房产新政解析_房产新政解读
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我想你的时候我一定要找得到你不许你们欺负他！全世界只有我才可以！放弃你，下辈子吧！2010年房产新政解析
一、2007年政策回顾
2007年由于市场流动性过剩，导致大量资金进入股市与楼市，结果推高了股指也助推了房价上涨。为促进我国房地产市场的健康发展，抑制楼市中的投机行为成为当年房地产宏观调控政策的主旋律。
2007年政策一览表 政策 效果 6次加息 限制了地产项目贷款规模，加大了房地产开发难度和融资难度，加大了购房压力，但当年CPI的增幅依然强劲
10次上调存款准备金率
14.5%的存款准备金率创20年新高，不仅呆了开发压力，也抑制了住房住房贷款的增长，同时也抑制了依靠银行贷款的房地产购买和投机行为
8个土地政策
紧缩地根，拔高拿地成本，加强对持有土地的管理
税收（特别：增值税增加）
各种税收费用相继提高，加大了土地保有成本，增值税政策出台后，立刻引起房地产股市的集体暴跌。
保障性住房
住房保障体系将作为今后政策调控的重点
房地产专项整治
审计署和监察部都加入，房地产市场整治秩序与房地产反腐结合起来
3个限外政策
新限外不在为限房价而限资，全面限制外资涉足房地产市场的调控力度降近一步加大
房地产信贷政策（第二套房贷首付提高至四层）
抑制投资性需求。许多房地产投资的热点区域迅速降温，深圳房地产的销售价格和销售面积双双下降，10的销售面积比去年同期有71%的下降，随后十一黄金周成交量锐减，部分楼盘项目和区域出现退房潮
2007年政策出台，重点采用金融和税法政策，随后全国楼市立即降温。虽然其中信贷政策在被商业银行落实时会往往打折扣，但是在短期内的确成功抑制了楼市的投机行为。
二、2010年房产政策
时间 措施 要点 2010.5.21 新政补充文件或将出台 有序市场指日可待
有消息透露发改委正在牵头制定一份促进房地产业健康发展的文件，包括住建部、国土资源部、银监会等在内的多个部委均有参与，目前已经在部委层面征求意见，待国务院正式批准后将很快出台
2010.5.12 广州出台房产细则
暂未实施限制居民购买第三套房，对于国十条规定的信贷政策，没有做具体要求还是由各金融机构决定
广州的实施细则暂未规定执行.本地人限购等调控措施，广州不限制居民购买第三套住房，如果遏制房价过快上涨的各项调控措施效果不理想，广州才会考虑采取限购等临时性调控措施。对于停贷三套房贷认定第二套房,等信贷政策，决定权在金融监管部门、各商业银行及上级主管部门，但广州市将主动配合相关部门，将国家强调的.差别化的住房金融信贷和税收政策落到事处。
2010.5.12 上海酝酿房产细则包括有房产税以及房产保有税等 上海证券报独家获悉，上海日前召开有各区政府和相关主管部门领导参加的通气会，紧锣密鼓地讨论上海楼市调控细则，其中包括房产税征收办法。细则最快将在本月公布，而上海旨在对住房保有环节征税的房产税征收也将在细则出台后正式启动。
2010.5.6 深圳版新国十条出炉 暂停三套房贷款 全文
5月6日，深圳出台“新国十条”执行细则，规定商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上本市纳税证明或社会 保险 缴纳证券的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
2010.5.2 央行年内第三次上调存款准备金率
5月2日，央行宣布自5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行今年第三次上调存款准备金率。有专家指出央行此次调整是配合为楼市降温而考虑的。2010.4.30 北京出台地方楼市新政，同一家庭限购一套房。暂停三套及以上房贷，首提个人售房计税、限制外地人购房 同一购房家庭只能新购买一套商品住房；金融机构和税务部门可以根据本市房屋权属交易系统中个人住房记录，实施差别化的信贷和税收政策。暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。
2010.4.26 青岛市出台楼市 14条意见 商业银行可停发第三套房贷款，中小型住房建设用地不低于土地供应总量的 77%，房地产企业捂盘惜售、闲置土地拒不整改将被取消开发资质等。2010.04.21 二套房以住房套数界定 不再以贷款为准
银监会银行业监管一部主任杨家才21日在接受记者采访时，解读了最新出台的房贷新政。他强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。
2010.04.19 住建部要求商品住房严格实行购房实名制 未获预售许可 开发商不得收取定金
商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
2010.04.15 国务院常委会：贷款买房首付比例不得低于50% 14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。
2010.04.13 住建部：加快保障房建设 遏制房价过快上涨
住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。
2010.04.11 银监会：银行不得对投机投资购房贷款
中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。
2010.03.18 国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案
按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。
010.03.10 国土部强调房地产用地监管 将开展突击检查
国土部发通知：
一、加快住房建设用地供应计划编制；
二、促进住房建设用地有效供应；
三、切实加强房地产用地监管；
四、建立健全信息公开制度；
五、开展房地产用地突出问题专项检查。
2010.02.20 银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者
流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。
2010.01.12 央行上调准备金率 中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
2010.01.10 国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展
国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。
2009.12.23 财政部：五年内住房转让全额征收营业税
自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
2009.12.17 5部委新政打击囤地炒地：拿地首付不低于50% 财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。
2009.12.09 个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年
国务院决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。
2009.12.07 中央经济工作会议：明年要增加普通商品住房供给
中央经济工作会议指出，增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度。
2010年和2007年房地产调控措施对比
2010年 2007年
首付比例 利率水平 首付比例 利率水平
个 人 购 房 贷 款
首套自住房
套型建筑面积90平方米以上不得低于20%
7折-85折
套型建筑面积90平方米以下不得低于20% 85折
套型建筑面积90平方米以上不得低于30%
套型建筑面积90平方米以上不得低于30%
二套 不得低于50% 利率不得低于基准1.1倍
不得低于40% 贷款利率不得低于基准1.1倍
三套及以上
大幅度提高首付款比例和利率水平
贷款首付款比例和利率水平随套数增加而大幅度提高，具体由商业银行自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%
商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款
无该类限制
贷 款 限 制
对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款
无该类限制
土 地 出 让 方 式 坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨
无土地出让方式调整
三、解读2010年房产新政以及市场
1、新政解读之客户反应 1）采取了最为严厉的信贷政策，对首套房和二套房也都分别提高了首付比例和贷款利率贷款标准，直接调节了居民购房需求。目前我国居民购房的主要资金来源就是按揭贷款，约占购房款比例的70%，虽然主要是针对二套房和大套房，但是由于目前市场上90平米以下的套房较少，因此除了投机及投资者，在某种程度上还将影响一些首套房购买者。1）严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。3）限制外地人购房以及限定购房套数等将打击投机炒房者，短期内将严重打击部分以外地投资客为目标的房地产项目（如部分城市的滨海项目）。4）新出台的政策对于首改购房者和资金较不足的投资客是立竿见影的，将大大的抑制这一部分需求客户。对于手头资金比较宽裕的人来说，几乎没什么影响。现在的市场多上数购房者看在后市而处于观望状态。
2、新政解读之价格反应
1）从目前的政策来看，政府已经比较鲜明的宣示了控制房价的决心，房地产价格调整已不可避免。此次政策短期内不大可能起到明显作用，预计年中会有阶段性的价格调整，趋势上会使市场逐步冷却。总体上会使房地产销售放缓，投资反应会略微滞后。
2）目前，主要城市成交量显著下降，新房价格未见明显松动，但已有部分企业在新开盘项目价格时低价入市，或提高老项目的促销或推广力度。3）根据相关数据，新政出台后代表企业在一线城市的新开盘项目明显低价入市或延迟开盘期。2010年5月6日，恒大地产宣布全国40个楼盘全面执行8.5折优惠促销；万科、中海、保利、绿城、金地等代表房地产企业虽未公开表示是否降价，但其借助目标客户群交广、全国性战略布局、适度多元产品组合所形成的集合优势，调整开盘计划来保持价格的竞争力，应对市场变化。此外，代表房地产企业也纷纷表示密切关注市场形势变化，根据客户需求确定价格。
3、新政解读之成交量变化 1）国家对土地市场的一系列调控措施直接影响到开发企业的拿地预期和拿地方式，内容涵盖增加，如果2010年土地供应计划能全部实现，政策执行到位，必将对土地市场产生深远影响。预计在未来时间里，土地市场将出现重大调整：土地供应显著增加，企业拿地更趋理性，部分热点城市地价溢价水平显著下降，招标方式得到更多应用。2）完善经营性用地出让方式，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”的出让方式，成为政府调控的重点手段，而北京5月出让的9宗住宅用地，有7宗采取一次性报价的招标方式，仅2宗采取挂牌方式。可以预见，在房价过高、上涨过快的城市，招标将成为主要的出让方式。
3）由于一线城市的土地越来越稀缺，越来越多的企业将会把目光转移到二三线城市，以万科为例，2010年至今，万科已通过招拍挂市场拿下27宗住宅用地，其中有24宗位于吉林、沈阳、武汉等二线城市，一线城市仅在上海拿下3宗地块。
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