二手房买卖案例集锦_二手房买卖合同简单

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．标准价购买的房屋单位不同意能否出售

案情简介： 张 先生于 1999 年 8 月与 王 先生签订了一份二手房买卖契约，二手房买卖案例集锦。在契约中双方约定： 张 先生将自已位于城区的房改房出售给 王 先生，由 王 先生在本合同签订后一次性付给张 先生人民币 28 万元整。但到房屋土地管理部门办理产权过户时被告知此房产不能办理过户登记及产权转移。王 先生要求退款及相应的经济损失，张 先生不同意，于是王 先生将 张 先生告上法庭，要求 张 先生退还全部房款及相应的利息损失，并解除合同。

法院判决： 法庭经审理查明，张 先生所有的房改房是于 1997 年 3 月份以标准价从本企业购买的，因原售房单位拥有 6% 的产权，且没有原单位同意其出售的书面证明，双方没有到房屋所在地房产管理部门申请变更登记，因此法院判定该契约实际上无法履行，解除了双方签订的契约。张 先生返还 王 先生的购房款 28 万元整。

律师点评： 本案中涉及的以标准价购买的房屋职工拥有部分产权。职工以标准价购买的房改房，原售房单位拥有 6% 的产权，职工拥有 94% 的产权，如果需要上市出售，则需要符合如下条件：单位与职工个人在协议中有约定的，从其约定；没有约定的，如上市出售应征得原产权单位的同意，未经产权单位同意，不能上市出售。职工也可将标准价的房屋转为成本价的房屋，然后再上市出售。．政策变化能否作为不卖房的理由

案情简介： 王某 于 2004 年 4 月 19 日 与房主、北京 XX 房地产经纪有限公司签订了一份《房地产居间合同（买卖置换）》，协议书《二手房买卖案例集锦》。约定王某通过 XX 公司购买一套总价款 320000 元的经济适用房。合同签订时，王某通过 XX 公司向房主交纳了 50000 元的定金，约定房主不出售此房屋或王某不买此房屋均适用定金罚则。合同中没有约定办理过户的时间。因房主的房屋所有权证还没有办理下来，要想过户必须先将房主的房屋所有权证从开发商处办理下来。王某替房主交纳了办理房屋所有权证的费用 6000 元及公共维修基金 5958 元，然后房主取得了房屋所有权证。在去办理过户手续，房主又告知房产证现在还在开发商那里，让王某直接把房款交给银行，替他还贷款，王某觉得风险非常大，于是没有同意。王某在签订合同前并不知道其银行贷款的事情。因此王某没有同意替他还贷款，要求其自己归还贷款，再与王某办过户手续，房主不同意，因此王某没有办成过户，但双方一直在谈判。后来，北京市出台规定，从 2004 年的 5 月 20 日起 对经济适用房的交易进行限制。2004 年 5 月 19 日，房主将这套房屋卖给了别人，称 5 月 20 日 之前不卖就卖不出去了。于是，王某向法院提起诉讼，要求解除王某房主签订的房屋买卖合同；要求房主双倍返还我定金 100000 及为房主办理产权证所花费用 6000 元代办费及交纳的公共维修基金 5958 元。

法院判决： 法院认为卖方违约，应承担违约责任，支持了买方的请求，卖方不服，提起上诉，终审法院维持了一审判决。

律师点评： 房主的行为已构成违约，应承担违约责任。在合同履行期限内，房主单方悔约，将房屋卖掉，致使合同目的不能实现，违反双方在合同中的事先约定，应按合同的约定承担违约责任。在双方对付款存在争议，没有协商结果的前提条件下，房主擅自将合同标的房屋出售，属于严重违约。无论双方对合同的履行有什么争议，在争议未解决之前或买方没有放弃购买这套房屋之前，卖方出售这套房屋给别人，就是以实际行动表明不卖这套房了，不卖这套房就是根本违约。

政策变化不是被告卖房的理由。政策变化并不影响三方签订的买卖房屋合同的履行，三方签订的合同可以继续履行，但增加了交易的难度，即买方需办理审批手续，本案买方符合经济适用房购买资格的，因此交易是可以继续的。其次，政策变化属于三方都不能约束的事件，三方完全可以通过继续协商解决此事，或解除合同，或按政府的政策执行，或采取其它替代措施，但卖方不能单方处置合同的标的物。房主未经买方同意，单方出售了房屋，属于严重违约。