某某房地产开发有限公司评估案例_建设评估案例分析案例

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＊＊＊房地产开发有限公司

纳税评估案例分析

一、企业简况

***房地产开发有限公司,成立于2005年5月，纳税人识别号为330328***，法定代表人***，经营地址在文成县***，企业性质：私营企业，主要从事建筑、房地产、物业管理、安装工程，该企业于2006年9月认定了一般纳税人，企业所得税的征收方式为查账征收。

二、评估对象确定

本次纳税评估期间为2010年度1月至3月。该公司2010年1—3月份账面营业收入1853189.00元，营业成本601764.07元，利润总额1251424.93元；申报应税所得额1251424.93元，应纳企业所得税312856.23元，因此该企业确定重点税源纳税评估。

三、案头分析

该公司2010年1—3月份账面营业收入1853189.00元，营业成本601764.07元，利润总额1251424.93元；申报应税所得额1251424.93元，应纳企业所得税312856.23元.经对纳税人第一季度财务报表分析，期初货币资金余额9486832.96元，期末货币资金余额23555337.89元，期初预收账款余额291475146.99元，期末预收账款余额354301271.04元。存在当期收到预售房款未按规定计算应纳税所得额的疑点。

四、约谈举证 我们按规定程序对企业财务人员进行了税务约谈, 根据案头分析的情况，我们向企业发出了《纳税评估约谈举证通知书》，就日常监控分析过程中发现该公司2010年一季度营业收入额申报异常情况，请公司根据实际生产经营事实，客观反映情况，要求企业对评估初步确认的问题进行自查，并作出合理的解释。评估人员在约谈企业相关财务人员后，确定该公司2010年一季度公司房地产经营结算收入为185万元。账面利润总额为125万元，申报应纳税所得额125万元，预缴企业所得税31万元。依据该公司2010年3月底的财务会计报表分析，第一季度预收账款净增额为62826124.05元，都是2010年第一季度售房款。该公司第一季度预收的商品房预售款还没有计算应纳税所得额，由于新财务会计刚接手本公司财务会计工作不久，工作还未理顺，所以第一季度企业所得税预缴申报时仅申报已实现的房地产经营收入部分的预缴税款，未对预收账款部分进行计算。

五、实地核查

通过企业的解释,我们对企业存在的问题，我们下企业进行了实地调查核实：

1.对企业上报资料与财务资料进行了实地比对审核,并查阅了有关账册、凭证及纳税申报资料，各类进项抵扣凭证均符合政策规定认证、入账和申报抵扣，也未发现虚开、代开发票行为，无擅自扩大进项税额抵扣范围的问题。

2.通过实地核实了解企业人员变动情况，会计人员在１季度进行更换衔接。

六、评估处理结果

通过纳税人自查：由于会计更换衔接的原因，当期收到的预售房款未按照国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）的规定计算应纳税所得额预缴企业所得税，少计应税所得额5724279.36元，少缴预缴企业所得税1431069.84元。建议补申报预缴企业所得税1431069.84元，并按规定加收滞纳金5008.84元。

七、管理建议

通过本次纳税评估，认定该企业正常。我们认为房地产企业的纳税评估中预收账款是重点，通过科学的分析和测算找出疑点和问题，然后深入核查，以达到堵塞税收漏洞，完善税收管理的目的。另外要注意加强企业主要人员变动后的日常管理，确保企业在经营业务和财会核算上的衔接，一旦发现异常情况及时开展纳税评估，将可能出现的问题解决在第一时间。

文成县国税局纳税评估组

2010-04-20