浅析影响房价上涨的因素_房价上涨原因浅析

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浅析影响昆明房价上涨的因素

【内容提要】近30年来，昆明房价“只涨不跌”，为了稳定房价，政府出台了一系列调控政策，但效果甚微。房价上涨，既有合理因素，收入增长、城市化进程、人口增加、住房制度改革、传统思维消费习惯、购房贷款、银行利率低；有不合理因素，收入差距过大、房地产开发模式存在缺陷、投资渠道不畅、人民币升值、住房社会保障体系不完善都或多或少刺激了住房需求量增长，从而导致房价上涨。

【关键词】房价、上涨、因素、需求

回观昆明房价多年来的变化趋势，我们会震惊的发现，昆明已经创造出30年“只涨不跌”的神话。1980年，昆明踏上住宅商品化之路；到1986年，房价基本保持在500元/平米以下；到1992年，也只在1000元/平米左右。这十几年，是昆明房价涨幅的平缓期。1993年至1997年，是昆明房价上涨的快速阶段，由于开发商与购房者对品质的要求不断提高，房价明显提上涨，到1997年，均价已接近2400元/平米，但都在二环路内。到2002年，昆明房价终于冲破3000元大关。从2003年开始，房价涨幅更是惊人。田野咨询机构的统计数据显示，2004年，昆明的房屋均价为2916元/平方米，增幅17.7%；2005年，房价为3012元/平方米，增幅3.3%；2006年，房价为3304元/平方米，增幅9.7%；2007年，房价为4547元/平方米，增幅为37.6%；2008年房价为5131元/平方米，增幅为12.8%；2009年，房价达5533元/平方米，增幅达7.8%。2010年，房价继续小幅度上涨，前途可谓“扑朔迷离”。

从以上数据不难看出，在过去的30年，昆明的房价一路飙升。尤其是近五年来，房价增长迅猛，从2004年到2006年，房价每年的增幅都保持在10%左右，而房价的爆发性增长发生在2007年。

昆明房价上涨过快会加剧住房分配不公，损害房地产业可持续发展的市场基础，危及宏观经济的稳定。因此为了稳定房价，政府在利率、信贷、税收、土地供给等方面出台了一系列调控政策，但是房价增速仍然维持在比较高的水平上。1

那么是什么原因造成房价持续上涨？

当前房价上涨有合理因素，也有不合理因素。从合理的角度讲，收入增加、人口增长、城市化进程等因素在推动房价上涨，但是仅仅这些因素不会导致房价在短期内普遍大幅度上涨，房价异常上涨是制度缺陷带来的过度投资所致。这些非正常的制度因素包括：收入差距扩大、房地产开发模式存在缺陷、强烈的人民币升值预期、投资渠道狭窄以及住房社会保障体系不健全等。

（一）、引发房价上涨的合理因素

第一，随着收入增长产生的真实需求

近几年来，中国经济一直保持高速发展，GDP年均增长大大超过世界平均水平。2003年我国国内生产总值突破11万亿元人民币大关，人均国民生产总值首次超过1000美元，排名升到世界第六位，2004年，各行业如汽车、钢铁，甚至以前发展较慢的机械制造业，都显现出前所未有的发展势头，就投资而言，全社会完成固定资产投资70073亿元，比2003年增长25.8个百分点。快速发展的宏观经济使人们对经济前景普遍持乐观预期，促使了房地产业的急速增长。

随着经济持续增长，人均可支配收入增加，产生了对住房升级换代、改善居住条件的需求。人均GDP与住房面积几乎存在着正比例关系，居民住房消费通常有三个发展阶段——数量发展阶段、数量与质量并重发展阶段、整体发展阶段。根据昆明市的人均GDP推算，其住房需求正处于第二阶段，即数量与质量并重发展阶段。未来随着人均GDP的增加，住房需求将会进一步增加。

第二，城市化进程拉动住房需求增长

1996年以来，我国进入快速城市化阶段，每年大约有2000万农村人口成为城镇常住人口。城市人口增长过程中会出现大量新婚家庭，这些新婚家庭需要住房，这必然会引起对城市住房需求的增长。其次，在城市发展过程中，旧城改造产生了对住房的大量被动需求。十几年来，城市农民工、外来工、流动人口已经逐渐成为城市生活中一个不可或缺的群体，再加上城市化进程的加快，所谓的“都市圈”、“城市带”使城市的规模不断扩大，城乡之间的巨大经济差异，使农民大量从农村流入城市，大量的人口带来了大量的住房需求，房价必然飞涨。

第三，人口增加带动住房需求增长

截至2005年1月6日我国人口已达13亿。预计我国人口数量将在一个较长时期内继续保持增长势头,到本世纪中叶将达到16亿人口，年平均净增加1000

万人以上。另据“五普”资料显示, 进入21世纪后, 我国每年平均结婚人数达1000万对以上, 按照农村人口占人口总数的60%计算,将有400多万对城市人口结婚，假如每个家庭需要一套住房,则市场需求量为400多万套住房。大量增长的婚育家庭将对住房产生巨大需求。

第四，住房制度改革释放大量需求

随着城镇住房制度改革，各地纷纷取消福利分房，国家采取住房补贴、住房公积金等形式逐步确立了货币分房制度。1998年国家取消福利分房，实行货币分房制度，大量住房需求被释放出来，推动房价上涨。随着新的住房制度的建立，从旧体制中所释放的需求已经达到极限，但是已售公有住房二级市场的开放将会促进新的住房需求增长。

第五，传统思维消费习惯导致住房需求增长

传统观念认为“有房才有家”、“ 房产是最持久的且可以传承的财产”。在这种观念下，人们往往倾向于购房置业，宁买不租。追求住房的一步到位。而一个民族的消费习惯在短时间内是很难改变的，所以在传统习惯的作用下，住房需求被进一步扩大。

第六、购房贷款，银行利率低

银行的低利率、贷款面广等因素促使了局面由传统的存够钱再买房的传统消费观念向超前消费思想的转变，这等于将传统的几年或几十年后的购买能力提前释放。而购房按揭贷款将居民的潜在需求变成了现实需求，引发了对商品住房的爆炸式需求，同时也大幅度的提高了社会各阶层购房的承受能力。

（二）、引发房价上涨的不合理因素

第一，收入差距过大导致投资需求旺盛

收入差距扩大是造成房地产投资需求旺盛的重要原因。收入差距的扩大使消费支出的增加幅度下降，更多收入被用来投资。而房地产作为一种良好的投资品种吸引大量社会剩余资金进入房地产市场。据中国人民银行2007年一季度问卷调查显示，家庭月收入在2000元以下的居民购房意愿逐年下跌，而2000元以上的家庭购房意愿不断攀升；其中，家庭月收入在2000-5000元和5000-10000元之间的家庭购房意愿最强。由此可见，房价持续上涨，在很大程度上是由于收入差距扩大所造成的投资需求旺盛所致。

第二，房地产开发模式存在缺陷

目前房地产开发模式基本可归纳如下：开发商筹措资金并通过招拍挂取得土地使用权、以在建工程或者土地使用权抵押向银行贷款、施工建房、（预）销售回笼资金（偿还贷款或者为下一轮开发融资）、进入下一个开发循环。同时，政府垄断土地一级市场，依靠土地出让收入进行城市基础设施建设，并通过市政基础设施的不断完善来提升区域内的土地价值，谋取更大的土地收入。在这种开发模式下，银行、房地产商、地方政府构成了牢固的相互依存的利益三角关系。地方政府要获取城市建设资金必须增加土地出让收入，而土地出让收入的增加依赖于房地产开发规模的扩大（从而对土地有更大需求），而房地产开发规模的扩大又主要依赖于融资（主要是银行抵押贷款和预（租）售款）规模以及土地储备规模的增长，而融资的增长则依赖于房价的上涨。房价上涨可为开发商带来更多融资，银行债权保障更充分，也可以增加地方政府土地出让收入，因此，房价上涨是各方利益主体的内在要求，是维系这种房地产开发模式存在下去的原动力。正是在各方利益主体的推动下，房价不断上涨。

第三，投资渠道不畅凸现房地产的投资价值

在一定程度上，房价上涨是因为投资渠道不畅造成的。大量社会剩余资金争夺有限的投资机会，其中一些资金投入房地产市场，导致房价短期内大幅度上涨。投资渠道不畅表现在两个方面，一是投资环境不健康，包括商业信用环境和司法环境恶劣，抑制了投资特别是产业投资。二是合法合规的投资渠道少。2005年前利率水平低，房贷条件宽松，所以2003年以来房地产成为吸引投资者的一个投资渠道。虽然2005年之后央行多次加息，房贷成本已经大幅度提高，但是在没有其他更好投资机会的条件下，投资者并不愿意撤出房地产市场。第四，人民币升值预期吸引国际投机资本涌入国内房地产市场

经济增长必然会带来本币升值，在汇率升值预期下，大量国际游资通过各种渠道进入国内，对国内资本市场和房地产市场造成一定冲击。外资对房地产市场的冲击表现在两个方面，一是外资直接开发房地产或者购买房地产。前者会增加房地产供给，不过同时会引起土地需求扩大，引起地价上涨。而后者并不能扩大房地产供给，却增加了需求，加剧了供求矛盾，直接抬高了房价。二是外资流入所产生的带动效应以及流动性效应。由于国际游资的大量涌入，央行不得不在外汇市场上投入大量基础货币购买外汇，从而增加了货币供给，虽然通过发行央行票据以及定向增发国债等方式来回笼流通中过多的货币，但是流动性过剩的局面

并没有得到根本改观。过剩的流动性涌入房地产市场和股票市场必然引起房价和股价的上涨。

第五，住房社会保障体系不完善

住房是最基本的必需的生活条件之一，低收入家庭住房应该纳入社会保障体系而不应该由市场解决。目前我国住房保障体系主要由面向中低收入家庭的经济适用住房和面向城市最低收入家庭的廉租房体系构成。但是住房保障覆盖面低，供给规模小，分配过程不透明、房价高、建筑质量差以及市政配套设施不全等，影响了住房保障效果。大量应该享受住房保障的家庭并没有被纳入住房保障体系从而被迫推向市场，这既加重了低收入家庭的生活负担，又人为地扩大了房地产市场需求，加剧了供求矛盾。

通过以上分析可以看到，房价上涨存在合理因素，也存在不合理因素。但房价上涨是长期趋势，是不可逆转的，政府调控目的在于控制房价上涨速度以及限制房价波动幅度；房价调控是一个长期过程，这是因为引起房价持续上涨的制度因素与整个经济发展阶段和经济结构有直接关系，短期内不能得到根本改观；房价调控不应该仅仅停留在市场层面，而应该标本兼治，着手调整引起房地产过度投资的制度基础，即通过缩小收入差距、完善投资环境包括信用环境和司法环境、转变房地产开发和城市开发模式、完善住房社会保障体系。

【参考文献】

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4、谢家瑾，当前全国房地产市场现状和发展态势分析J.浦东房地产，2001，（4）

5、饶高营，影响房地产价格因素的研究[J].中国住宅设施,2006,(3)