广州市惠爱医院物业管理需求书_医院物业项目需求书

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广州市惠爱医院物业管理需求书

一、项目概况

（一）芳村总院

芳村总院占地面积39800平方米，总建筑面积36798平方米。其中纳入物业管理招标的建筑物及建筑面积有：

1、明爱楼：楼高11层，每层建筑面积1200平方米，首层为大堂及药剂、MECT、放射科等辅助科室，2楼以上是精神科病房。

2、明心楼：楼高7层，每层建筑面积800平方米，首、二层为门诊部，3楼检验科，4-6楼为神经科病房，7楼是手术室和ICU病房。

3、老年科：楼高2层，建筑面积1400平方米。

4、供应室及功能检查科：楼高2层，建筑面积1200平方米。

5、科技楼：楼高6层，每层建筑面积350平方米，首层放射科（MR室）；2楼睡眠图室；3楼病案室资料室等；4楼图书馆；5楼电教室；6楼礼堂。礼堂。

6、红楼：楼高2层，总建筑面积606平方米。

7、药房、设备楼：楼高2层，总建筑面积773平方米。

8、工娱部：总建筑面积672平方米。

9、社区精神及司法鉴定楼：楼高2层，总建筑面积405平方米。

10、营养楼，楼高6层（1、2层为膳食科，3至6层为行政办公楼），总建筑面积2400平方米。

11、太平间、医疗废物暂存间：面积30平方米。

12、美沙酮药物治疗点：90平方米。

13、中美研究所2层，总建筑面积：372平方米。

14、医院办公室2层，总建筑面积：870平方米。芳村总院园林绿化面积：8000平方米。

（二）江村分院

江村分院占地面积38000平方米，总建筑面积14427平方米。其 中纳入物业管理招标的建筑物及建筑面积有：

1、明静楼：楼高4层，每层建筑面积1595平方米，首层为护老区，均为套间式病房；2-4楼为精神科病房。总建筑面积6391平方米。

2、2个病区和1个临时病房。其中2个病区楼高均为两层，每层526平方米；临时病房一层，建筑面积约200平方米。

3、门诊、办公、辅助综合楼（首层、二层为、办公、辅助综合部，二层以上为临用房）：楼高7层，每层595平方米。总建筑面积4170平方米。

4、图书馆：总建筑面积240平方米。

5、音疗室：建筑面积188平方米。

6、太平间：建筑面积25平方米。

7、新综合大楼（首层、二层为门诊部、辅助检验部门，3-5层为病房，6层为办公，负一、二层为停车场）：建筑面积2.2万平方米。

江村分院园林绿化面积5000平方米。

（三）荔湾门诊部

荔湾门诊部占地1100平方米，建筑面积1636平方米，楼高3层半，每层545平方米。首层为大堂、药房、病案室、挂号室等；2-3层为诊室和功能检查室等，4层为办公室。

二、物业管理服务要求

保洁服务需求

保洁内容包括下述保洁范围的全部地域及公共设施，院区内不能留卫生死角。部门负责人有权在合理的情况下调整保洁范围及内容。

生活垃圾的清运、费用由乙方负责。

保洁人员数量要求：不得少于80人。

保洁员条件要求：年满18周岁，男55岁以下，女50以下，身体健康，体能良好，无传染病，无残疾，无犯罪纪录，无违反计划生育政策等。

各项物业管理的质量必须达到和符合本合同要求。其中保洁等项服务必须符合国家有关环卫、环保规定，不得对甲方的环境造成二次污染；乙方要根据服务性质使用符合国家规定的材料，甲方有权检查、评估，有权拒绝使用不符合标准的材料。

乙方的物业管理服务应使甲方不存在物业管理的较大缺陷。

乙方应制订有争创区、市、国家级优秀安全文明小区规划和具体实施方案。

乙方应对甲方的后勤管理建立健全各项管理制度和各岗位工作标准，并制定具体落实措施和考核办法。

协助院内医护担架、搬运等事务。

▲保洁服务安全要求

（一）严格遵守《广州市惠爱医院工作制度和各类人员职责》有关规章制度。

（二）未穿工作服、未佩带工牌者，不得进入工作区。

（三）传递物品、运送垃圾等使用货梯。

（四）保洁工经上岗前要进行严格培训和考核，要具备一定的素质和高度的安全责任意识，并严格遵守病区的管理制度和病区安全制度。

1、保管好病区锁匙，进出病区要随手锁门，不得将锁匙交给病人或其他人员，发现锁匙丢失应立即报告医务人员处理。

2、不得为病人购物、传递信件、字条、口信等。

3、不得携带剪刀、绳子、玻璃、火机、火柴等危险物品进入病区。

4、不得由病房范围内开门（放火门）进入外走廊。

5、每小时巡视1次，做好保洁。

（五）对待病人要爱护、关心、忍让（绝对不允许与病人发生口角，努力协助配合好医生、护士的工作，维护病区正常的生活秩序；

对病人的问话要随时答复，不清楚的事让其找医护人员；对发生不良现象及时制止并立即报告给医护人员。

（六）对各种清洁工具、材料一律不准存放在病区，人走物离。清洁用具分治疗室、工作间、配餐室、病房和洗手间专用，并按规定相应标志（治疗室绿色、工作间蓝色、病房黄色、洗手间红色，配餐室未用标志。）

（七）对病人扔的垃圾应及时清扫，最大限度地增加保洁频率。

（八）发生突发性事件时，保洁工有义务积极配合、参与院方的紧急救助工作。

▲保洁用具要求

1、严格按医院消毒隔离要求配备清洁用具，并按医院要求做好标记。

2、使用的清洁用具要保证质量，保持完好无损，出现残缺要及时更换，确保安全。

3、按工作要求配备有专业的清洁设备：单元机、高压冲洗机、抛光机、吸水机、吸尘机、清洁车等；要按医院不同区域和病区不同区间，配置有不同标识的拖把等。

▲病区保洁需求

（一）每天保洁内容

全病区地面每天拖一次（包括大小地拖各一次），卫生间／厕所上下午各清洗一次，随时保洁。大厅餐后拖地及清理桌椅。洗手池／盆，医护办公室桌／椅，配餐室窗台，茶水缸，饮水机平台，走廊及楼梯，病房活动埸及桌椅、绿化带，病房外围地面及沟渠，便器清洗及浸泡消毒，清洗便器浸泡桶盖、污物桶、垃圾桶／柜，收送垃圾。

（二）每周保洁内容

窗台、床头柜，床板，床架，病历及病历车，输液架，字纸箩，地毯，治疗室及处置室的柜，处置室与治疗室铝合金隔板及玻璃，食物柜，书架，灭火器箱，电开关盒，宣传栏，冲凉房衣服架，冲凉房及卫生间墙壁瓷砖，病区外走廊（含天井），走廊及楼梯扶手，花盆。浸泡清洗ICU工作鞋。

（三）每月二次清洁消毒内容

病人用口盅、面盆。

（四）每月一次保洁内容

门窗，内外玻璃窗，防盗网／铁网、铁栏，墙壁／瓷砖，墙角／地脚线，床头死角，电视柜，吊扇／风扇，管线／线盒，病房出口安全日光灯、应急灯，空调机及空气滤网，消防栓，各种标志／指引牌，餐枱／椅，坐椅，电梯口地毯，天花板（含消防管），病房活动埸或周边地面清洗，病房阳台清洗。每半年拆装窗帘一次（送医院洗衣部清洗）。

▲门诊保洁需求

（一）每天保洁内容

1、候诊大厅底面每天拖二次，办公室、功能检查室、处置室、西药房、收费室、观察室、急诊室、治疗室、候诊室／厅、走廊及楼梯，清洗卫生间每天上、下午各二次，随时保洁。清洗冲凉房每天一次。

2、抹服务台、挂号处台面，抹桌椅、指示牌，抹办公室、功能检查室、处置室、西药房、收费室、观察室、急诊室、治疗室的台面、窗台、墙壁、天花，随时保洁，冲洗垃圾桶、烟灰缸，收送垃圾上下午各二次。

3、每天医生诊室、挂号处，打开水服务，医生下班后擦医生台面及拖地。

（二）每月保洁内容

风扇、空调机表面、地面大清洁一次，内外玻璃每月刮一次。

▲手术室、ICU保洁需求

手术室和ICU为特殊部门，必须严格按手术室要求安排清洁工作和使用清洁用具。如需更换清洁工，必须经过培训，符合手术清洁要求，并提前知会护士长。

（一）每天保洁内容

上下午用含氯消毒液抹地面一次，清扫手术间及无菌间的四壁、门窗及室内用物，并用消毒液擦拭墙面及物品表面，仪器及无影灯用清水抹，清洗洗手池、更衣室、卫生间，用清洁抹布擦拭手术室壁柜、麻醉车、器械车、手术车、高频电刀等表面，清洗拖鞋（做好登记），擦拭换鞋木板。

（二）手术后、ICU保洁内容

手术后清洁必须多安排一名熟悉手术室清洁的清洁工协助。用含氯消毒液彻底擦拭手术室壁柜、麻醉车、器械车、手术车、高频电刀等，清洁回风口（做好登记），及时清理医疗垃圾（做好登记），擦拭清洁间所有治疗车面及车轮并推回手术间。

（三）每周保洁内容

擦拭鞋柜，清洗滤网。

（四）每月保洁内容。

各房间柜、门窗大清洁一次，清洁送风口，每半年拆装窗帘一次（送医院洗衣部清洗）。

（五）节假日保洁

由手术室电话告知，乙方安排一名熟悉手术室清洁的清洁工完成。

注：手术室分区

限制区：手术间、无菌间、洁净走廊、麻醉准备间。

半限制区：器械室、洗涤打包间、污物走廊。

非限制区：更衣室、办公室、手术室洗手间、收发室。

▲大堂的保洁要求

1、地面每天清扫、并用静电吸尘剂的尘推推抹数次，保持地面清洁干净，无污渍、无烟头、无纸屑、无杂物等。做到随脏随清洁。

2、玻璃每天抹一次，保持玻璃清洁光亮，无手印、无污渍。

3、两米以下墙壁每天抹一次，保持墙身光亮、无尘无渍。

4、每天抹门、扶手、护拦一次，保持无尘、无污渍。

5、每天清理、洗抹导向牌、消防设施、花盆、垃圾桶等，确保清洁干净、无尘渍。

6、每周清抹天花、饰物、灯罩、风口，保持天花清洁干净、无蜘蛛网，饰物、灯罩、风口无尘渍。

7、每月彻底清洁通风口、灯饰、天花、饰物。清洁消防箱内每季一次。

8、每半年对大堂花岗岩石、大理石进行护理、打蜡一次，保持石身的光亮、清洁。

9、定期进行消毒。

▲ 公共卫生间的保洁要求

1、每天上午6:30-7:30、9:30-10:30,下午13:00-14:

15、15:30-16:30分别进行清洁、消毒工作。全天巡查保洁，做到随脏随清洁。

2、室内要做到“六无”：室内干净无臭味；地面整洁无杂物、积水；瓷器无污渍、水锈；镜面光亮无水珠；墙壁无尘无渍；天花无蜘蛛网。

3、清理垃圾篓，不得超过三分之二满，做到随时更换。

4、保持室内空气流通、清新。通道地面用静电吸尘剂尘推推抹。

5、清理明渠口，清洗各种设备。

6、每周彻底清洗隔墙、隔门、排气扇、窗口、地台表面。

备注：卫生间要求按男女厕分开男女进行清洁。

▲办公楼的保洁要求

1、通道、楼梯地面每天清扫、拖抹各两次（A楼通道用静电吸尘剂的尘推推抹）。做到无烟头、无纸屑、无杂物、无垃圾、无污渍等，随脏随扫。

2、每天保证7：00-18:00都有人员值班保洁。

3、每天18: 00-21: 00对公共区域进行大清洁，并集中收运各部门、各楼层的垃圾。

4、楼梯扶手每天抹一次，保持清洁干净、无尘。

5、办公室通道的门、玻璃窗每天抹一次，保持洁净明亮。

6、每周清理2米以下墙身、通道天花、灯罩一次，保持无蜘蛛网、无灰尘。

7、每两周清洗楼层地面、楼梯。

8、每月清洁2米以下通风口和筒灯、防火设备。

▲户外环境的保洁要求

1、每天6：30-7:30、13: 00-14: 00进行大清扫一次，保持地面清洁，做到无积水、烟头、纸屑、落叶等。

2、每天保证7：00-18:00都有人值班保洁，做到随脏随扫。

3、每天清理公共设施一次，使其保持清洁干净、无污渍。

4、每天巡视花槽的清洁情况，随脏随清理，保持清洁，清除花丛中央的垃圾、枯叶。

5、每周用清水清洗地面、花槽围基、沙井表面、明渠一次，确保无污溃、无污泥杂物。

6、每周清理排水渠、沙井一次，保持排水渠的畅通，无积水、无淤泥。

7、每两周清洁建筑物2米以下外墙。

8、全院水池每季度清洗一次，清洗后要有记录，有合格证，芳村水池5个，江村水池5个。

▲会议室的保洁要求

1、每天对室内的地面、门窗、台椅抹一次，随时保持清洁卫生。日常没有会议要做好会场的保洁工作。

2、注意空气流通，保持室内空气清新，无异味。

3、按会议召开的时间，提前做好会场的保洁工作。

4、定期对花盆、垃圾桶等物品进行护理，保持花盆、垃圾桶的清洁，无污渍。

5、会议结束后，及时进行会场的清洁工作，确保会议室的整齐清洁。便于下一次会议的召开。

6、每周清理天花、灯罩等高空物品一次，保持清洁、光亮。

▲天台的保洁要求

1、每周清扫地面一次，保持没有垃圾、积水、杂物。

2、每月用清水清洗地面、花槽围基一次，保持清洁。清理排水沟一次。

3、台风期、下雨天密切注意排水口情况，及时清理垃圾，保障流水畅通。

▲电梯的保洁要求

1、每天7：00、13:30各消毒清洁一次。保持电梯内的清洁。

2、按键每天用消毒水抹一次、地毯每天清洗一次。

3、抹净电梯内壁、门、指示牌。

4、每天清理梯门的凹槽，确保无杂物。

5、每天抹梯门的花岗石墙一次，每周护理一次。

6、每月内壁涂不锈钢保护剂，并清理干净。

▲太平间清洁卫生要求

1每天清扫地面一次，保持没有垃圾、积水、杂物。2用消毒水拖、抹一次。3尸体运走后要及时清洗及消毒。4严格遵守医院《太平间工作制度》。

▲消毒工作要求

消毒地点：公共区域（大堂、走廊、楼梯、卫生间、尸房、户外区域）消毒安排：日常每天1次；春秋两季预防期每天3次。

所有清洁工具、消毒剂、清洁剂及垃圾袋由承包者负责，消毒剂、清洁剂要符合医院使用标准，甲方有权监理。▲医疗废物收集管理要求

1、医院医疗废物暂贮存间设专人管理，要上锁。

2、当天的医疗废物必须当天送至医院规定的医疗暂贮存间（桶 内）路途不洒、漏、丢弃地上。

3、损伤性医疗废物要与供应室交接登记，一般性的医疗要与病区交接登记。

4、药物性废物、化学性废物及病理性废物在部门按要求用医疗废物专用包装袋包装好才送到暂贮存间。

5、医疗废物集中后每天专人打包、统计数量、登记，统一交由广东生活环境无害化处理中心有限公司，并按要求交接登记。

6、医疗废物暂贮存间每天用含氯消毒剂清洁消毒一次，红外线灯照射30分钟，红外线灯用95%酒精每周清洁一次，并做好登记。

7、盛载医疗废物的专用车每天用含氯消毒剂清洁消毒一次。

8、各类垃圾要分类放置，严格执行院方医疗垃圾管理制度，如因承包者对员工管理不善而引起的法律责任由承包者负责。

9、医疗垃圾由乙方负责收集，处理费由甲方负责。

绿化工作要求

一、绿化面积：

1、广州市惠爱医院芳村住院部：约8000平方米。

2、广州市惠爱医院江村住院部：约5000平方米；

3、广州市惠爱医院荔湾门诊：绿化租摆，定时修剪，整理。

4、绿化依据总面积计算，不分室内外。

二、服务范围

1、承包广州市惠爱医院芳村及江村住院部园林绿化养护及相关服务内容。

2、广州市惠爱医院芳村及江村住院部园林绿化养护是以包工、包料、包质量、包安全、包清洁的方式实施养护总承包。养护所需材料、成品、设备等均由承包商自行解决，但必须符合有关养护技术规范、项目需求。

三、绿化养护管理质量标准

1、在养护期限内包工、包料、包质量、包安全、包清洁。

2、绿化植物应符合本招标文件的“养护技术标准”及国家、省、市有关技术规程、规范要求。

3、苗木养护包括的淋水、除草、施肥、开窝、培土、扶正、杀虫、剥牙及其它等工作内容的费用，负责绿地内的卫生保洁，平时清扫的垃圾运至场内垃圾收集点，修剪下来的树木枝叶，由中标人负责外运处理。

4、乙方应做好节约用电、用水工作。甲方只提供养护保洁的水电费用。

四、养护技术标准

（一）、草坪和地被管理

1、工具配置：铲草机、剪草机、锄、铲、淋水工具等

2、草坪平整表绿，地被植物生长旺盛，水、肥充足，无病虫害。

3、除杂草根据草地品种、生长情况、气候状况等因素，一般生长季节每月除杂草2次，非生长季节每两个月除杂草1次，要求连根系清除。

4、修剪台湾草控制在8250cm左右。台湾草每年修剪6次，大叶油草每年修剪9次，地被植物每年修剪3-4次。

5、人为践踏生长不良等造成的裸露地，及时补填植草地并加强保护，保证其迅速长满。

6、施肥保养阶段以追肥形式施放，可以结合淋水撒肥，草地每年施复合肥2-3次（每次每平方米0.1公斤），地被每年施复合肥3次以上（每次每平方米0.15公斤）。

（二）绿篱和灌木养护管理

1、工具配置：花剪、长剪、锄、铲、器皿等

2、保持绿篱完整无缺口，植物生长良好，叶色正常。

3、除杂单发现寄生藤必须马上清除，并入袋销毁，养护面松土，无板结，绿篱每年修剪整型1214次，做到造型美观，线条流畅。

（五）成片种植花卉养护管理

1、工具配置：锄头、铲、花剪、长剪、竹箕等

2、要求植物生长良好，叶色植物正常，配置合理，各种植物层次分明，色彩鲜艳。

3、松土除杂草发现寄生藤必须马上清除，并入袋销毁，养护面松土，无板结，每年修剪整型1210月份每月对易感植物喷药1-2次，病害以百菌清、灭病威、托布泽等为主：虫害可用敌敌畏、氧化乐果等，对于治疗蛀心虫可用夫南丹藏于树穴泥里。

3、经常观察绿地植物、病虫害情况，一旦发现立即跟踪防治，避免出现病虫害现象。喷药时需先诊断病虫害种类和危害程度，然后对症下药，进行跟踪观察。

4、对于灌木、草地一般用普通喷雾器，对于乔木和垂直绿化用自动喷雾器。

5、用户单位根据病虫害的防治效果对喷药防治工作进行调整，产生的费用由投标单位负责。喷药如果效果不明显，应立即更换不同的药或加大浓度，直至得到全面控制。

6、做好个人防护工作，在实施过程中严格按照规定进行消杀工作，如不按规定处理，出现特殊情况由乙方负责一切事宜。

（七）护栏及构架廊、雕塑

1、及时清除护栏、构架廊、雕塑表面枯枝等杂物。

2、每月保证清洗护栏、构架廊、雕塑一次，保持其表面无明显灰尘。

3、养护日志

（1）建立广州市惠爱医院绿化养护日常记录档案。记录表内必须如实填报、字迹清晰、无缺漏现象。（2）档案每月底交由公司检查审核并存档，必要时应招标人要求交招标人检查。

（八）绿化养护人员不得少于6人，绿化管理项目要求每周有一名园艺师到场指导工作并制定一周绿化养护计划。

电梯管理需求

1、数量：

芳村总院病床梯6台，观光电梯1台，餐梯1台；江村院区病床梯5台，客梯1台，餐梯1台。

2、电梯操作人员服务要求：

（1）电梯驾驶人员应持证上岗；

（2）负责维持上落电梯人员秩序，文明有礼，保证优先职工工作和病人用梯。

（3）负责电梯的一般保养工作，发现故障要及时通知有关人员检修。

（4）下班后锁好电梯（双梯需保留一台），防止人为破坏。

（5）、按照广州市特种设备（电梯）管理规定，医院病床电梯需要配置专业电梯司机看守操作，芳村总院、江村院区各有5台病床电梯，每天早上8时至下午5时3 0分需要配置操作人员，电梯司机配置5人。

（6）电梯司机操作人员服饰要求正装、区别于其他工作服。

协助病区配餐需求

1、甲方15个病区（含江村住院部4个病区）病人午餐、晚餐配餐工作由乙方派人员协助，每病区一人，合计15人，协助时间每餐半小时，工作内容包括分饭菜、派饭菜、清洁食具等。

2、甲方为乙方人员更衣和放置配餐衣物提供方便。

3、乙方负责协助配餐人员的岗前培训，卫生教育。

4、乙方人员必须持有防疫部门发出的健康证，并将健康证复印件交营养膳食科备存。

5、乙方为协助配餐人员提供统一配餐服装（有别于清洁服装）、口罩、手套、胸卡等。上岗人员必须穿配餐服、戴口罩、配戴胸卡。

6、乙方员工必须遵守甲方有关规章制度；对乙方违反制度或不符合要求人员，甲方有权向乙方提出更换。

三、物业管理质量指标要求

1、参照国家及省、市对物业管理的质量指标的有关规定、具体标准，结合中标人自身的管理服务水平，中标人要具体承诺物业管理各项目要达到的指标，包括：清洁保洁率、用户投诉率、电梯司机持证上岗、绿化养护美观性、物业使用人对物业管理的满意率等。

2、中标人为完成承诺指标采取的措施；

3、无条件接受招标人的监管；

4、工作调度员工及时到位；

5、总体上要满足《用户需求书》中各服务项目的具体要求，并以《广州市惠爱医院后勤物业管理与服务考评暂行办法》进行考评。

四、其它

招标人不提供中标人物业管理人员的住宿用房，由中标人自行解决住宿问题。中标人承担相应的水电费用，其员工不得在服务区使用招标人水电物品、设施干私活。注意节约水电等资源。绿化养护中出现由于人为或非人为原因而导致养护树木的损坏、缺失等情况，中标人应在24小时以内及时抢救。中标人必须重视安全生产，确保不出安全责任事故。管理期间，由物管工作引起的物管工作人员或他人的人身损害和财产损失，中标人应承担由此引起的一切责任和由此引发的一切经济损失。