职工宿舍区房屋现状及管理维修分析_职工宿舍管理现状

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职工宿舍区房屋现状及管理维修分析

一、房屋现状

生活服务中心所管理的职工宿舍共有33处，38万平米，217幢（含平房），6800套房屋。217幢房屋由于建造年代都较早（其中90年代50幢、80年代86幢、70年代47幢、60年代20幢、50年代12幢），房屋现状不容乐观，屋漏、墙渗水普遍存在，排水系统不畅堵塞常有。住户自行封闭阳台、无烟灶台、厨房、阳台排水自行外接、违建等一些社会现象普遍存在，对房屋的维修带来很大难度与不便。

由于职工宿舍的分布较散，尽管做了许多积极性的工作，小区化、社会化管理难以进行，至今没有一家物业管理公司愿意接受。只能聘用一些内退职工（23名）负责各宿舍区门卫、车棚等基础管理工作。

二、管理与维修现状

217幢（含平房），6800套房屋，分成7个片区进行管理。主要负责房屋和宿舍区共用施设的维修、维护工作。其中有4个片区，133幢（金陵小区、宁港一村、跃进新村、港尧新村等）分别由集团一公司、二公司、三公司、四公司包干负责维修、维护工作。

随着时间的推移房屋的屋面防水、外墙防水、排水管系等维修、维护的量日渐加大，费用支出尽管近几年不断压缩（08年290万元、09年220万元），但房屋所需维修的量并没有减少，致使大量的维修项目放缓或积压，维修、维护工作压力较大，住户对此有意见。

三、管理与维修的难点

1、四个包干片区的维修费用由于在分别在各自单位直接成本核算（一公司集团核拨），其费用使用与实际维修情况，作为宿舍区的管理单位生活服务中心难以掌握，另四个包干单位因维修队伍的原因，有些维修项目解决不了，加之费用因素该维修的未及时维修而造成积压，住户意见纷纷。

2、一般性维修项目港内维修队伍承担不多，大部分都是委外施工队维修，由于点多面广，加之施工队人员调备、以及天气等诸多因素，维修的及时性，质量难以直接把握。

3、由于住户室内不规范装修、违章搭建、太阳能热水器安装、给、排水管道任意改道、雨棚、空调器安装等不利因素，加大了在实际维修工作难度和费用支出。如：住户私自在阳台将洗衣机排水接入外墙雨水管而造成雨水管损坏，墙面渗水。违章建筑把窨井盖住，造成下水管无法疏通，邻里间矛盾不断。

4、在具体维修过程中涉及楼上下、左右隔壁，住户配合程度对维修的及时性、维修的质量有着直接影响。

5、小区出新作为一种美化工程，出新后对房屋的维护没有起着应有作用，反而促使房屋屋面、外墙、道路管系的损坏，给今后的维修带来难度。

6、宿舍区房屋维修，职工普遍认为是企业的一项福利，不管是共用部分还私用部分，只要出现问题，总是要求企业给予维修，不维修就上告，不听解释。

四、几点思考

1、一、二公司片区的宿舍区一般性维修项目（费用）不再包干，仍由生活服务中心具体实施。

2、与港外建筑施工队建立用工关系，组织4—6人的小施工队常年从事宿舍区一般性维修。

3、对维修招标工程，在《招标书》中由工程技术部门对工程的工艺、材质做出明确要求。

4、针对房管员队伍中专业知识(修缮、土建知识)的缺乏，建议：一是中心配备专业人员；二是请集团工程技术部专业人员在施工现场进行指导和质量把关。

5、由集团职能部门针对宿舍区房屋零星维修的维修范围与项目及收费标准（分产权房、承租房）以文件的形式给予明确，便于维修部门规范操作。

6、由集团职能部门牵头，召集相关包干单位就宿舍区维修明确受理报修处置方式，明确各自的职责和建立协调沟通的渠道。

二〇一〇年三月十七日