十大关键词解读海南楼市_海南自贸区港政策解读
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2012年上半年，宏观经济政策预调微调力度加大，央行两次下调存准率并在三年来首次下调利率；与此同时，多地楼市政策微调，但限购和差别化信贷等政策继续实行，5月23日温家宝总理也表示稳定和严格实施房地产市场调控政策，房地产调控总方向不改。哪些政策直接或间接影响到海南楼市的价格、成交？搜房网独家策划《2012年海南楼市白皮书》（年中版）重磅上线，盘点2012上半年风云变幻的楼市政策。
一、个人住房联网
调控政策：全国40个大中城市的个人住房信息将实现联网
5月17日讯 按照住建部今年初的部署，全国40个大中城市的个人住房信息要在6月底实现联网，届时个人在这40个城市的住房拥有情况将一目了然。广州市国土房管局相关负责人在接受记者采访时透露，广州辖下十区两市的个人住房信息日前已经提前实现和住建部的联网。
调控力度：★★★★☆
调控评价：建立个人住房信息联网，将为房地产调控和住房保障工作提供重要的基础数据。有利于调控政策更加科学准确。专家认为，下一步调控，可能加大对在全国有多套房产拥有者的税费调控力度，房产税等政策试点范围将扩大。同时，将大大降低保障房资格审核的难度和工作量，并提高审核的准确率和效率。
个人住房信息联网的核心目的是为房产税的普遍开征铺平道路，而房产税的开征必将促进房价下跌，最终促进房价的合理回归。
虽然说住全国个人房信息系统的简历及住房信息联网对广大居民来说有诸多优势可言，然而个人住房信息联网在实施过程中仍存在诸多难点，主要包括三点：信息安全存隐忧，数据采集、部门共享有难度，官员财产透明化难推动。这些难点的攻克尚需要完善的制度的监管。
二、微调风
调控政策：各地楼市频吹政策“微调风”
在持续对房地产市场调控的政策背景下，各地楼市微调政策频出，继武汉、沈阳、广州以及呼和浩特、南昌等国内二三线城市陆续出台或重申公积金贷款购买首套房优惠政策，扬州市财政局、市房管局联合日前又出台通知，从今年7月1日起一年内对个人购买成品住房进行奖励，最高奖励合同价款的6‰。5月29日湖南发改委召开的全省经济形势座谈会上，下发文件明确表示在房地产调控总基调不变的情况下，为了促进刚性需求，引导市场形成统一预期，将推出利率优惠、降低首套房首付比例、减免相关税费等措施，支持居民购买首套普通住房。
6月28日，河南6部门联合下发《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》(下称《意见》)提到，凡家庭名下(含借款人、配偶及未成年子女)无房产登记购房的均视为首套房，金融机构在风险收益平衡的基础上，原则上应给予基准利率下浮30%幅度内的优惠。在近段时间市场普遍预测楼市回暖的大背景下，河南方面房贷新政的出台，给了市场方面更大的信息。
然而意外的是，就在一天后，河南银监局权威人士就出面证实，网上所传河南房贷新政是误传，这个政策并没有最终出台。郑州金融办相关人士也否认了房贷有相关新政。这似乎也是意料之中，河南房贷新政与众多地方政府的微调政策一样，昙花一现后泥牛沉海。
调控力度：★★★☆☆
调控评价：遮遮掩掩之下，多地房产政策“微调”可谓是昙花一现，就连近日闹得沸沸扬扬的河南新政也被确认“撤销”，试探政策“底线” 只会无疾而终。
三、降息
调控政策：中国人民银行6月8日起下调人民币存贷款基准利率0.25个百分点 6月8日讯 中国人民银行决定，自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。
调控力度：★★★★☆
调控评价：央行降息组合拳释放三大政策信号：
1、“稳增长”实质性举措
2、利率市场化鲜明信号
3、货币政策宽松新动向。此次降息虽然带来诸多利好信号，但短时间内对房地产不会有太大的影响。业内人士认为，房地产需要一个长期的调整阶段，此次降息表面上是降低融资成本，但总的融资环境并没有根本性的改变。融资成本的下降和降息之间远不如扩大信贷总量来得实在。只有通过信贷总量的扩大,才能更好的活跃市场。
四、处置闲置土地
调控政策：《闲置土地处置办法》7月1日起正式施行
6月7日讯 《闲置土地处置办法》7月1日起正式施行，根据办法规定，闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。对于闲置土地的处理，未动工开发满一年的按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费,未动工开发满两年的则将无偿收回土地使用权。
调控力度：★★★★☆
调控评价：《闲置土地处置办法》自1999年4月经国土部发布施行后，至今已经实行了13年。这期间，大中城市的房价几度飙涨，民众对于一些企业谋利的肆无忌惮和政府监管的软弱缺位，颇有诟病。
此次对《办法》进行大修改，是为了在闲置土地的认定、查处等环节更加趋于规范，更具有可操作性。原《办法》共计11条，而新修订的《办法》共计32条，文本规模增加了很多。“更具可操作性”成为此次修法的主要目的之一，也反映了原《办法》随着时间的推移已经难以适应新的情况。
五、楼市调控“一松一紧”精确化 调控政策：楼市调控“一松一紧”精确化
一方面针对首次购房的刚性需求定向宽松，一方面继续严厉抑制投资投机型购房，近期中央有关部委对楼市的表态愈加明确了今年楼市调控的主方向。财政部部长谢旭人日前重申，要稳步推进房产税改革试点，研究制定房产保有、交易环节税收改革方案。与此同时，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹昨日也在深圳表示，今年要扩大房产税试点，中央在坚决抑制投资投机性需求的同时，保护首套置业和改善性需求。
调控力度：★★★★☆
调控评价：不难看出，通过房产税征收坚持控制投资性需求，控制房价上涨不动摇，同时从信贷、税收等方面鼓励市场刚性需求的释放，活跃市场成交，成为目前楼市调控主基调。
六、储备政策
调控政策：住建部开始着手储备政策
6月17日讯 5月中下旬以来房地产标杆城市成交量的迅速放大，已经引起了住房和城乡建设部（下称住建部）的高度关注。目前，作为房地产调控部际联席会议的牵头部门，住建部已经开始着手汇总分析北京、上海、广州、深圳等地的楼市成交数据，并据此对下一阶段房地产市场价格的走势和趋势进行初步评估。
6月12日，中国人民银行总行下发172号特急文件，要求各商业银行对于购房按揭贷款优惠下限以7折为底线。在此之前，中国人民银行3年半以来首次降息，以及商业银行在北京、上海等一线城市将首套购房优惠利率、首付比例等均恢复之前的优惠政策。这一系列金融机构政策带来的宽松货币环境，已经令住建部对楼市调控保持成效感受到了压力。调控力度：★★★☆☆
调控评价：为了确保楼市调控，住建部将储备政策及时应对市场变化。
七、绿色建筑
调控政策：住建部发布《“十二五”建筑节能专项规划》
5月31日，住房和城乡建设部发布了《“十二五”建筑节能专项规划》（以下简称《规划》）的通知。大力推动绿色建筑发展，实现绿色建筑普及化是这次《规划》的重点任务之一。为了推进建筑节能和绿色建筑的发展，政府实行经济激励政策机制，加大中央预算类投资和中央财政节能减排专项资金支持建筑节能和绿色建筑的力度，完善中央财政激励政策体系，设立建筑节能和绿色建筑发展专项资金，重点支持绿色建筑工程及集中示范城（区）建设、既有建筑节能改造、政府办公建筑和大型公共建筑节能监管体系建设、可再生能源建筑应用、供热系统节能改造、墙体材料革新、技术创新、基础能力建设等。地方财政配套资金标准不得少于中央财政补贴标准。
调控力度：★★★☆☆
调控评价：在调控持续深化的背景下，为应对市场变化，很多房地产企业都在主动调整开发、销售及产品战略，绿色建筑可谓是应运而生，未来潜力巨大。
八、公租房
调控政策：住建部发布《公共租赁住房管理办法》
6月12日讯 住建部发布《公共租赁住房管理办法》。本地及外来人员均可申请公共租赁住房，但申请人为外来务工人员的，须在本地就业年限、收入财产水平和目前居住条件等方面符合规定标准。
《办法》明确，一旦承租人因违反合同和相关规则，须退回公租房的，除了退回公租房以外，还将被要求按市场价格补缴从违法行为发生之日起的租金，记入公共租赁住房管理档案，处以1000元以下罚款；有违法所得的，处以违法所得3倍以下但不超过3万元罚款的行政处罚。
调控力度：★★☆☆☆
调控评价：相对于其他框架性的政策，退出机制和经济处罚的规定，是这次住建部出台《办法》中的重要内容。对租户的违法、违规骗租和其他行为提出追究经济处罚，比北京之前规定的单纯取消配租资格、收回房源有更大的威慑力。
九、禁墅令
调控政策：国土部下发《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》 2月22日讯 国土资源部日前下发《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》，要求各地要确保保障性安居工程住房用地，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。通知要求，各地应因地制宜，合理增加普通商品住房用地，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。
调控力度：★★★☆☆
调控评价：从目前情况看，由于大量“别墅”项目迎合了高端房地产市场需求，真正意义上的别墅，实难仅因“禁墅令”而提高身价。别墅类供地虽被叫停，类别墅项目开发却频打“擦边球”，且监管难度大。由此，有关别墅将因该政策更为稀缺、更具投资价值的说法，购房者应谨慎对待。
十、小产权房不受法律保护
调控政策：“小产权房”不确权发证不受法律保护
2月21日讯 21日国土部召开发布会，宣布今年国土部将联合相关部门，选择“小产权房”问题相对突出的城市开展“小产权房”试点清理，试点城市名单和试点方案正在研究中。国土部门明确，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。
调控力度：★★☆☆☆
调控评价：从近年来出台的大多数政策文件来看，基本是从农村土地利用方面反复强调小产权房的不合法性，政策目标是以禁止小产权房开发建设和销售为主，采取的措施主要包括强制拆除、没收、停建停售和停水停电等。现行相关政策也的确在一定程度上遏制了小产权房建设中出现的违法乱建、非法占用农村集体土地尤其是耕地的现象，但并没有响应在政府垄断土地一级市场和城市化快速发展背景下农民分享土地增值收益的巨大利益诉求，也没有充分认识到高房价背景下小产权房对解决中低收入群体居住需求的积极意义。因而，现行相关政策目标存在一定的局限性甚至缺陷。
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