上海房产估价师经营与管理辅导：招标程序模拟试题_上海房产抵押贷款流程

2020-02-27 其他范文下载本文

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上海房产估价师经营与管理辅导：招标程序模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、个人因工作调动或改善居住条件而转让原有自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住__年及以上，免征土地增值税，居住未满__年的，按规定计征土地增值税。A．3，3 B．5，5 C．5，3 D．5，22、业主公约由__制定并修改。A．业主大会 B．业主委员会 C．一半以上业主

D．全体业主和物业管理企业共同

3、代理是指行为人根据一定方式的授权，以他人的名义与第三人为一定法律行为，所产生的法律后果__。A．直接归于该他人 B．直接归于该行为人

C．由该他人和该行为人按约定分担 D．由行为人代该他人承担

4、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于。

A：变动成本的设置 B：销售收入的不同 C：固定成本的设置 D：平衡点的设置 E：借款合同

5、城市房屋拆迁估价的目的是为确定被拆迁房屋__而评估其房地产市场价格。A．与产权调换房屋结算差价 B．价值

C．货币补偿金额 D．重置价格

6、根据《住房置业担保管理试行办法》，下列关于住房置业担保机构的表述中，正确的是__。

A．有不少于1000万元人民币的注册资本 B．有一定数量的周转住房 C．是非银行性金融机构

D．可要求借款人提供抵押反担保

7、短期信用工具不包括。A：本票 B：汇票 C：支票 D：股票

E：执行层的组织协调

8、关于房屋转租，下列表述错误的是__。

A．房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为 B．房屋转租合同不用办理登记备案手续

C．转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期

D．转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止

9、__是指城市政府通过设立的专责机构，统一负责行政区域内土地整理、征用、收购、收回、置换、储备、一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度。A．土地一级开发 B．土地收购储备 C．城市规划 D．房屋管制

10、张某购买刘某的住房，两人签订了二手房买卖合同，约定总价款为260万元，双方约定违约金26万元，张某向刘某支付定金70万元，价款于半年后一次付清。5个月后，该住房价格上涨为400万元，若刘某违约，张某可获得的最高违约责任价款是__万元。A．96 B．104 C．140 D．16611、住宅专项维修资金的使用须经__同意。A．房产管理部门 B．物业服务企业 C．业主委员会 D．业主大会

12、信用最显著的特征是。

A：以偿还和付息为条件的价值的单方面让渡 B：具有强制性的活动 C：以价格围绕价值而运动 D：货币运动

E：执行层的组织协调

13、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是。A：投资率是投资回收与投入资本的比率

B：风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高 C：当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率 D：当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率 E：工业用地的监测点评估价格

14、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125㎡，套内墙体面积为20㎡，分摊的共有建筑面积为25㎡。该套住宅每1㎡建筑面积的价格为元／㎡。A：1 667 B：1 765 C：1 875 D：2 000 E：工业用地的监测点评估价格

15、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为__元。A．2400 B．2580 C．2607 D．276016、《中华人民共和国商业银行法》规定：设立城市合作商业银行的注册资本最低限额为亿元人民币。A：1 B：10 C：15 D：20 E：执行层的组织协调

17、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是__。

A．假设开发法是一种科学实用的估价，其基本理论依据与市场法相同，是替代原理

B．对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产难以采用假设开发法

C．假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、旧房、现房、期房等

D．假设开发法更深层的理论依据，类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余

18、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为__万元。A．87 B．124 C．130 D．13419、根据现行房屋登记收费规定，非住房登记的房屋权利人按规定申请并完成一次登记的为一件，收费标准为每件元。A：10 B：20 C：80 D：550 E：执行层的组织协调

20、公房出售以后，维修资金由售房单位和购房人双向缴纳，售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上该部分多层住宅不低于售房款的。A：3％ B：10％ C：15％ D：20％

E：执行层的组织协调

21、某套住宅建筑面积为l00m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。A．2400 B．2580 C．2607 D．276022、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为__。A．成本加成定价法 B．价值定价法 C．目标定价法

D．认知价值定价法

23、研究机构对需求户型抽样调查的结果表明，70%以上的家庭认为（）m2建筑面积的户型较为合适。A．80～100 B．80～120 C．100～120 D．100～14024、若标准宗地的临街深度为10m，按照“四三二一法则”计算临街深度为15 m的宗地价格，其平均深度价格修正率为．【2003年考题】 A：78％ B：85％ C：117％ D：150％

E：工业用地的监测点评估价格

25、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是年。． A：37 B：40 C：60 D：63 E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、《中华人民共和国刑法》第三百四十二条规定“违反土管理法规，非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏的，__。” A．处3年以下有期徒刑或拘役，并处或者单处罚金 B．处5年以下有期徒刑或拘役，并处或者单处罚金 C．处3年以上，7年以下有期徒刑，并处或者单处罚金 D．处5年以上，7年以下有期徒刑，并处或者单处罚金

2、下列土地符合免征土地使用税的包括。A：国家机关自用的土地 B：由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地 C：宗教寺庙自用的土地

D：公园开展出租经营用的土地

E：直接用于农、林、牧、渔业的生产用地

3、组织形式为合伙制的三级资质房地产估价机构的出资额应当不少于万元。A：30 B：50 C：100 D：150 E：执行层的组织协调

4、综合风险度超过（）的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。A．50% B．60% C．70% D．80%

5、以下关于投资价值和市场价值的说法中正确的是__。A．投资价值与市场价值都可以采用收益法来评估

B．评估投资价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率

C．评估市场价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率

D．评估投资价值时一般要扣除所得税 E．评估市场价值时一般要扣除所得税

6、下列引起房地产价格上涨的因素中，属于房地产自然增值的因素有。A：对房地产本身进行投资改良 B：需求增加导致稀缺性增加 C：通货膨胀 D：外部经济 E：提高建造成本

7、运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用__的收益估计值。A．较高 B．较低 C．最高 D．居中

8、某城市规划将一个污染严重的企业南该城市的A区迁至B区，则B区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资__的特性。A．区位选择异常重要 B．变现性差

C．需要适时的更新改造投资 D．存在效益外溢和转移

9、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于__。A．成本导向定价法 B．购买者导向定价法 C．竞争导向定价法 D．市场导向定价法

10、下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是__。A．购买房地产股票 B．购买商铺

C．购买房地产债券

D．购买住房抵押支持证券

11、下列关于所有权的表述中，正确的有__。A．所有权是从物权 B．所有权是自物权

C．可对所有权人的物设置他项权利 D．共有是确定份额的共同所有

E．建筑物区分所有权人仅拥有专有部分所有权

12、在英国和其他英联邦国家，法院一般__来判断房地产评估价值的误差范围。A．使用估价对象房地产的实际成交价格 B．使用政府公布的房地产交易指导价格 C．使用近一年内房地产的平均成交价格

D．依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值

13、现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为__时点的状态。A．现在 B．未来 C．过去 D．B和C14、根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有。A：单位比较法 B：市场提取法 C：分解法

D：工料测量法 E：分部分项法

15、住宅专项维修资金的依据包括。A：《土地管理法》 B：《城市房地产管理法》 C：《物业管理条例》 D：《住宅专项维修资金管理办法》

E：1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》

16、下列证券品种中，属于货币证券的是。A：股票 B：支票 C：债券

D：投资基金

E：执行层的组织协调

17、下列属于农民集体土地范围的包括。A：村农民集体的土地

B：村内两个以上农村集体经济组织的农民集体的土地 C：乡(镇)农民集体的土地

D：农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地 E：因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地

18、从投资的角度看，资金时间价值的大小并不取决于__。A．投资利润率 B．投资额大小 C．风险因素 D．通货膨胀率

19、房地产抵押估价报告应用有效期从__起计，不得超过一年。A．估价时点 B．估价委托日

C．估价报告出具日 D．估价开始作业日

20、A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元／亩。按照规定，B房地产开发公司应向C村支付的土地补偿费金额最低为万元。A：30 B：60 C：80 D：100 E：执行层的组织协调

21、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，按月等额还款。如果该家庭于第六年年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第六年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。A．544.10 B．555.10 C．1776.32 D．2109.3822、房地产开发过程中需要金融机构服务的资金类型是。A：支付土地出让金的贷款

B：支付开发费用的短期资金或“建设贷款” C：用于土地储备的贷款

D：项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款” E：购房贷款

23、根据，可将合同分为双务合同与单务合同。A：法律是否设有规范并赋予一个特定名称 B：合同当事人是否互相享有权利、承担义务

C：合同当事人是否为从合同中得到的利益支付代价 D：法律是否要求合同必须符合一定的形式才能成立 E：执行层的组织协调

24、下列关于投资基金证券与股票、债券发行主体及体现权利关系的表述正确的是．

A：股票是股份有限公司发行的，是一种股权关系 B：债券体现的是债权债务关系

C：投资基金证券是由基金发起人发行的D：投资基金证券持有人与发起人之间是信托契约关系

E：投资基金证券发起人与管理人、托管人之间则完全是一种信托契约关系

25、一般来说，与长期投资相比，短期投资__。A．风险较大 B．收益率较高 C．流动性较好

D．投资回收期较长

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