选修房地产经济学关于房价持续上涨原因的分析_房价上涨原因分析

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关于房价持续上涨原因的分析

摘要针对房价的一路上扬的态势，本文从政治经济学和西方经济学 角度分析了我国房价居高不下的现状，同时运用公共选择理论来分析我国房地产公共政策对房价的影响。并且, 提出相应的对策来进行解决房地产市场中存在的问题。

关键词：房价；经济学分析；供求； 房地产公共政策

近年来，房价的急速上涨已经成为笼晕在社会大众心头的巨大阴影。自l999年房价节节攀升，房价不合理上涨问题已成为社会的一个焦点和热点问题。“房地产泡沫”等词不断出现在杂志报纸上．房价问题引起大众的普遍关注。

1、相关经济学分析

1.1政治经济学角度

1.1.1开发成本上升

1.1.1.1地价过高 我国的土地是由政府垄断的，由于地方政府以拍卖的方式进行土地使用权转让，价高者得，带动地方的财政收入增加 此外，随着城市化进程的深入，有限的土地与巨大的建设需求使得土地价格一路上扬，从而使作为房价的地价也居高不下是导致房价扶摇直上的主要原因

1.1.1.2开发商融资成本过高 为了抑制房地产泡沫维护房地产市场秩序，政府通过一系列政策提高了开发商贷款门槛，造成新建房地产项目融资成本上升 而开发商的应对方案无非是减少供给或是提高房产价格回笼资金，从而提高了房价

1.1.2巨大的需求刺激

1.1.2.1消费型需求

随着城市化进程的加快和原有城市规模的扩大，城市人口急剧增多带来了巨大的住房需求，同时家庭规模的减小与城市居民自身居住条件的改善引起了需求的迅速增加，1.1.2.2投资型需求

当房地产价格上涨时，消费型购买者预期将来购买会带来更大的支出，投资型购买者希望资产的持有会带来更大的增值，加上投机者利用市场信息 的不对称，利用媒体 诱导消费者跟风，通过 羊群效应造成短期内房价非正常上涨

1.1.3房地产市场的天然垄断性

房地产是一种特殊的生产要素，因其资源的有限性与垄断性，基于地租理论的价格形成机制，容易产生超额利润，具有高成本高回报流通慢的特点 这就决定了只有少数几个具有极强经济实力的开发商才能进入该市场，又随着市场进入壁垒的提高，房地产市场渐渐被少数几个寡头垄断，他们很容易达成共识，以维持房价高标准

1.1.4政府扩张性的财政政策与货币政策

近几年政府不断放宽贷款限制，通过拉动内需 刺激消费带动经济增长，相对宽松的经济政策既推动了房地产市场的繁荣，也成为制造泡沫产生高房价的罪魁之一。此外，银行个人信用消费贷款的限制放宽对消费者的消费欲望的刺激成为支撑房价上涨的内在动力

1.2西方经济学角度

1.2.1需求分析

从需求角度来看，需求指在一定时期内买者愿意并且能够购买的一种物品量 对于大多数正常物品来说，其他条件相同时，一种物品价格上涨会引起需求量的减少；价格的下降会引起需求量的增加，需求量与价格呈负相关 于是我们引入需求价格弹性来表示在一定时期内一种商品的需求量变动对于该商品价格变动的反映程度的衡量（见图1）

1.2.2供求关系

房子作为一种商品，那么决定价格的最基本因素自然还是供给与需求 从需求的角度来说，正如前文所分析的原因，需求进一步增长；而从供给的角度而言，因我国的土地出让制度的局限性以及各地方政府官员受到来自财政收入增加与自身发展的激励，以拍卖的形式抬高地价而导致房地产成本上升，使得开发商利润下降部分开发商退出市场而引发供给减小（见图 2）房地产公共政策与房价上涨

为了促进房地产业平稳健康发展和治理房地产市场失灵问题，政府采取经济 行政 法律 制度等手段干预和规范房地产业和房地产市场 但由于政策目标间的冲突以及行政垄断等原因，部分房地产公共政策直接或间接推动了房价上涨，这些公共政策失灵及其导致的社会

福利损失即公共选择理论中的政府失灵 因此，现阶段房地产市场同时存在着市场失灵和政府失灵 来源于公共政策的政府失灵主要表现在:

2.1房地产公共政策本身的目的及政策手段间的冲突，促使政策失灵

2004年土地市场治理及改革后，从2005 年开始，房价进入了相对2003-2005 年的快速上涨阶段 固定资产投资过快增长房价快速上涨，房地产宏观调控政策在抑制固定资产投资增长的同时，紧缩土地供应量并推动土地 招 拍 挂制度，房价由协议出让制度下的平稳上涨步入 招拍挂 出让制度下的快速上涨通道 政策目的不明确 冲突及政策手段矛盾直接导致了这一阶段的房价快速上涨

2.2房地产公共政策缺乏科学性和长远考虑，执行情况不理想

第一，政策具有明显的短期行为 自2004 年房地产市场调控以来，调控政策多以 通知 意见 下发，包括 限购令 都没有上升到法律法规层面，不确定性较大 同时政策频繁出台 重复使用，加大了市场的波动性，增 加 了 各 市场主体对市场发展不确定性的预期，观望气氛浓厚，影响到了正常的投资和消费 第二，调控政策大都采取了全国一刀切的形式，不利于欠发达地区的房地产市场的培育成长 第三，有的政策出台后没有得到及时恰当的实施 例 如，2005-2007年调控文件要求增加对普通商品房和经济适用房的土地供应量，并 加大对闲置土地处置力度，但政策落实情况不好，土地供应量持续下降，直接减少了住房供应量

3.针对房价上涨过快应采取的措施

3.1政府要加强宏观调控落实中央政策。地方政府要加紧落实中央的房地产政策, 加强宏观调控, 重分发挥政府的职能。加强政府监管力度。财政、货币政策双管齐下。严格加强拆迁计划管理。合理确定年度拆迁规模,坚决制止城镇建设和房屋拆迁中存在的急功近利、盲目攀比和大拆大建行为,有步骤、分阶段进行城市规划避免因为拆迁营造人为地住房需求。

3.2消费者要有理性的消费观念

3.2.1、消费者要积极关注房产信息,不要盲目投入到购房热之中,要有理性的消费观念, 不能受到房地产开发商的广告影响。

3.2.2、政府要积极引导消费者理性消费, 对消费者进行健康宣传教育, 适时调整财政和货币政策、银行信贷等机制, 促进消费者合理消费

3.3提高房地产市场开发的土地供给力度和使用效率

3.4宏观调控与市场调节相结合稳定房地产市场

3.4.1、严厉打击房地产市场的过度投机行为,禁止炒房和房屋囤积。

3.4.2、加大住房供应结构的调整力度扩建租廉房和经济适用房。

参考文献；房价上涨原因的经济学分析韩瑞春（西南财经大学统计学院，四川成都，）关于房价上涨原因的分析王国庆(西南财经大学工商管理学院 611130)

公共选择理论视角下的高房价成因分析

曹 飞，博士研究生，厦门大学经济学院，福建厦门