房产小知识_房产销售小知识
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房产小常识
房地产的定义
1、“房地产”顾名思义是房产和地产的总称，是指土地、建筑及其地上附着物，包括物质实
体和依托于物质实体上的权益。在法律上一般叫不动产。特点就是不能移动位置，具有长时期的稳定性，正因此房地产经常作为公司或个人投资保值或升值取利的主要方式。在我国房地产的所有及买卖行为主要指房产产权的移动及土地使用权的转让，土地产权是我国所有，至高无上不可以买卖的。
2、“房地产业”，属于第三产业的范畴，是指从事房地产经营、开发、销售、租赁等活动而
取得经济效益的行业，在高速发展的国家中房地产业总是扮演着国民经济中极其重要的角色，在现代的社会中任何企业与个人的发展都离不开房地产，企业需要办公场所、生产场、经营场所，职工需要安排住所，同时企业的发展需要更换公司工作环境扩大规模、改变形象，个人的发展也需要更换居住生活环境来提高自我价值和生活品质，所以房地产业从它诞生那天起，就决定了它的地位。
房地产的类型
1、按用途划分
* 居住房地产：包括普通住宅、高级公寓、别墅等
* 商业房地产：商务办公楼（写字楼）、旅馆（宾馆、饭店、招待所等）、商店（商场、购物中心，铺面等）、餐馆、影剧院等
* 旅游房地产：公园、风景名胜、历史古迹、沙滩等休闲场所
* 工业房地产：厂房、仓库
* 农业房地产：农场、林场、牧场、果园等
* 特殊目的房地产：政府机关办公楼、学校、教堂、寺庙、墓地等
2、按市场性质划分
* 出售的房地产* 营业的房地产
* 出租的房地产* 自用的房地产
有的房产既可出租也可以出售、营业如：商店、餐馆、购物中心
有的房产既可自用也可出租、出售如：住宅、商铺
有的房产只能自用如：学校、政府办公楼
房地产市场分类：
(1)一级市场指被国家垄断的土地市场，发展商从国家手中取得的土地，称之为一级市场。
(2)二级市场：发展商在所取得土地上盖起的房子，第一次出售、出租，称之为二级市场。
(3)三级市场：卖给个人后的再次转卖、出租及抵押。
房地产专业名词术语
1、开发商（发展商）：指组织建设房地产项目的房产公司。如国内知名品牌（万科、顺驰、中海、保利、绿城）,对开发商通常有一、二、三个等级的资质评定。
2、承建商：负责房地产项目工程建设的施工单位。分一、二、三个等级资质评定。
3、代理商：指专业策划销售房地产项目的房地产中介机构。
4、分销商：针对已经完成整体策划后的房产项目通过自己的销售网络和渠道协助开发商或代
理商进行销售的中介机构。
5、运营管理/物业管理商：房地产项目建成后对其进行全权管理的单位。通常也有一、二、三个等级的资质评定。
6、商品房：有合法产权，购买后能领取《契证》、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》（俗称“三证”）的住宅。业主有买卖、转让、租赁的权利。
7、集资房：由国家、单位和个人三方共同承担筹集资金而建造的。集资所建房产的权属，一/
2般按出资比例确定。现在大部分集资房都没有独立产权，所有不允许上市交易和自由买卖。
8、房改房：单位的福利分房，以优惠价、标准价、成本价卖给单位下属员工，有房屋三证，可以买卖。
9、一手房、二手房：新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，大多指新建好的楼房。第二
次交易则为“二手”。（二手房并不全是旧房，新房经第二次交易也称二手房）
10、期房 ：期房是指处于建造之中的房地产项目。通常对期房的理解是未修建好，尚不能入
住的房子。
11、现房：通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。
12、准现房：是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
13、共有房产 ：共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。
14、均价 ：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出
每平方米的均价。
15、容积率 ：总建筑面积/总用地面积。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建
筑总面积，其容积率为0.4。容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。
16、公摊面积 ：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整
楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；
17、建筑面积：指建筑物外墙外围所围成的空间水平面积。包括可用面积、墙体柱体、楼梯
走道以及其他公摊面积。
18、使用面积：套内可使用的面积,也称实用面积。
19、得房率 :得房率=套内面积/建筑面积,多层住宅一般80%以上，高层75%以上，专业市场、商场一般50%以上、写字楼一般60%以上。
20、层高 ：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个
高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
低层房屋：小于等于10米，1—3层。
多层房屋：介于10米—24米之间，4—8层。
小高层房屋：8—
12、13层。
高层房屋：15—24层，大于24米。
超高层：24层以上
21、土地使用年限：住宅70年，商场、商铺40年、写字楼，车位一般50年，从取得土地使
用权日期开始计算。各地有略微区域和政策差异。
22、预售许可证：指通过国土房管局审批允许开发商出售商品房的证明。只有拿到该证后才
能正式售楼。
23、预售合同：已取得《房地产预售许可证》后，经房管局交易鉴证、审核、登记后方可生
效的正式合同书，经签证后的《契约》受法律保护，一般交房后三个月更换为房屋三证。
24、银行按揭贷款：以房产抵押的形式向银行申请贷款，并在规定年限内以月供（连本带息）的形式向银行偿还贷款。
* 按揭贷款中人们最关心的是条件及程序，首先办理按揭贷款需要提供的资料：
1、申请人和配偶的身份证、户口本原件及复印件3份（如申请人
配偶不属于同一户口的需另附婚姻关系证明）。
2、购房协议书正本。
3、住宅房价30%（商铺50%）或以上预付款收据原件及复印件各1份。
4、申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等，包括工资单、个人
所得税纳税单、单位开具的收入证明、银行存单等。
5、开发商的收款帐号1份/ 2
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