第5章 日本房地产泡沫的警示_日本房地产泡沫警示

第5章 日本房地产泡沫的警示由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“日本房地产泡沫警示”。

第5章 日本房地产泡沫的警示

5.1 日本房地产泡沫的原因

5.1.1 金融政策不当

1985年9月，美国、日本、联邦德国、英国、法国五个发达国家签订著名的“广场协议”，协议主要内容是美元将对包括日元在内的主要货币进行有序的贬值，以解决美国巨额贸易赤字问题，从而增加美国产品出口竞争力、改善国际收支不平衡状况。协议签订仅仅两年时间，日元兑美元升值已达50%，短时间日元的大幅升值对日本经济产生了巨大的冲击，为冲抵汇率变动所带来的消极影响，日本政府采用了宽松的货币政策。货币供应量大幅度增加,导致市场流动性过剩，刺激房地产市场投机剧增，促使房价一路飙升。同时由于政策存在漏洞，大量银行资金通过农林系列的金融机构和非金融机构间接流入房地产市场，最终导致房地产市场泡沫继续膨胀.对比中国房地产市场的发展,2003年~2007年,我国一直实行宽松的货币政策,大量资金流入房地产市场,美国为了弥补贸易逆差,一直在给人民币汇率施压,人民币汇率也在大幅度升值.5.1.2税收政策的失误

1981年，日本政府进行了以减轻土地税为目的的税制改革.宽松的土地税收政策，进一步刺激了土地投机行为，促使土地价格不断攀升。此外，日本的土地继承税制也以土地公示价格作为计征依据，其应征税额与市场价格之比小于继承税率70%，存在获利空间，并且土地面积未达到200平方米的居住用地还减免50%的继承税，这促使人们将金融资产转变为土地资产，资金大量流入房地产市场，进一步推升了房地产价格，房地产市场泡沫持续膨胀。

5.1.3企业行为扭曲

房地产的高投资收益和低保有税，使得日本几乎所有大企业都不同程度地介入房地产行业，企业行为发生扭曲，纷纷购买大量土地、房产并作为资产长期保有，静待升值获利。

对比中国房地产市场,由于房地产市场的暴利,导致大量投机资本的流入.投机资本主要来源于个人投机者,实体企业的资金转移,外国资本的流入.正是这些资本的不同层面的流入,是房地产市场迅猛发展,部分城市出现供过于求的现象,这一点和日本很像.5.2 日本房地产泡沫的警示

通过对日本房地产泡沫形成的原因分析,我们可以清楚地看到目前中国房地产市场现状和八十年代的日本很像.日本房地产泡沫的破灭,很大一定程度上是由于政府政策的失误造成的.我国能否避免同样的命运,政府的宏观调控起着至关重要的作用.通过对比,我们可以得到以下教训:

1.在房地产市场调控幅度和频率方面，为抑制投机行为，政府调控幅度和频率不应过大、过频，这样会造成房地产价格的大起大落，房地产市场发展极度不稳定。

2.在房地产市场货币、税收政策制定方面，在房地产泡沫膨胀时期，日本政府过度宽松的货币政策和地方地产税收政策，刺激了房地产市场过度需求，造成市场虚假繁荣，促使投机行为过度，加剧了房地产价格暴涨。我国正处于房地产泡沫化破裂的边缘,应该更加注重货币政策和财政政策的松紧结合,避免大规模实施宽松性政策.3.在政策时效方面，金融管制和税制改革都存在一定的时滞性，因此政府为使调控有效，必须注意政策与市场的有效契合，把握市场运行状态，提前做出反应，才能使政策的出台实现预期的效果，促进市场健康、稳定、可持续发展。