2003江城楼市岁末盘点

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2003江城楼市岁末盘点

对于武汉市房地产市场来说，2003年可谓是风起云涌，热闹非凡的一年，而对于开发商来说，今年堪称忙忙碌碌，一派丰收景象。

2003年，武汉市经济持续快速发展、城市建设进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力，在诸多有利因素的驱动下，房地产市场也继续保持在高位运行状态。房地产投资一直保持高速增长，商品房新开工面积和竣工面积也都保持增长率，商品房销售率稳步上升。

纵观各方面的影响，在整个国家宏观经济稳定、健康、持续发展的大背景下，年中国务院18号文件和央行121号文件的问世，对我市房地产市场秩序的健康有序起到了良好的推进作用。我市房地产目前处于局部地区有少量过热现象，但总体供需基本平衡。房价整体呈上涨趋势，较去年同期涨幅大于10%，究其原因，主要是因为，其一土地拍卖制度的出台，催显土地价格直线飙升，其二销售门槛的抬高致使部门资金转嫁到消费者身上，其三是银行信贷政策从坚，加剧了开发商资金短缺的局面，其四是旧城改造产生大量客户源从而促进楼盘销售，价格相应上涨。

从今年我市房地产分类物业情况来看，特征如下：

一、住宅的开发热点在武汉各个区域算得上是层出不穷，无论是商业、文化密集的武昌、汉口一带，还是各方面发展相对较弱的汉阳、青山等区都为今年的楼市增色不少。武昌积玉桥的旧城改造，导致此处众多项目纷纷破土动工；武青三干道的贯通，将青山和武昌的距离拉近，交通的便利使得这一带新盘急增，徐东路上中力名居、七星绿色花园等的开盘都体现了此处楼市的崛起；同样也是旧城改造，汉口永清街一带则引发了小户型的热卖。

剑桥名邸、华城新都、江南家园等多个小区的开发，印证了光谷的兴旺对楚雄大街上房

地产的催生，而周围高校教师以较高和相对稳定的收入成为此处楼盘的主力消费群。汉阳区出现多个大规模楼盘，如上海复地.翠微新城、南国明珠等项目开发量均超过了20万方以上；

青山区的钢花新都、绿景苑等都在规模和品质上刷新了该区的历史记录。

沌口、东湖等开发区的气势同样也不甘落后，值得一提的是，今年盘龙经济开发区人气颇旺，纵横、名流、城开、汉飞等房地产大鳄均看好此处并在此积极运作，意欲将其打造一个旅游、居住、投资的全新区域。其中于“十一”开盘的F、天下以“山水别墅第一城”的口号和顶级别墅的定位引致江城别墅领域全面洗牌。

二、就写字楼而言，主要分布在武昌、汉口一带，写字楼的供应量超过了去年同期水平，且写字楼的开发和投资重心逐渐南移。龙源大厦、世纪广场、康馨大厦等新新商务楼正式进入市场。武昌、洪山中小型高科技企业数目众多，SBI创业街还有国际企业孵化器等概念对写字楼的开发、交易均起到了提升作用。汉口的江岸、江汉两区为CBD（中央商务区），同样也是写字楼交易的热点地带，其客户群则为大企业、集团客户、银行和大商场。写字楼价格较去年涨幅不明显。

三、二手房销售面积和价格的大幅度增长是今年我市房产业的显著特征之一。武昌、汉口等区域大规模的旧城改造使得二手房市场异常热门。二手房价格上涨超过100元每平方。二手房的品质出现很大提高，随之兴起的房产中介几乎随处可见，在有关部门通过公布诚信中介等途径，房地产中介有形市场得到进一步规范的情况下，房产中介为二手房的交易开设了直通车，为消费者提供了诸多便利。

另外，国际品牌21世纪不动产正式进入江城地产中介市场，其将带来的效益和影响目前还是个未知数。

纵观2003’江城楼市，市场呈现以下特征：

一、今年政府对江城楼市的宏观调控力度加大，有关政策相继出台，从年初停止别墅用地的通知到年中121号文件及18号文件，到年底物业管理条例等，均给武汉房地产市场带来了不小的震动，二、外地入汉的企业数量比去年明显增加，如浙江金都、上海大华、深圳金地等知名外地公司都在今年正式入驻武汉。这可能与武汉九省通衢的地理优势和巨大的市场潜力息息相关。由于外地开发商的纷纷涌入，加剧了市场竞争的激烈性，产品质量、规模、设计、布局等方面都随之提高，使整个江城房地产业一直持续着向上发展的势头，并且这种向上的势头将在近年来继续维持下去。

另外，武汉市房地产业两大巨头合纵连横——城开集团和统建集团联合组建武汉地产开发投资（集团）有限公司，成为今年我市房地产市场的焦点。可见在外地企业纷纷于武汉抢滩登陆的同时，本地开发商也在积极地进行着整合，以求顺应瞬息万变的市场经济潮流。

三、今年房产市场的一道独特风景是小户型的热销。业内人士表示，小户型最大的魅力就是总价低。位于永清街的汉飞青年城推出的“公寓式酒店”一改武汉市以前大多小户型项目为烂尾楼改建的面貌，加上接近20%回报率的商家宣传，创造了两星期售磬的奇迹。另

外，热销的小户型项目还有鹏程时代等。小户型项目多处于市中心繁华地带，均价偏高，消费群多为单身白领和意欲买房投资人群。

四、在户型方面尚存不足，过大和过小的极端化造成实用性欠缺，对很多真正想买房的消费者不利。

五、今年新盘的开盘量明显增长且开盘时间多集中在10月以后，主要是由于前半年非典的影响以及后期预售门槛的提高等种种原因延缓了各项目的开盘。

六、消费者方面，由于多数消费者对房价上涨的预见性，形成了趁早买跟风买的购房心理，排队购房现象的屡次上演是在从前无论如何也难看到的。多方面的原因造就了今年新房市场的火爆销售。

综上所述，2003年的武汉房地产市场是不平静的。消费者的热衷购房、房产商的争先开发，市场的日益规范都为市场注入了勃勃生机。目前，迈入2004年已在倒计时之中，展望猴年，我市房地产市场在新的一年里将呈以下趋势：

一、房地产市场将更加规范地发展。2003年出台的有关政策为下年的房地产市场奠定了良好的基础，明年政府部门将在巩固已有成果的基础上，组织新的专项整治，集中整治与群众利益密切相关的房地产市场，重点包括加强房地产开发项目管理，依法查处违法、违规开发建设行为；规范商品房面积计算标准和办法；强化合同管理，依法查处合同欺诈行为；强化竣工验收制度；依法查处违法广告行为；规范中介行为；规范物业管理服务与收费等。另外，武汉市经济适用房管理办法以及与今年国务院发布的《物业管理条理》相配套的如收费问题等相关具体方针将相继出台。

二、住宅投资将继续保持相对理性地稳定增长。据调查，2003年我市房地产投资比上一年度明显增长，全年平均增长幅度超过往年，这种态势还将会在2004年持续下去。

三、产品结构调整步伐加快，新型建材和高科技广泛应用。2004年房地产开发商会注意主动调整商品房的产品结构，针对各收入阶层房屋供应比例和实用原则，除了大户型外，中小户型将被重视，房地产供求关系调整趋向合理。随着人们对工作环境和生活质量的要求

越来越高，加上外地品牌企业的一贯作风，“以人为本”的设计及建设理念被越来越广泛地体现到房地产产品当中，各种新型建筑材料和高新技术也将得到越来越广泛的应用。“新科技、新人居、新环境”的房地产产品发展的主题将延续，“ 生态、环保、亲水概念”将继续被引用到项目中来。

四、融资渠道多元化。

五、个人购房继续成主流，房价预计会呈波段性增长，即上半年稳步增长，下半年平稳运行。

六、品牌竞争将进入白热化。随着本地开发商的积极整合和大量外地企业的纷纷抢滩，为了获得市场，明年将是各开发商逐鹿中原，展开激烈竞争的一年。无论是产品品质、经营理念还是宣传造势方面，各路“英雄”都将不惜血本，倾其所能。

七、部分城郊成为开发热点，南湖一带、盘龙开发区等在多番运作之后将有大动作，而光谷一带在今年走过开发高潮后，预计将放慢步伐。

八、二手房市场将超速发展。2003年上半年受非典的影响，绝大多数人都不敢走出门外进行房屋交易，而对新政策持观望态度。下半年，随着非典疫情的过去，新政策的出台彻底激活沉寂已久的二手房交易市场，市场的火爆将在明年有增无减。“卖旧买新”是大多数人改善住房条件的主要途径，很多人将卖掉手中旧房购买新的商品房，从而释放出大批的二手房房源。

九、消费者购房行为将持续升温。由于对居住环境要求的日益提升，加之害怕房价继续上涨，将有越来越多的消费者加入到购房人群中来，这对开发商来说，不能不说是大好的机会。因此，明年将是江城房地产市场的黄金时节。