今年全国房地产市场形势和发展趋势_当前房地产市场形势

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今年全国房地产市场形势和2014年发展趋势

一、今年市场运行情况

2013年即将过去，根据今年1-11月份的房地产统计数据基本可以判断：全国全年房地产投资总额突破8万亿元，商品房销售面积突破12亿平方米，商品房销售总额突破7万亿元，全国商品住房均价突破6千元，土地出让金在4万亿元左右。上述数据都是创历史新高的，表明中国房地产业在过去的一年取得了非常瞩目的成就。

1.房地产开发投资支撑了全国固定资产投资。今年房地产开发投资保持了19%-21%（各月不同）幅度内的增幅，而固定资产投资基本保持在20%以上的增幅。房地产开发投资为稳定中国经济增长起到了重要作用。

2.商品房销售金额增幅高于销售面积增幅十个百分点。全年商品房销售额同比增幅在30%以上，而销售面积增幅在20%以上，表明商品房的市场价格在今年仍然保持了较大涨幅。全年市场交易震荡向上，高点是1月、3月、6月、9月和12月。

3.各地土地交易单价和总价不断突破历史新高。北京农展馆附近地块项目楼面地价达到了7.3万元，上海徐家汇一综合项目以215亿元成交。此类案例表明，今年各地推出的土地项目，较以往住宅用地比重更大，区位优势更好。土地价格依然是中国房价上涨的重要推手。除外部因素外，动拆迁成本和时间的失控是地价上涨的重要推手。

4.整体处于上升趋势下各地的市场差异依然明显。总体看，一二线城市市场较热，一些三四线城市明显阶段性供大于求。不同区域、不同城市、不同企业、不同项目之间冷热不均的现象较为凸出。

5.保障性安居工程推进顺利。今年的目标任务是基本建成470万套、新开工630万套，截至11月底已全面完成了这一任务。

二、今年房地产发展的主要特点

1.房地产政策调控出现思路和方法上的重大调整

2月和3月的国五条、国六条已成为十年房地产政策调控的最高潮和休止符，年末近二十个城市的房地产调控新举措是十年房地产政策调控的余音回响。几乎所有的重要会议和相关文件都不提“房价”和“调控”，只讲保障房的建设。年末在各地房价高企的背景下，党中央政治局12月3号会议提出“做好住房保障和房地产市场调控工作”。将“住房保障”放在“市场调控”前面，提的是“做好”而非“坚持”。

所有的信息都表明，房地产调控已经出现思路和方法上的重大调整，主要表现在：国家宏观经济调控主要任务是总量平衡、结构协调、生产力布局优化等，不包括房地产产业调控；凡是由市场形成价格的都交给市场，政府不进行不当干预；全国统一部署的一刀切政策调控向各个地方政府切一刀的措施调控逐步过渡；用即压供给也压需求的办法逐步转向扩大供给，包括土地释量和融资开闸；加快房地产税立法并适时推进改革；淡化并改变以房价为核心的调控目标，将政府工作重点转向保障房建设和

分配，划清政府和市场的职能边界。

2.大型品牌房地产企业逆势扩张继续延续

中国大型品牌房地产企业的市场集中度进一步提高，无论在投资量、开发量还是销售面积和销售金额，占据的市场份额继续得以提升。万科全年房地产销售金额可在1800亿左右；6家房地产企业年销售额超过1000亿；进入全国一百强、五十强、二十强的开发企业门槛今年又有所提高；一批全国各地单价或总价地王大多是由这些大型企业创造的。

大型品牌企业的影响力不仅表现在投资能力和市场占有能力，还表现在开发理念、产品质量、客户认同度、物业管理水平等方面，其中尤为突出的是融资能力。投资和融资能力已经成为中国房地产的核心竞争力。海外上市、增发股票、基金信托、企业债券等在今年都有了较往年更大的规模。一批企业还实行跨界投资经营，少数房企还进入了金融银行业，真正实现了房地产业资本和金融资本的融合。诸如万科、万达、绿地、碧桂园、SOHO等一批大型房企今年还大举进军海外地产，一时间风生水起。绿地集团在美国、德国、西班牙、澳大利亚、韩国、泰国等都有了成熟项目的投资。国外投资融资成本低、土地价格便宜、市场长期看好、法律政策稳定是走出去的重要成因。

3.电子商务冲击商业地产和房屋销售

中国消费模式和支付方式正在发生颠覆性的变化，主要表现在：百货公司日渐式微，大型超市日趋饱和；线性沿街店铺让位于综合体商圈，体验消费挤压实物购买消费；刷卡支付取代现金支付，网上交易笑傲实体店交易。这些变化对传统商业店铺载体的体量、动线、结构、区位、业态等产生了直接的冲击，并由此带来了一个城市的商业地产形、质和量的深刻变革。一大批城市已经出现了商业地产总量的过剩和大量的闲置，同一区位的重叠和恶性竞争，开发出租后的二次破坏性改造，传统商业功能的衰败。

尽管有待验证市场的接受度，但是网络销售已经突破传统中介代理销售房屋的领地。在新房销售和存量房销售两个领域，房地产电子商务模式取得了上百亿成千亿的销售规模。有的企业将网络销售和网络金融信贷实行了战略合作，推出了“乐居贷”；有的企业将中国网络销售之手伸到了海外，形成了海外和中国双向的网络销售服务。电子商务销售房屋的长处是突破本地销售开辟了全国和全球销售新空间；极大的压缩了销售案场载体空间和人力成本；立体形象多角度的反映商品房屋内外部及其园区的视觉空间；一一展现建材、部品、部件、管线等建筑用料及其品牌；全面汇集房屋开发和销售的所有政府批文和法律备件；更加详尽的介绍销售楼盘周围的教育学校、医疗卫生、商业店铺、交通车站、公园体育场、警署等配套设施。

三、2014年房地产发展趋势

1.经济改革启动年，房地产政策调控调整年

三中全会的六十条“决定”勾勒出我国未来5-10年的施政方针和工作重点，将战略重点、基本方针、优先顺序、主攻方向、工作机制、推进方式、时间表、路线图一一明示，形成了中国改革的新蓝图。“决定”在众多方面涉及到房地产业的发展方向和工作重点，如建立统一开放、竞争有序的市场体系；

加快房地产税立法并推进适时改革；改革完善农村宅基地制度；创新人口管理加快户籍制度改革；研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构；探索实行官邸制；从严合理供给城市建设用地，提高城市土地利用率；建立公开规范的住房公积金制度；划定生产、生活、生态空间开发管制界限，落实用途管制；建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制，提高工业用地价格；做好住房保障和房地产市场调控工作等。

上述要求实际上已对过去那种围绕着降低房价为核心目标的政策调控模式进行了思路和出发点的再调整。中国房地产会在六十条“决定”的指引下走向一个政策、法律更加透明，市场预期更加明确，产业发展更加规范的新天地。在房价涨幅没有明显回落的情况下，限购措施还会维持一段时间，但控制房价的目标问责制难以持续下去。房产税由于要进入人大立法程序，无论如何一年时间内也无法推出。保障房的建设和分配会继续推进，但具体政策会有所调整。

2.产业规模继续扩大，颠簸前行仍有新机遇

在中国经济处在转型和改革的新征程中，房地产将继续承担支柱产业的地位作用。在中国老百姓财产性收入不断提高的进程中，房地产市场仍是我国老百姓不断改善自身居住条件的主要平台。在高速城镇化的历史过程中，房地产业是每一个城镇功能和形态改善提升的重要推手。

颠簸性前行依然是新一年我国房地产业的发展轨迹，各项经济指标依然会有所提升。尽管已经出现市场冷暖不均的情况，但大多数城市发展的动能依然强于衰退的力量。

新一年房地产业的新机遇表现下列方面：

在企业层面主要是混合所有制的推行和股权、生产资料的兼并收购，允许职工个人持股；降低产业进入门槛，企业工商登记注册制度改革；国有企业（包括房企）将逐步实现上交30%的利润的硬性规定等。

在资本市场层面主要是房地产企业市场融资将获得更加便利的条件，上市首发增发再开闸；不动产基金规模进一步扩大；企业债券允许入市交易；银行信贷规模不会缩小等。

在税收层面主要是房地产税逐步推进改革，简税种、调结构、宽税基是主基调；新增房地产税收决定权将从政府改为人大；房产税新一年依然难以推出；房地产营业税改增值税迟至2015年必然推出。在土地层面主要是农村建设用地入市流转和土地普查结果耕地远超十八亿亩的信息，会改善商品房供地用地的压力；规划和用地控制会进一步遏制诸如小产权房等各种不规范的扰乱市场行为。

在城镇化层面主要是户籍改革，计划生育政策调整和公共资源的均等化配置将为房地产带来全新的市场格局。

在制度层面主要是我们离真正实现“市场决定资源配置”，“市场决定商品价格”又前进了一大步，至少是在全局改革纲领性文件中予以了确认，虽然我们距离“自由选择消费商品和消费方式”的目标还有较长的路要走。