中国房地产现状分析1_中国房地产现状分析

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通过房地产泡沫透析中国房地产现状 内容摘要：近年来，在我国房地产市场迅速发展的同时，有关房地产市场是否过热、是否存在泡沫问题的讨论日渐激烈，各方面观点远未达成一致。种种经验表明，房地产泡沫危害极其严重，它使得资产价格发生扭曲、资源配置失衡，从而威胁整体社会经济的健康发展。

关键词：房地产 泡沫经济

一、中国房地产现状分析：

㈠评价房地产形势的指标：

⒈房价收入比

也即家庭年均收入和平均房价比值，用以评价房价的相对高低。世界银行的标准上限是5:1。以下是各城市2011年房价收入比：

城市收入房价比城市收入房价比城市收入房价比温州16.8847818福州13.252886深圳10.6135724

上海23.2700953天津18.6796895太原14.674436北京17.9332395贵阳15.518968西安15.83743⒉房租收益率

即房子总价格和每月房租的比值，用以评价房产的投资价值。国际公认的房租收益率应在150到230之间。而北京、上海、杭州、深圳的房租收益率一般都在360以上，且房租上涨速度远远低于房价上涨速度，这一数字还在不停的增大。

⒊空置率

空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%-20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。

中国2000年以后新建房的空置率在40%以上，而2004年以后新建房的空置率应不低于60%。

⒋还贷收入比

也即居民平均用来还分期贷款支出占收入比例，其包括各种各样的按揭贷款。而对中国人来讲基本上就是房贷，这项指标是用以衡量房地产贷款的金融风险的。一般来讲，国际上公认的还贷收入比安全上线是28%，超出了这个线，对于个人来讲还款压力大，幸福指数降低；对于整个金融系统业存在巨大的安全隐患。一旦有宏观经济的波动，往往会造成大面积的不良贷款。

在2004年之后，中国房地产贷款占整个贷款的40%。而目前这个比例保守估计有55%。

⒌房地产投资占GDP比例

这个指标反映整体经济对房地产的依赖程度。在大国的房地产历史上，美国在1950年出现过6.9%的最高比例，然后一路小幅波动，直到1991年从3.4%开始，一路上扬至2005年的6.2%，随后发生了次贷危机。而日本在70年代中期由最高的8%左右一直降低，到1985年广场协议的签订，房地产投资占GDP比重在1989年到1991年的最高点期间约5.5%，这时候日本的房地产崩盘了，从此日本进入了长达十几年的低迷，被称为“失去的十年”。而从中国有据可查的记录来看，从1997年的4.02%开始一路上涨，到2007年时这个比例到了10.1%，这是任何国家任何时候都没出现过的高度。

㈡中国房地产现状

我们可以看到，近几年来，国内房地产业得到了飞速的发展，它也成为带动国内经济稳定增长的动力之一。而且随着国内房地产业的飞速发展，其市场化的程度越来越高，特别是在住房走向商品化及市场化的方面更是迈出了大步。不过，在政府主导下的房地产业尽管空前繁荣，但隐藏着的困难和危机也是不可视而不见的。

⒈房地产价格泡沫。房地产在有力推动经济增长的同时，也出现了投资过热和房价上涨过快的势头。其中由于土地稀缺性和市场需求相对无限性的拉动作用及投机炒作，土地价格快速上涨，价格泡沫也随之产生。地价虚涨的同时也带动房价虚高，而民众的实际购买力却没有随着房价的增长而增加，购房者难以承受房价压力，随之产生明显的购买力断层。

⒉房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10%以内为正常，如果超越过多，空置率过高表明存在严重的供给过剩，供给过剩也会如价格泡沫一样，外部环境适宜时会导致价格的剧跌。

⒊房地产投资泡沫。房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。但当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带起金融危机时，也会造成价格的剧跌。

以上各个数据均说明，我国现处于严重的房地产泡沫经济之中。银行的信贷消费启动了国人的最终需求，而且房地产业成了各个地方短期业绩大见成效的见证。同时，房地产业的发展也带动相关产业的大力发展，例如：钢铁、水泥、电解铝、建材、电力与运输等。若国内房地产业崩盘，整个国家经济就可能发生危机。就如20世纪90年代的日本，房地产业一旦出现问题，整个经济很快进入衰退期，而且十多年无法振兴。也就是说，我国房地产业正要挟着整个中国经济。

二、我国房地产泡沫存在的原因分析：

㈠投资者的短视与房价上涨的心理预期刺激了泡沫的形成房地产商品的生产周期长、消费时间久、价值量大等特点，决定了无论是房地产需求方的购买决策还是房地产供给方的开发、销售决策都会收到对相关因素未来变化的预期的影响，包括对宏观经济走势、居民收入水平、通货膨胀水平、政府相关政策变动等内容的预期以及由此产生的对房地产价格变动的预期。

当预期价格将进一步上升时，无论是消费者、投资者或是投机者都将会将购买行为提前，以减少费用或降低投资成本以把握投资、套利的机会。而购买行为的提前无疑又会增加当期市场的需求，加剧当期市场供不应求的紧张关系，促使当期价格上涨。而价格的上涨实现了各市场主体的前期的预期，也坚定了各市场主体本期的预期，也会吸引更多的投资者或投机者参与进来，需求的增加进一步推动价格的上涨，如此循环，直至价格高到消费者无法承受，退出市场，投资者和投机者的预期发生转向。

在房地产泡沫形成过程中，重要经济变量的变化进一步刺激了投资者房价上涨的心理预期。在发生房地产泡沫时，房价指数的上涨是最快的，刺激了投资者通过买卖价差来获得投机利润，进一步推动了房价的升高和泡沫的膨胀。同时，经济自由化和迅速对外开放后，外资的涌入和投机炒作行为的增加，短期资本大

量流入房地产市场，市场交易的投机性交易的比例上升，进一步促进了房价的迅速上升。在房地产泡沫积累到一定程度后，一些指标的变化使一些清醒的投资者意识到泡沫的严重性，例如，空置率的上升和房价收入差距的扩大。一部分投资者开始撤离房地产市场。而当大部分人意识到这一点时，却已为时已晚，多数人只能吞下房地产泡沫破裂的苦果。

㈡银行信贷在房地产业的过度扩张是造成房地产泡沫过度膨胀的重要原因 ⒈银行信贷扩张推动房地产泡沫的膨胀。在美国、日本、东亚各国和地区在房地产泡沫膨胀时期，银行信贷向房地产业聚集的程度非常高，其比重一般都高达30%左右，甚至有的国家和地区高达40%，几乎为贷款规模的一半。如果银行持有大量的房地产或是以房地产为抵押平的资产，那么房地产价格的上涨将提高银行资产的规模，从而改善银行的资本充足率、资产质量和赢利状况。因此，银行将进一步扩大对房地产业的信贷供给，这又一步提高了房地产的价格。这一过程往复循环，使得房地产价格日益偏离实际均衡价格，从而进一步导致房地产泡沫的膨胀。

⒉房地产泡沫的聚集也极易给金融机构带来系统性风险，从而造成金融危机。银行对资源配置发挥重要作用的同时，金融风险也随之集中银行机构，一但经济走势发生逆转，人们对经济的预期发生变化或是出现不可预见的事件时，往往银行部门是最先收到冲击的部门，因此，要对房地产泡沫保持高度的警惕。

㈢在制度环境和市场发展不健全的条件下，过快的放松管制和过度的对外开放容易导致资产泡沫

在制度不健全的情况下，经济主体的行为必然是扭曲的，放松管理只能导致经济主体行为的非理性投资，将大量的资源投放到非生产领域，从而造成大量的紧急泡沫。因此，最为重要的是在资产账户逐渐开放的过程中，加强对资本流动的监管水平。

㈣相关权利者贪污腐败

各地的房地产公司圈占土地已成为房地产市场的一个顽疾。相关数据表明，目前全国以开发区名义圈占的土地面积达36000平方公里，超过了全国城镇建设用地总量。全国几十年才建设了这么多城镇，而开发区只用几年时间就超过了所有城镇建成区的总面积。可见国内房地产公司“圈地”之疯狂。而这种土地圈占，往往都会借产业开发之名，行开发房地产之实。这种大规模无序圈地使得国有资产流失十分严重。据专家估计，从20世纪80年代以来，违规土地出让、转让所造成的国有资产流失最保守估计的估计每年达百亿以上。

国内土地市场如此混乱，一方面造就了大批的不法商人、大批的一夜暴富者，使得许多社会资源涌入房地产市场。另一方面也使得部分掌握相关权利者贪污腐败。可以说，在部分地方，土地的转让基本上是在政府权利主导下的“暗箱操作”，表面上是市场拍卖，但实际上往往是拍卖下的台底交易。这也就为有权者或靠近权利的人有机会摄取巨额低价差额及操纵土地价格，从而为炒卖土地提供了便利的条件。可以说，以往进行的房地产项目的土地没有多少是以市场化得来的。有时表面上是土地拍卖，但拍卖下的台底交易是外人不知道的。由于以往土地的转让基本上是政府主导下的“暗箱操作”，政府的权利与边界是无法清楚的。也就为某些人的谋利创造了条件。

三、对我国房地产泡沫问题的建议

㈠综合运用多种工具，加强和改善房地产市场调控；加强管理，维护房地产市场正常秩序。

我国房地产市场发展还不成熟，因此，加强宏观调控是防止市场失灵的重要措施。宏观调控要尊重市场经济规律，发挥市场配置资源的基础性作用。房地产经济宏观调控的主要手段有：房地产产业政策和住房政策、货币政策、财政政策及法律手段等。

⒈房地产产业政策和住房政策。房地产产业政策应包括三个层次。第一个层次是关系国民经济全局的总体房地产产业政策，主要是房地产产业定位和房地产产业发展政策。第二个层次是房地产行业内部的各类政策。主要包括：土地使用制度和政策、城镇住房制度及其基本政策、房地产管理政策等。第三个层次是各类房地产政策体系中更为具体化的政策。政府应尽快健全住房保障体系，建立和完善多层次的住房供应体系，以保障居民的居住需要，缓解当前新房市场上的供求不平衡。

⒉货币政策。运用货币政策对房地产经济实施宏观调控，核心是控制投入到房地产业上的货币供应量，主要体现在：一是控制货币投放量，以保证货币供应适应房地产产业发展的需要；二是控制房地产产业的投资规模，使房地产市场供给量与需求量达到平衡；三是控制房地产信贷总规模，使之既能满足房地产开发经营和消费的资金需求，又能防止过度膨胀，确保信贷平衡。

⒊财政政策。主要包括两方面：一是政府的财政收入政策，也即税收政策；二是政策的财政支出政策。

⒋法律手段。市场经济是法治经济，国家通过规范经济活动的准则来调节市场经济的有序进行。对房地产业进行宏观调控，也即政府通过立法和司法，运用法律法规来规范房地产经济运行秩序，引导房地产业健康发展。政府部门应尽快构建和完善房地产市场发展的相关法律体系，为市场的健康发展提供有效的法律保障。并应建立有效的房地产泡沫监测机制，认真分析影响房地产价格各种因素及其影响程度，为出台科学的宏观调控政策提供科学、坚实、可靠的依据。㈡积极采取有效措施，适当扩大住房市场的有效供给；建立合理的梯次住房消费结构；进一步推进经济适用房和廉租房建设，切实保障中低收入者的住房。政府应做好土地管理规划，增加土地有效供给，加快闲置土地开发，以减缓房地产经济泡沫的继续膨胀。并在此基础上积极发展二手房市场，做到“房尽其用”。督导消费者根据自身经济条件理性购买住房，切忌盲目贪大求好的购房行为，形成由小到大、由低到高、逐步改善的梯子形住房需求结构。扩大经济适用房建设，严格经济适用房标准，确保广大中低收入家庭实际享受到真正的补贴。加强城镇廉租房建设，扩大廉租房制度的覆盖面，解决最低收入家庭的基本住房需求。

总之，目前国内房地产业的泡沫早已吹的不小，无论政府、业界还是购房民众都得对此有足够的警觉。国内房价过高、上涨过快、全国各大城市都成为了房地产建筑大工地等这些问题，都说明国内房地产存在巨大泡沫，如果政府对此不今早警惕，仅是处于牟取暴利，那么最后伤害的还是广大人民群众的利益及整个社会经济。

参考文献：

钱瑛瑛 《房地产经济学》 同济大学出版社 2008年

钱瑛瑛 《市场化条件下的住房保障政策选择研究》 同济大学出版社 2004年

徐慎庆、于宗先、王金利 《泡沫经济与金融危机》 中国人民大学出版

社 2000年

易宪容《非理性的繁荣》 北京大学出版社 2005年

中国人民银行营业管理部课题组 《房地产价格与房地产泡沫问题》 中国社会科学出版社 2006年