城中村改造的八大困境与对策_城中村改造的对策

城中村改造的八大困境与对策由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“城中村改造的对策”。

城中村改造的八大困境与对策2009 年 12 月 21 日 17:01 来源：商都房产网 作者：金成时代广场 红星蚂蚁 soho 九龙城 锦艺国际华都 大观国际居住区 东方港湾城中村改造的八大困境与对策 同致行（中国）地产顾问有限公司 城中村的实质是城乡二元经济结构存在的差异和矛盾在城市化进程中的集中反映，对于城 市化管理者而言是一个必须面对的现实问题，又没有一个现成的可以照搬照抄的模式。全国 各大城市都有大量城中村的存在。比如，北京有城中村 231 个，西安有 187 个，广州有 138 个，南京绕城公路以内有 71 个，太原有 83 个，在郑州，这样的城中村共有 141 个。城中村形成的原因 1.城乡二元体制和政策原因。城中村出现是城乡土地所有制矛盾、社会转型过程中的制度 真空以及法律法规不健全、村落社会关系网络的顽强存续、城市管理疏漏的结果。政府趋利 型的土地征用是导致城中村形成的主要原因； 城乡二元社会保障政策刺激了对城中村空间需 求； 城市就业结构滞涨促进了城中村非正规就业环境的发展； 二元化的市政与行政体制加剧 了城中村的形成。2.城中村是一个类型独特的社区，其存在的经济基础和生存的依赖之源是土地和物业。村 民主要的经济来源是村集体经济分红、出租屋收入以及小规模的商业。村集体拥有大量的土 地、厂房、房产等，以村籍为边界的高收入和高福利的支持、非正式经济体制外的强化促使 城中村问题越来越严重。3.宗族通常是村落的一个重要组成部分，宗族和村落重叠现象比较严重。宗族文化迟滞了 从乡村聚落到都市村庄的演进。传统观念的文化土壤、都市环境的心理适应以及经济利益的 内在牵引是都市村庄得以存续的条件。城中村存在的问题 城中村在发展中缺乏统一规划，整体建筑非常混乱，村内建筑密度高、建筑间距小，街道 脏乱差；城中村对外交通落后，数千人的城中村往往只有一两条宽度 5 米左右的街道，多以 房屋间距作为不倒，只有 2-3 米；公共配套极度缺乏，没有绿地、公共广场、教育配套等公 建配套；市政管线工程薄弱，各种市政建设极不规范，随意拉线铺管，存在不少隐患；城中 村消防管理时空，到处都是出租屋，若发生火灾，消防车、救护车无法进入；城中村居住人 口复杂，各种刑事、治安案件层出不穷。城中村已成为我国大多数城市科学发展亟待解决的问题。城中村改造是国内城市发展的必 然选择与结果。对于城市的发展具有重大的意义，城中村改造有利于改善居民居住环境，提 高居民生活水平，改变城市形象与面貌，增强城市辐射力和带动力，不断提高城市知名度和 竞争力；解决城乡并存的二元结构，集约、节约利用土地，盘活土地使用效益，拓宽经济发 展空间，提高居民经济收入；完善社会公共管理职能，优化社会公共管理方式，解决居民的 居住、出行、医疗、教育、社保等保障问题。八大困境及对策 瑞安的新天地成为上海的新名片，南京夫子庙改造重新秦淮风情，深圳华侨城打造成为国 内最成功的主题公园。国内房地产市场上，越来越多的开发企业遇到土地资源瓶颈，城市土 地资源随着开发日益减少，而多数城市老城区的功能及定位重新确立，因此房地产开发重新 已经移到旧城区。然而在旧城的城中村改造中，存在诸多困境，从深层次考虑，这些困境的 成功解决是项目成功的要素。同致行对于城中村改造总结了八大困境。1.改造成本困境 改造成本困境 拆迁补偿费用是城中村改造项目中开发企业投入的一项重要成本，城中村高密度的建筑体 量和居民数量，未开发前期的安置增加的巨大的成本投入。开发企业不但进行拆迁补偿安置，还要承担大量道路拓宽、市政管线等市政配套费用。使得城中村改造项目用于拆迁补偿的费 用在总投资中比重过大，上海世茂滨江花园当时仅拆迁就耗费 22 亿元。因此，拆迁补偿安 置所占的总投资可能高达 50%以上。面对成本困境，开发企业应该进行详细的成本预算和 资金平衡管理，详细计算整个项目的成本收益，在项目周期内，保持资金的平衡管理。2.拆迁补偿困境 拆迁补偿困境城中村的原村民头脑中有着根深蒂固的“旧土”观念，不愿意离开固有的居住区域。由于这 些村民主要依靠出租房屋维持生计，害怕失去房屋后，自身收益受到影响，因而会过高提出 拆迁补偿标准，而且由于村民数量众多，很难达成一致的补偿意见。在一些城市旧城改造中 就出现了“钉子户”现象。针对拆迁难、补偿难的问题，开发企业必须争取政府部门的配合与 支持，用政府的公信力来主导城中村拆迁工作。3.利益协调困境 利益协调困境 在城中村项目改造过程中，会涉及到诸多利益关系，包括：市政府、区政府、开发商、村 委会、村民等利益主体。如何协调这些利益主体，对于城中村项目的顺利改造十分重要。开 发商与政府的利益关系主要体现在：土地规划、公用配套建设、土地费用返还、项目报建等 方面； 开发商与村委会的利益关系主要是村民安置房建设与选址，最主要的是开发商与村民 的利益关系，主要体现在补偿标准和方式。征求多方利益主体要求，共同商量。4.土地权属困境 土地权属困境 土地权属不清是城中村改造最大

大的制度障碍，经过长时间的积累，城中村土地基本被各种 建筑覆盖，许多建筑属于违规建筑。由于违法行为具有普遍性难以强制拆除，因此一旦承认 其合法性必将加大改造补偿成本并引发新的抢建； 如不承认其合法性，又无法进行拆迁补偿，改造难以进行。在进行城中村改造之前，必须对城中村所有建筑进行摸查，计算出需要拆迁 的总面积以及各种建筑的产权、年代、功能等，为下一步的补偿做好准备。5.容积率困境 容积率困境 城中村改造项目容积率(红线范围内建筑面积与土地面积之比)不提高，开发商无利可图则 无积极性。郑州内城中村平均容积率接近 3.0—5.0，要想有利可图，容积率要提高到 6.0—8.0。即使在城中村范围内维持现状的开发强度都难以达到改善城市环境的目的，容积率再提高，不但将牺牲城市环境，市政公用配套的压力也太大。6.规划设计困境 规划设计困境 由于城中村改造项目成本投入高、容积率高、总体量大，因而给项目整体规划设计造成 一定难题，如何来对项目进行科学定位策划成为规划的关键。开发企业一般需要借助于专业 策划公司来进行前期的定位。项目前期根据项目自身的状况、区域特点、周边配套、竞争楼 盘、市场需求等多方面，对项目进行了全新的超前定位与科学规划，实现项目收益的最大化，从而较好解决了项目规划设计难的问题。7.开发周期困境 开发周期困境各利益主体博弈的时间决定了整个城中村改造项目开发的周期。很多城中村房屋拆迁过 程中，由于开发企业与村民之间矛盾与纠纷并没有很好解决，结果造成了拆迁工作没有顺利 完成，使得整个项目处于停滞状态，后续的开发建设工作无法开展。同时，由于土地面积大 和容积率相对较高，整个项目的总体量非常大，一般在 30--50 万平方米，甚至一些项目超 过 100 万平方米。上述原因造成了城中村改造项目开发周期长，开发周期过长增加了开发企 业资金管理的成本与风险。解决这一困境，需要协调开发企业内部各个部门工作，规划、施 工、报建、销售等部门密切配合，同时开展多项工作，尽量缩短开发周期。8.后期销售困境 后期销售困境 后期销售的困境主要体现在城中村所在区域的市场容量和消费能力与城中村改造项目的 体量、商业住宅比例以及销售价格制定之间是否匹配。在城中村改造项目所在区域的市场容 量和购买力有限的情况下，可能会造成物业供给量大于市场需求的现象，导致项目中大量物 业的空置，使得投资回收期延长，甚至亏损。同时，其他城中村改造项目也可能开始启动，同一区域内的商品房供应量突然放量，冲击商品房市场。对于项目过程中出现的销售困境，着力于挖掘更大区域范围的客户，把项目的客户放大到整个城市甚至整个省份，同时加速项 目产品的推售，走在其他竞争项目的前面，抢夺有利的销售时机。——本文摘选自同致行编写新书《城市再造》，本书于 2009 年末在全国出版发行，同致行 历经三年基于中原 600 万平方米城中村改造项目之践行精心编写而成。该书籍是中原首部城 中村改造项目营销实战案例书籍，同致行首次在书中全面解密曼哈顿广场项目营销。