破解城市建设难题之浅见专题_关键在破解发展难题
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破解城市建设难题之浅见
城市建设是社会经济发展的产物，也是城市化水平提高到一定程度而必然进行城市改造和建设的体现，城市建设要本着“丰满形象、完善功能、提升品位、多建精品”的理念来建设，要用科学发展观来指导经营、开发城市。综合各地在城市建设当中碰到的难题表现为拆迁难、征地难、融资难、城市规范化管理难等，作为城市建设者一员经过几年的参与建设谈几点体会，供领导和建设者决策时参考。
一、完善城市功能，化解拆迁难度，达到双赢目的随着城市经济不断发展和人民生活水平日益提高，原来的城市公共配套设施、市政基础设施和居民居住环境等已经不适应人们日常生活、工作的需要，必须要进一步丰满城市形象，完善城市功能，提升城市品位，改善居住环境，具体模式表现为旧村改造、城中村改造、拓展新城开发新区等，这样就必然涉及拆迁问题，引发拆迁与被拆迁的利益矛盾，如何能解决好这对矛盾，是旧城改造和新城开发建设的前提，建议：
1、将城市基础设施建设、社会福利事业、社会公共配套、房地产开发等项目进行规范分类，研究制定相应的拆迁补偿标准和安置模式。
2、实施城市改造建设时（特别是旧城拆迁改造），可以将房地产 开发项目与城市基础设施建设、社会福利事业、社会公共配套项目捆绑在一起，运用代建制模式进行实施，有关部门对项目进行认真调研、核算，结合规划调整合理的容积率、土地性质等经济指标后进行开发建设。
3、政府要以保持平衡为原则，可以通过市场运作经营、BOT、BT、旧城住宅区居住户自愿组合成联合体等多种模式来进行项目建设，在制-1-
订拆迁政策时，要充分考虑让拆迁户利益，如拆迁补偿费可参照周边市场交易价格，安置住宅面积可适当放宽比例系数，使他们感到通过城市改造是有受益、有保障，这样政府既化解了城市拆迁矛盾，又完善了城市功能，提升了城市品位，改善了居住环境，起到双赢目的。
二、提升城市品位，考虑民生问题，解决征地困难
县委、县政府历来将民生问题当作政府议事日程工作来抓，土地是农民经济收入的主要渠道，随着城市建设范围的不断扩张，政府征用土地用与城市建设和开发是必然的，规划区内新老城失土农民逐渐增多，如何解决规划区内失土农民日后生活保障问题，是政府在征用土地前必须要考虑的民生问题，涉及农民养老保险、经济收入、生活出路、土地价格、城中村改造、医疗保险等一系列问题，这些问题在新城建设当中表现尤为突出，特别是征地价格和旧村改造两大民生问题，一直制约和困扰着新城建设进度，是否将着两者结合起来同时推进，建议：
1、在制订政策时要充分考虑两大民生问题，政府将城市改造范围内城中村改造规划列出计划，依据控制性详细规划，编制好旧村或城中村改造规划方案，规划方案要结合实际，具有可操作性，同时要与新城周边住宅小区相协调。
2、规划用地面积指标：依据人口增长率，结合新农村建设标准来计算确定在一定年限内（20年）的用地规模。
3、规划模式要充分考虑日后城市管理，要充分考虑以提升城市品位和改善居住环境为目的，要以行政村为实施主体，街道等部门参与指导进行规划、建设，不要拆了旧村，自行建造各种低层次的居住建筑，最
终由于各家经济条件不等建成一个破城，起不到城市改造和建设的目的。
4、规划方案：一个大的行政村改造成一个小区，或几个自然村组合为一个小区，一次规划，分地块或自然村按计划逐步实施，根据规划和实际功能需要，可以将一至三层考虑商业等经营性用房，上部设计村民居住用房，结构布局可以为复式、越层、排屋、多层、高层等不同形式相结合，总体布置有集中绿地、公共活动场地、集体办公和活动中心等相应小区配套项目，充分整合空余土地，合理提高土地利用率，将旧城拆迁和新城城中村改造成高档精品住宅小区。
5、旧城改造和新城城中村实施主体由村两委，行政村如建设成高档的多层或高层公寓居住小区，按照核定的规划用地指标，节约下来的土地，政府可以通过土地出让，出台相关政策出让金按一定比例返给给村集体，作为集体经济收入，用于集体扩大再生产，建设福利事业，基础设施维修等集体公益项目。
6、临街或大型空间一至三层考虑商业等经营性用房，可以作为村集体和村民共有财产来经营或出租，村民可以按股份比例每年分红收入，还可以解决部分村民就业问题（保安、保洁、商店职员），政府通过城中村改造来引导，用政策来弥补损失，使老百姓感到不委屈，征地价格活契问题又可以得到解决，这样既维护了社会稳定，又破解了征地困难，政府不用投入大量资金来拆迁和旧村改造旧村，能起到提升城市品位目的。
三、搭建融资平台，筹措资金，为城市建设保驾护航
城市建设需要大量的资金投入，没有可靠的资金作后盾，很难进行
城市改造和建设，要多渠道来筹措资金，用于城市基础设施和公共配套设施建设。
1、依照规划实施情况和可操作性，根据现状土地存量，做好可持续发展计划，合理安排每年土地出让方案，按照政策出让金返回用于城市基础设施建设。
2、用政府项目包装来进行融资，主动加强与各大金融系统联系，按照金融系统可融资的项目进行包装申请贷款。
3、公共设施项目建设与房地产开发相结合，通过对公共设施项目的准确核算，捆绑在房地产开发项目内进行代建。
4、将公共设施和市政实施项目包装推向市场，进行BOT、BT等招标代建中介公司，建设完成并通过验收合格以后交付给政府使用，政府通过土地出让或其他融资平台取得建设资金，再支付给中介公司本金和投资利息。
四、提高城市管理水平，增强综合执法能力
随着新城开发和旧城改造的迅速推进，城市面貌日新月异，突飞猛进，有序和规范管理城市是政府执政能力的一项工作指标，也是城市幸福指数的一项重要内容，更是维护社会稳定的一项工作职责。城市的面貌在于管理，城市管理是综合性的工作，涉及范围相当广泛，具体表现为城市卫生保洁、治安保卫、广告审批、园林绿化、市政维修、违法占地和违纪建房查处等一系列工作，要达到有序管理，就必须要有一个综合的职能部门来统一管理城市，新城和其他指挥部建设项目的建成，在城市管理上没有职能能及时跟上，脏、乱、差问题相当突出，特别是违
法占地和违纪建房，广大群众反映相当强烈，不能谁建谁来管理，这样没有职能权力的管理分散，不但起不到城市管理的目的，遇到问题又出现相互扯皮、工作推诿等局面，使政府处于尴尬状态，建议：
1、政府可以组建一支具有城市保洁卫生、治安保卫、广告审批、园林绿化、市政维修、违法占地和违纪建房查处等管理职能的综合部门来全面管理城市运行，城市建设到哪里，管理跟到哪里，不留一点盲区。
2、建设单位与管理部门分开，建设单位将项目建成验收合格后，交付城市综合管理职能部门来管理。
3、管理费用和管理人员问题要有保障，由政府财政统筹来解决，建议可以在出让金收入部分按一定比例列为城市管理费用开支，政府在年初核定预算时综合考虑管理费用；或由政府统筹运作安排，在城市管理区域范围内相关单位和部门拼盘合作，共同支付。
4、城市管理成立专门的执法职能部门，有利于权力集中，执法标准相同，便于管理，建设单位建成一块，城市管理执法职能部门参与验收，验收合格后，交付城市管理部门进行管理，相信通过一段时间的运行，能理顺城市管理与建设单位之间的关系，使城市管理走上健康、正规的轨道，逐步提升城市品位。
克难攻坚、破解难题的根本是要充分发挥属地街道、职能部门、村两委的支持和配合力度，政府要大力向村民宣传城市意识观念，关键是如何选择好的试点村和实施主体的确定，如何从规划上来引导村民转变观念，主动要求进行城市改造和建设。相信经过几年努力，通过整体改造，能提升城市品位，将行政村改成居委会，村民逐渐转变成市民，逐
步提高农民素质，能逐渐改善村民居住环境和传统观念，建设和谐新城。
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