调控政策加速房地产企业并购重组_最新房地产调控政策
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调控政策加速房地产企业并购重组
作者: 程彩清 日期： 2011-07-28
2011年，房地产调控再次“亮剑”。先是加息重压袭来，进一步收紧银根。再是“限购令”重靴落地，“新国八条”在房价上涨过快的大中城市细则出台。还有房产税“敲山震虎”，已经箭在弦上，牵动着地产市场的神经。多从政策挤压之下，不少势单力薄的中小房地产企业出现了“钱荒”，不得不等人并购或贱卖资产。
房企抱团取暖5个月并购案超50宗
2010年9月29日，多部委出台巩固房地产市场调控成果措施，规定暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。2010年11月3月，住建部等部门下发通知，规定公积金贷款购买90平米以下首套房，首付比例不低于20%，90平米以上不低于30%；二套房首付不低于50%.禁用公积金贷款投机性购房。2011年1月26日，国务院出台新国八条房地产调控政策，要求进一步调控房地产市场，各地要确定价格控制目标并向社会公布，二套房房贷首付比例提高至60%.之后，央行2011年内连续6次上调存款准备金率，3次加息，信贷市场连续收紧。
新国八条及后续政策犹如肃杀的秋风，让房企资金链开始变黄，为了过冬，房企纷纷抱团取暖，统计显示，2011年前5个月出现超50宗房企并购案，项目和土地是并购主要风向。专家说，如果调控继续严厉，销售不畅，今年年底房企并购将“滚滚来”。
据南方都市报的不完全统计，4月和5月两个月，房企之间土地、项目及股权转让等拟并购和收购案例超过20宗，涉及万科地产、恒大地产、SO H O中国、奥园地产、嘉德置地、渝开发等房企。实际上，房企并购数据在今年第一季度就已经相当惹眼。根据清科研究中心的数据，2011年第一季度，房地产行业并购居首位，共完成32起并购案例，占比14.1%，超过2009年全年的并购案例数。也就是说，今年5个月就出现了超50宗并购案例。
在货币和市场环境不断从紧的背景下，近期房地产开发企业间的土地、项目以及股权转让案例频繁发生，尤其是对中小房企的兼并收购呈现出加剧的趋势。但业内人士也认为，目前形势并没有危及到开发本身，因而房企整体的并购还未开启大幕。现在以项目和地块收购为主的并购模式属于正常范围内的交易，卖项目或土地的公司寻求套现，而接手方收购项目作为储备。当资金状况更为紧张，房企的整体并购就会出现，资金越紧持续越长，并购出现越多，数量越大。如果成交量持续下降，今年年底可能会出现并购潮。
地产大鳄趁机吞下缺钱的中小企业
房企资金来源主要有股东原始资本金投入、银行贷款、卖房销售收入、IPO或股票增发、信托贷款、发债、私募股权投资基金等。目前这些融资途径已经被一一封堵。在“真差钱”的大环境下，资金实力薄弱、融资无门的中小房企濒临被吞并的危险境地，而像万科这样的已在全国广泛布局、现金流和土地储备充裕的“财大气粗”的大型房地产公司则择机扩展全国版图，通过并购获得业务和土地，将境遇拮据的小企业卷入麾下。
数据显示，2010年中国房地产市场并购案例共发生近90起，其中万科一年内收购24家公司，平均每半个月收购一家，金地也收购了13家公司，收购金额达4.73亿元。进入2011年后，并购案例进一步增多。
据业内人士的透露，对房地产行业的开发贷款，所有商业银行都已经收紧，但是在银行内部对不同的企业有所区别，对优质企业的融资需求会相对宽松，部分央企和国企均在优质企业行列。
除了央企和国企，部分的民营企业资金状况也相对乐观，其中，以开发商业地产见长的SOHO中国最为典型。截至6月，SOHO中国的现金超过了180亿元。6月23日，SOHO中国与汇丰、渣打等十家银行签署了最多相当于6.05亿美元的3年期可转让贷款融资。在整体行业负债率超过60%的背景下，SOHO中国充裕的现金，无疑成为市场焦点。
据SOHO中国的董事长潘石屹介绍，今年SOHO中国计划用于收购的资金达150亿元。从今年4月以来，SOHO中国已经斥资88.04亿元在上海相继收购了曹家渡地块、海伦路站地块、SOHO中山广场、四川北路站地块等四个项目。虽然在CBD土地争夺战中，SOHO中国败北，但潘石屹表示，这并不影响SOHO中国在下半年的收购计划。
除了万科等龙头房企今年有进一步的并购意向外，海尔地产集团近日也表示，海尔地产也正在全国范围内寻找适合收购的优质项目。他透露，目前海尔正在洽谈的北京几个地产项目，分别位于海淀区、房山区和通州区，预计收购金额在10亿元左右，产品涉及住宅和写字楼等多种业态。
上半年房地产市场呈现六大特点
7月14日，国务院常务会议部署继续加强房地产市场调控工作，提出了五点加强措施（下称“新国五条”），着实打破了房地产市场的沉寂之势，可谓是对房地产市场最好的总结和展望。世联地产研究认为，伴随着政策进入消化阶段，未来相当长一段时期内，房地产市场将由政策主导转向市场力量主导。未来市场走势正朝着政府预想的方向发展。
2011年上半年我国房地产市场呈现六大特点。
第一，房价快速上涨的势头得到明显遏制。今年6月70个大中城市住宅价格环比涨幅均未超过0.5%，环比下跌的城市有12个，与上月持平的城市有14个，涨幅较年初1月份回落的城市有53个。这些表明政府抑制房价过快上涨成效显著，但同时也应该看到，多数城市房价依然是在环比上涨的，因而调控之路任重而道远。
第二，房地产市场依然活跃，需求依然非常旺盛。2011年上半年全国商品住宅销售、新开工增速放缓，但依然是正增长。上半年一二线城市受制于限购政策，销量都有不同程度的放缓或下滑，相比之下，全国住宅销售面积同比增长12.1%，表明房地产市场依然活跃。从开发商销售业绩来看，由于今年上半年推盘策略不同，导致其全年目标完成率有较大差异。在调高今年业绩和政策趋紧的背景下，相当部分房企，如万科、恒大、绿城、碧桂园、雅居乐、世贸、金地、保利香港等上半年的目标完成率均优于去年同期，表明市场的需求仍然是较为旺盛的。
第三，房地产市场重心明显转移到二三线城市。今年上半年一线城市销售面积在全国的占比继续下降，仅占4.6%，比去年下降0.1个百分点。除了一线城市以外的其他省会城市、直辖市和计划单列市（即二线城市）销售面积占全国的比例为30.2%，比去年下降0.26个百分点。地级城市（即三线城市）销售面积占全国的比例为65.2%，比去年提升0.36个百分点。从2005年开始，一线城市销售面积在全国占比平均每年递减2.2个百分点，二线城市平均每年递减0.6个百分点，而三线城市平均每年递增2.8个百分点，可见房地产市场重心发生明显转移。
第四，房地产行业调控政策稳步消化。目前对市场有较大影响的行业调控政策主要包括四个，分别是限贷政策、限购政策、限价政策和保障房政策。世联地产调查数据显示，今年2季度表示限贷和限购政策对其有较大影响的购房者比例分别为71.6%和36%，比1季度分别略微下降0.5和0.8个百分点。受影响比例无明显变化，表明限贷和限购政策对市场的影响效力持续。鉴于目前房价尚未真正松动，限贷和限购政策也不会放松，以巩固落实为主。“新国五条”也明确提出房价上涨过快的二三线城市也要限购。2季度购房者对保障房和房价控制目标的信心度比较低。世联地产调查数据显示，仅有18.4%的购房者认为保障房能够起到平抑房价的作用，比1季度下降6.5个百分点。我们认为保障房开工不足是导致2季度购房者对保障房信心明显下降的重要原因。此外，由于各地房价控制目标均参考GDP或人均可支配收入增速，实为变相涨价令，导致仅有13.4%的购房者认
为该政策能够起到平抑房价的作用。因而，“新国五条”将房价控制目标和保障房放在了前两位，也意味着下半年政府将在这两项政策上加大执行力度。
第五，房地产开发企业市场集中度明显提升。数据显示，今年上半年全国前十大房企销售金额在全国占比已达13.5%，比2010年提升3.3个百分点；全国前二十大房企销售金额占比已达18%，比2010年提升3.6个百分点。在已公布上半年销售业绩的开发商中，万科、中海、恒大、保利、碧桂园、雅居乐、华润、金地、保利、恒盛、瑞安等房企上半年销售金额同比增长均超过50%，明显高于全国上半年销售金额22.3%的同比增速，这直接导致大型房地产开发企业市场集中度明显提升。
第六，货币政策稳步执行，开发商资金链趋紧，拿地谨慎。货币政策是决定中国经济周期的核心力量，对房地产市场也会造成较大的影响。今年二季度宏观经济数据公布之后，社会各界所担心的今年CPI维持高位且GDP明显回落（即滞胀现象）的疑虑已基本消除。目前政府采取稳健的货币政策，直接作用是配合行业政策收紧开发商资金链，迫使其加速出货，意在促供给。数据显示，今年上半年房地产开发资金来源分类指数已经连续4个月低于100，表明开发商资金链不容乐观。同时，房地产集合资金信托成立规模（1129亿元人民币）、海外发债融资（561亿元人民币）均比去年同期翻番，这些都反映出开发商加速资金储备以应对未来的不确定性。资金趋紧，也直接导致开发商拿地热情骤减，拿地更加谨慎。今年上半年35个大中城市拿地平均溢价率下降至12.7%，流拍率提升至28.9%，已逼近2008年时的水平。
下半年决定房地产市场的核心要素有两个：一是政策不会放松，“新国五条”已经给市场传递了强烈的信号。下半年政策的着力点将是加大房价控制目标、保障房和部分房价过快城市的限购政策的落实力度，尤其是房价控制目标，将成为中央考核地方政府的利器。二是市场供求力量将起主导作用，今年下半年及明年上半年全国范围内潜在供应量放大是大概率事件，供大于求或成常态，未来市场走势正朝着政府预想的方向发展，房地产市场将由政策主导转向市场力量主导的局面。
专业测评认为内地房地产市场并购加剧
由中国房地产研究会、中国房地产协会与中国房地产测评中心联合发布的《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》（下称《报告》）显示，在2009年房企IPO融资总额为302亿，但进入2010年，这一数字却为零，融资紧张程度可见一斑，加之2011年的调控大环境，整个房地产行业的市场集中度会进一步提高，2011年市场优胜劣汰的淘汰机制将加速运行。
由于房地产市场整体客户量减少，《报告》认为2011年将出现全国六万余家房地产企业竞相追逐有限客户的局面，这也造成了竞争白热化，使得部分房企面临严峻考验。而“融资能力”将是这一次市场进行的“压力测试”之关键指标。
经《报告》统计，2010年百强房企实现股权融资112亿，较2009年的463亿大幅缩减，而债券融资额为618亿，较2009年的373亿明显增加。2010年信托融资大幅增长，从不到50亿增长到194亿，其中百强企业占据了130亿。
之所以出现这种情况，是因为2010年4月下发的“国十条”明确规定对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。
此外，房地产企业的竞争进入百亿级别。前20强房企销售金额的中位数为326亿元，明显大于百强中位数79亿元，门槛起点显著提高，整个行业的竞争已经从数十亿元的竞争态势转向百亿竞争。
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