房地产部分翻译专题_房地产相关外文翻译
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21世纪早期美国房地产泡沫
Fannie Mae CEO在2001年曾说：投资房地产是安全的，对大部分家庭来说是唯一一种的杠杆投资，同时也是拥有最好投资回报的投资项目之一。房地产会持续增值。房地产价格预计增长速度会超过1990年代。他的乐观部分是源于美国人对拥有房产的重视程度。这种重视程度在Fannie Mae的座右铭中有体现“我们的业务是美国梦”
Raines 并不是唯一在推销投资房地产的好处的人。即使房价在特定地区会有暂时的回落现象，而全美平均房价自1975年开始就稳步上涨（如图1）。这种趋势在96年有加速，在05年末06年初达到每年12%的增幅。许多观察者认为价格上涨部分与自从2001年衰退后联储局保持低利率政策有关。在1908年到2001年期间，联邦基金利率（Federal Funds rate）（同行隔夜拆借利率，类似LIBOR）在大体上跟随着经济的情况（如图2）。2001年到2004年7月，即使有产量与价格增长的现象，联储局仍保持着低利率。也许是惧怕根本没有发生的衰退，在2003年7月到2004年7月，联邦基金利率保持在只有1%。在此之后，对通胀的忧虑似乎占了上风，而利率也稳定上升，在2006年9月联邦基金利率达到了5.25%。
一场对房价的辩论在2004年开始了，部分经济学家，如 Dean Baker，中央经济与政策调查会主任，认为房价如将要破灭的泡沫，经济将要在房屋财产承受2万亿到3万亿美元的损失。其他人认为，即使房价已大大超过了租房价，然而在低利率政策下是合理的。
甚至在经常能听到提及房事泡沫的2005年10月，发展商Bob Toll否认和抱怨说：“为什么房地产市场像其他行业一样取得繁荣呢？为什么我们必须会产生泡沫后破灭呢？”与此同时，一些经济学家指出房价上涨集中在特定区域如旧金山和纽约，那里因为有区域限制而较难扩张房屋市场。哥伦比亚大学教授Chris Mayer认为这些地方本身的吸引力结合了无力增加供给的因素，导致了在这些地区“基本永远”的高房价。提及到东京房地产价格仍大大高于曼哈顿的房地产价格，他声称：“没有自然律阐述美国的房价会止步于此，没有一条！”
在1990年代前的家庭金融
在美国，人们经常谈论到“传统的”30年期固定利率房贷按揭。这项金融工具要求借款人在30年间每月有稳定的现金流去支付贷款。支付额是事先规定好的，因此贷款利率是固定的。许多这些传统的贷款允许借款人没有任何处罚地“预付”他们的房贷。当利率下降时候，借款人经济利用这种优势去再为他们的房产融资。
虽然美国存贷协会（S&Ls）只有不到12年的历史，他们在大萧条前已经开始提供了有固定支付额的房贷按揭。当时，其他贷方大部分提供短期的再融资按揭，因为他们在最后会有“气球膨胀”式的支付。在大萧条期间，许多家庭因为在再融资方面变得困难而部分违约了。其中一个政府的反应措施是设立了HOLC，一个同时帮助借款人与贷款人的组织。若双方同意，贷款人会得到HOLC的债务去交换对借款人的索偿，即使这项交易要求银行去承认这是一项资产损失。借款人同时通过承认新的基于全新的家庭资产评估有固定支付额的“自我分期偿还”按揭，从而从之前的债务中解放出来。
在二战后，银行和S&Ls 创造了很多30年期固定利率的房贷并且持有它们到期。这结果通常都不乐观。当80年代早期短期利率上升，按揭资产的收益率低于了他们对存款所支付的利息成本。这种不对称被认为是导致了在1986年仍存在有32234个的S&L中的一半都失败了的原因之一。因为政府保证了S&L的存款者，所以它引起了相当大的损失和不得不设立了专门的机构去处置这些失败了的S&L的资产。
这场S&L的危机加速了由两个政府资助企业（GSE），Fannie Mae与Freddie Mac所引导的房贷按揭证券化。Fannie Mae最初在1938年作为一个政府机构被创立。与Freddie Mac相似，一个在1970年被国会特许成立的孪生兄弟企业，Fannie Mae 最终变成了一个私有的公众交易公司。从捆绑起从抵押原有者买来的抵押贷款开始，这两家GSE创造了与出售了这
种以这些抵押贷款所收来的资金来支付给此证券所有者的有抵押证券（MBS）。作为交易的费用，GSE确保了这些债务的利率与委托人。这意味着，假设GSE保持着有偿付能力（或若在他们有财政困难时候政府会来挽救）的话，MBS的持有人唯一的支付风险就是潜在的抵押贷款会被提前偿还（理解为预付风险）。
国会限制了GSE能接受的贷款的大小。在2006年，举个例子，给一栋住宅的最大的贷款额是417000美元。以限制他们的信用风险，GSE使用与那些传统发起人类似的标准。为了保证有效的抵押物，他们只收取高级的抵押贷款与通常有贷款价值比（LTV）不超过80%的要求。LTV是产生时抵押贷款与资产的市场价值的比率。在承诺支付债务之前，GSE也会观察借款人的收入与就业情况、其他资产的状态，止供与破产的历史。与GSE的规定相一致，住房贷方在1990年之前只会借钱给被认为有良好信用的借款者，这些借款者大体需要以上列举因素的书面证据。直到这项措施被1977 law所处罚，大部分贷方同样否认生活在所谓“被歧视”群体中人们的抵押贷款，那里主要是市中心社区的黑人聚居地。
一条对有信用问题历史借款者的道理仍保留着，就是去传统的贷方申请被联邦住宅管理局（FHA）投保的贷款。这些贷方需要去确认贷款是否符合FHA的要求和这过程会比非FHA抵押贷款花费更多的时间。除了这些标准，大约有8%的FHA贷款在1993年过期了，而标准抵押贷款的拖欠率只有3%。FHA贷款被一家叫Ginnie Mae的政府控有专门处理联邦保证抵押的公司打包进了MBS里面。
止供率的崛起
当借款者止供，贷款者可以开始执行止赎的程序。除非借款者还清欠款并重新供款，或者和贷款者达成协议，否则赎回权就会被拍卖。借款者就会被驱逐出房。借款者被驱逐出房的相关记录不多。抵押贷款银行协会（MBA）做了一项有关贷款的调查，报告了止供或者正在止赎的比率。但次级贷款在这份报告里是不完全的。
根据报告，总止赎率从2002年第二季度的1.23%跌到2005年第一季度的1.08%。同期总止供率从4.77%跌到4.31%。常理来说，次贷增加会推高这两项数字。一种解释是房屋增值使借款者可以再融资。另一种解释是，房屋增值，借款者卖房清供。
止赎率和止供率在2006年至2007年有所提升。止供率：2006年第四季度4.95%，2007年第三季度5.59%，2007年第四季度5.62%。Realtytrac，专门帮助买家寻找止赎房屋的公司发表报告，认为止赎率正大幅提高。MBA宣布，2007年第三季度，一般贷款止赎率是0.79%，次级贷款止赎率是6.89%。一家联邦储备银行认为有20%次级抵押集资而来的贷款会被止赎。房价下跌导致次级贷款止供率上升。
止赎的经济成本和人力成本是巨大的。由于拖欠还款，借款者的欠款在止赎过程中要承受高额的滞纳金和其他款项，而在此之前借款者一般对此毫不知情。更悲惨的是，失去房屋对借款者来说是毁灭性的打击。“我感到失败，我觉得我之前为此所做的一切都白费了。”
在止赎过程中，维护房屋一般都会被忽视，由此造成了房屋市价降低。有部分情况，愤怒的借款者对房屋发泄，在被驱逐之前对房屋造成损伤。由于在拍卖时买家出价不会太高，银行一般都会自己留着房屋产权。根据Realtytrac，银行在2007年10月11月如是处理了50000份产权。这些产权被弃置无用，追究毁坏责任。
破坏对城市造成严重的打击，诸如克里兰夫和底特律。这些城市有时会出现衰退，止赎潮把一些中产阶级逼入绝境，因为被止赎的房屋有时只用$1000就能买到。小团体和移民团体受到的影响更大，因为与其他相比他们承受了更多的次级贷款。从全国范围来看，止赎率在有建筑潮的城市里也很高，诸如弗罗里达，加利福利亚，而斯托克顿是全美最高止赎率的城市。止赎不只影响房屋持有者，还影响了租户，他们也经常被驱逐出房屋。
止赎对双方都造成巨大损伤，有人会认为贷款者和借款者会寻找另一种解决方法。一种可能
性是在止赎之前和平卖掉房屋，贷款者忍受卖房屋所得的钱与贷款应收的钱之间的差额。另一种是借款者留在房屋里还更少的款。贷款者声称他们有尝试和借款者商讨，但只要一提到止赎，商讨就不了了之。借款者则说他们经常不被贷款者理睬。实际上，不少借款人被声称要有效针对抵押物重新谈判的诡计屈服了。
一些观察者指责抵押证券化，认为抵押证券化使贷款者和借款者之间缺少商讨。实际上，服务协议给借款者留下的余地很少。同样有人认为贷款者和借款者之间的任何交易都对抵押债券的不同部分有不同的影响，由此引发诉讼。
房地产组方面：
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