万科投资分析_万科投资分析报告

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万科投资分析

一、公司概述

（股票代码：000002）全称为万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（一、简单不复杂；

二、规范不权谋；

三、透明不黑箱；

四、责任不放任）享誉业内。

二、宏观经济分析

1、财政政策；积极的财政政策，重视市场配置资源的作用

面对外部经济形势的不确定，明年我国可望继续实施积极财政政策。由于财政政策具有区别对待、优化结构、重点突出的特征，未来围绕“十二五”加快发展方式转变，财政政策将成为落实经济结构优化调控的主力型政策。下一步将积极审慎地推进增值税、资源税、房产税等改革，逐步改变我国当前以间接税为主的税收体制。

2、货币政策：实施稳健的货币政策，保持合理的社会融资规模

央行近日发布第三季度货币政策执行报告指出，下一阶段将继续实施稳健的货币政策，但也首次明确提出，会根据经济形势的变化，适时适度进行预调微调。健全宏观审慎政策框架，综合运用价格和数量工具，提高货币政策有效性。密切监控跨境资本流动，防范“热钱”流入。加强储备资产的投资和风险管理，提高投资收益

3、政策对房地产业的影响

我觉的新的货币政策必然影响房地产企业的资金融通，中小企业的生存面临巨大考验。而国家的宏观调控主要是强调了抑制房价过快上涨，房价大幅下跌的可能性应该不大。从目前来看，全国的一些城市房价出现了下跌的情形。年关将近，有些开发商甚至大打促销。可这并意味着是房价大幅下降的预兆，这或许只是开

发商为回笼资金的手段。根据国家的政策的调控，房价应该在未来的时间内逐渐趋于合理的态势，但由于房子对于国民而言是刚性需求，所以房地产业在日后国家的政策下，会日趋均衡合理。

三、行业分析

1、我国房地产业的发展现状

1)投资继续保持较快发展

2)土地开发面积增速持续大幅增长 3)供销总量基本平衡 4)房地产价格持续上升 5)商品房需求依然旺盛

2、现阶段我国房地产业发展中存在的问题1)供求结构矛盾明显

2)局部地区商品房价格上涨过快 3)房地产金融存在风险

4)房地产开发土地购置呈高速增长 5)住房保障体系不完善

3、确保我国房地产业持续健康发展的对策 1)弱化国民经济发展对房地产业的根本推动力 2)确定政府公共管理绩效的考核标准 3)引导房地产的理论管理

4)积极履行经济调节和市场监管职能 5)弱化外资对房地产业的助力6)制定产业政策,追求公共利益

四、公司情况分析

1、万科SWOT分析

 优势

1)中国房地产龙头企业，综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。

2)万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能

力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。3)公司财务状况良好，融资渠道通畅。

4)公司的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变，重点关注项

目的质量和赢利能力，这将有助于公司在市场调整期的平稳增长。5)1992年~2008年公司收入和净利润的复合增速分别为28.7%和

33.6%。

 劣 势

土地储备约2200万平方米，仅能满足万科2?3年的发展需要，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置成本。 机 会

1）中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。

2)住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。 威 胁

绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。

2、万科20110年报财务分析

2008-2010年万科集团偿债能力财务指标 财务指标 流动比率(--)速动比率(--)现金比率(%)

2008 1.7575 0.4269 30.948

2009 1.9149 0.5912 33.7974 0.1004 67.0017 188.4252 1602.1304

2010 1.5852 0.5568 29.021 0.0139 74.6861 282.931 2468.1269

现金流量债务比率(--)-0.0004 资产负债率(%)产权比率(%)利息保障倍数(--)

67.4441

189.9294 1061.9252

通过对万科公司连续三年财务指标的比较，不难发现近三年万科公司保持了比较稳健的负债政策和产权结构，对外长期偿债能力也较强。

从长期偿债能力来看，万科集团在前两年，资产负债率都保持在67%，而到了2010年该比率达到75%，产权比例也从188%增加到282.9%，增幅比例很大。资产负债率的提高说明万科企业充分运用了了财务杠杆效应，此外这也和房地产企业的政策有关，由于企业在2010年采取了扩大规模的战略决策，四处购买土地，导致企业的借款急剧扩大，银行借款扩大了10亿多，所以使得2010年资产负债率增幅较大。

通过长期负债财务指标，我们还能了解到该企业的产权结构。在前两年万科公司的负债总额是股东权益总额的1.88倍，而到了2010年，该比例更是达到了2.82倍。这充分说明该企业长期采用高负债的筹资策略，这一筹资方式符合房地产行业的行业特点，还有利于万科企业降低财务成本、资本成本。但是较高的负债也给企业带来了较高的财务风险，因此作为万科的高管层，应充分考虑到企业潜在的财务风险，尤其是在遭遇经济波动时，更应该采取措施保证企业的还贷能力。

总而言之，万科作为A股地产板块的领军企业，不论是企业规模还是其管理水平，在A股上市公司中都是摇摇领先的。

五、万科趋势分析

1、房地产业未来走势 1)我国房市已进入调整期

2)我国房市中长期供应仍然偏紧，未来的发展前景趋好 3)我国房市其他方面的趋势

A.价格会逐渐趋于合理B.供需结构会得到优化C.市场秩序会逐渐改善D.市场集中度会得以提高E.政府行为会得以规范