城中村改造的新思考_新起点新要求新思考
城中村改造的新思考由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“新起点新要求新思考”。
从我办城中村改造的新思考
浅谈如何推进 “两翼”战略
尊敬的各位领导，与会的全体委员：
大家好！首先，非常感谢XX区政协为我提供了一个与大家共同交流的平台。昨天，薄区长代表区政府所做的工作报告，响亮地提出要“探索启动以旧村改造为试点的片区开发”，这为我办下一步实施城市化建设指明了方向。下面，我结合我办实际，就如何推进城中村改造工作谈几点意见和建议。不妥之处，敬请各位领导、各位委员批评指正。
我们xx街道办是XX城区三办之一，辖区总面积xx平方公里，下辖xx个居委会，总人口为xx万人，其中：常驻人口xx万人，流动人口xx万人，非农业村民占村民总数的九成以上。
近年来，在推进城市化进程中，全街道已有xx个行政村逐步纳入城市建设规划区，成为典型的“城中村”。由于城市用地的拓展，村级土地的出租，以及普遍化的建房行为致使全办农业用地与日递减，村民人均耕地现已不达0.1亩。许多农民走上了“以地生财，坐地收租”的发展之路，出现了独特的“出租屋经济”。由于生产和生活方式的非农化转变，农民已不再是传统意义上的农民，城乡二元结构矛盾日趋明显，“城中有村，村内有城，村外现代化，村内脏乱差”，越来越成为影响城市形象和制约城中村发展的瓶颈。
一、我区城中村改造的必要性和紧迫性
近十多年来，XX城区出租屋经济的出现，客观上推动了城周村经济的发展，主导产业实现了从传统农业向以租赁为主的第三产业转变，但是，1
一些社会问题随之出现，且不断蔓延，严重影响了经济社会的整体发展，诸如城中村社会治安管理混乱，社会保障难以有效开展，环境卫生脏乱差比较突出，乱修乱建乱加层较为严重，以及畸形的出租房经济导致了部分群众不思进取等社会想象十分普遍，诸多问题的叠加，以及原有的管理体制机制与村民素质整体较低等现实状况，已经严重制约了我区服务吕梁城市化建设与推进和谐社会的发展要求。为此，今年区委工会议提出以东城区开发为龙头，以整村推进和城中村改造为两翼的城乡发展战略，把城中村改造提上重要议事日程，予以安排部署，开启了我区城乡建设发展的新里程。
二、我区城中村改造中存在的难点和问题
城中村改造有别于城市化进程中的旧城改造，不仅涉及土地的处置、村民身份的转换、村集体资产的改制、社会保障等问题，这些问题全都与村民的利益交织在一起，远比旧城改造复杂的多，相关情况表现为以下五个方面：
1、改造成本高，投资回报小。保证合理的投资回报，是城中村改造能否顺利推进的一大制约因素，城中村现有建筑密度大，高昂的拆迁成本，巨额的投资，加之回迁安置面积大，可用于销售的面积与投资回报小。
2、土地转制成本高。城中村现有土地属集体所有，在改造过程中涉及将集体土地转换成国有土地，牵涉到经营性用地依法实行招、拍、挂等程序，将增加开发商获取土地的成本，加大市场运作的风险。
3、村民因既得利益工作阻力大。当前，城中村村民收入主要靠出租屋收入，那么，在改造的过渡期中，村民现有的房租收入暂时会出现空档，同时，部分的村民认为，现有的建筑出租要比将来的楼房出租容易的多，加之大部分村民愿意接受面积补偿，但我区城中村现有容积率已接近或达到城市规划上限，如果考虑盈利势必提高容积率，从而突破城市规划界限。
此外，群众对社会保障问题比较担忧。目前，村民的福利保障由村集体承担，村民担忧改制后原福利保障将会失去，生活没有着落，特别是40岁以上的村民，由于文化素质低，没有技能，难以找到工作，只能依靠房租谋生，在没有社会保障的情况下心存忧虑，也会为改造带来一定的阻力。
4、管理体制问题。以村党支部为核心，以村委会为主体，各种群众组织并存的混合型传统管理体制，依然是当前城中村实施社会管理的唯一方式，由于未纳入城市管理体制，致使城中村游离于城乡之间，不能适应市场经济发展的新变化。
5、组织宣传不到位，干群对城中村改造相关政策了解不多。城中村改造不是简单的拆旧建新，还包括管理体制的转换，农民身份的转换，以及村集体经济向股份制经济实体的转换，政策性强，工作繁琐，由于我区这项工作刚刚起步，还未进入实质性阶段，广大干部群众对此了解甚少。
三、我区城中村改造的策略和建议
城中村改造工作涉及社会的方方面面，需要在区委、区政府的组织协调下，制定切实可行的实施方案，调动全社会的力量积极参与，落实相关政策，共同做好群众工作。
1、实施户籍管理制度改革，推进村集体资产改制。村民是城中村改造的主体，要把维护村民的合法权益作为开展工作的出发点和落脚点。区级各职能部门要在广泛宣传发动的基础上，根据各自的职能逐步开展农转非，建立城市社会保障体系，职业技能培训；在保持社会稳定，确保集体资产不流失的前提下，积极发挥现有村民委员会和群众代表的作用，严格
按照法律程序，将村集体现有资产进行清产核资和资产评估，在充分讨论的基础上，制定资产处置分配方案，合理设置股权量化，组建社区股份合作社或股份公司。以落实各项政策保障为措施，以保证村民在城中村改造中受益。
2、依法做好土地产权转变和处置工作。村改居之后，村集体土地要全部收储为国有土地，政府在实施土地收储过程中，要严格落实《国有土地使用权证》颁发政策，坚持土地处置需确保原村民未来的正常生活和劳动就业，确保公益事业用地等原则，具体处置的方式有：（1）对村民住宅用地，原则上划分为保留住宅用地与建设新居住区回迁用地两种，新建居住区的回迁用地，根据能够享受回迁安置房政策的户数和需建设回迁安置住户的总面积，以容积率1.5的标准测算，按经济适用房项目以划拨方式供应。对补偿村民回迁房建设的开发用地，按保留和回迁用地的1：1-1：1.5 的比例确定。（2）对留村集体解决村民劳动就业用地，按改制后的经济实体中劳动力计算，以人均80平方米核定，未达到80平方米的，不足部分在村改造土地和其它剩余土地中解决。（3）对剩余土地确定为规划建设用地，纳入市土地储备中心统征储备，按相关补偿标准给予补偿。
3、做好城中村改造建设规划。城中村改造规划编制要严格依照相关法律实施，坚持统一规划、合理布局、综合开发、配套建设、突出重点、逐步改造的原则，具体编制改造规划要做到：（1）依据城市总体规划、土地利用总体规划和相关规定，以村庄为单位，组织编制切实可行的整体规划，经市建设行政主管部门核准后，报市人民政府批准，作为城中村改造或分期实施的依据。（2）村集体经济组织和房地产开发商，须委托规划设计单
位，编制城中村改造修建性详细规划或项目设计，经街道办核准后，报市建设行政主管部门审核批准并办理相关手续后实施。
4、拆迁补偿安置。拆迁补偿安置采用货币补偿和房屋安置两种方式，具体补偿办法由各村参照区政府出台的补偿政策执行。
5、就业和社会保障。凡按国家规定参加了本市城镇职工社会保险的村改居劳动力，均应参加城镇职工社会保险，享受包括基本养老保险、基本医疗保险和失业保险等。
四、我区城中村改造的相关措施
城中村改造是一项涉及面广的社会工程，需要市、区政府的大力支持和相关部门的全力配合。
1、成立城中村改造工作领导组。为保证城中村改造工作的顺利实施，应成立由市、区两级党委、政府组成的专门领导小组，抽调土地、规划、城建等部门成立工作小组，全程配合城中村改造工作。市政府应在土地处置使用等方面定原则、定规划、给优惠政策，区级各部门应在区政府组织协调下给予工作支持，街道办对城中村改造进行具体监督管理，各改造村要根据相关政策认真组织实施。
2、给予相应的政策支持。一是城中村改造建设项目用于安置村民的，按人均建筑面积50平方米免交行政性规费；用于发展经济的，除城市基础设施配套费减半征收外，免交其它行政性规费。二是城中村改造项目用地以协议出让方式供地的，土地出让金按评估地价的45%收取，上缴财政后，扣除国家、省级计提部分，其余价款作为城中村改造专项补贴资金用于城中村改造，专项补贴资金由村委会（或改制后的股份制经济组织）提出书面申请，街道办审核同意后，由财政管理部门按照用款计划予以拨付。三
是城中村改造中所涉及由政府承担的市政公用设施，各有关部门应优先安排建设资金，改造后的市政公用设施维护和市容环卫管理纳入城市管理范畴。四是解决城中村改造启动资金问题，可通过政府制定相关政策，选出有信誉、有实力的开发商与城中村的经济实体进行合作，必要时由政府协调银行给予低息贷款。
3、积极推进集体经济转型和升级。改制后的集体经济组织，以集体物业收益和集体房屋租金为主，收益一般用于原村民的福利等，从短期看，集体资产能否做大做强，集体物业收益能否保值增值，是城中村改造能否成功的关键，而转制后的集体经济能否成功转型和升级，更是城中新村能否实现可持续发展的前提和动力，因此要做好进一步的探索实践工作。
4、引入市场机制。在城中村改造中，应进行市场化开发模式，鼓励开发商、投资商参与城中村改造。市场的导入可以盘活村集体经济，使其在组织制度、经营机制上进行市场化改革，以强化其投资能力、组织能力和市场适应能力，推动发展壮大村集体经济。
5、加强政府的积极引导作用。城中村改造是一个综合社会转变过程，需要全方位的物质、制度和社会文化建设，政府应在包括政策、资金、技术、基础设施的支持和社会文化的传播引导方面予以引导。
7、实行近、中、远期的结合。要注重近、中、远期实施规划的结合，近期安排一些投资少、见效快的项目，为今后的改造提供资金的支持和保障，中、远期安排一些公共设施及服务设施，以创造优美的居住、生活环境，使得城中村与城市的各项事业融为一体。
城中村改造是一项影响较大的社会性工程，需要全社会广泛发动，积极支持，真诚希望广大政协委员对我办城中村改造予以更多的关注，为我们的工作提出更多更好的办法举措，也真心希望各界委员积极参与投资开发，共同推进我区城中村改造工作的顺利实施。
我的发言完毕，谢谢大家！
