房地产经济学答案_房地产经济学答案

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复习思考题：

1.何为房地产？其整体概念包含哪些内容？

答：房地产是指房产和地产的结合体及其衍生的权利关系的总和。从实物形态上说，房地产是房产和地产相结合的统一物。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库以及商业、服务、文化、教育、卫生、体育等各行各业的用房等。地产是指用于房屋建筑的土地及地上地下一定范围的立体空间，包括地面、地上一定的空间和地下相关的设施等。

2.房地产的经济特性是什么？

答：内涵的统一性

价值的双源性

空间的固定性

效用的长期性

需求的普遍性

3.土地的自然特性表现在哪里？

答：土地总量的有限性

土地区位的差异性

土地位置的固定性

土地使用的耐久性

3.土地的经济特性是什么？

答：土地的稀缺性

土地的区位可变性

土地的报酬递减性

土地经营的垄断性

4.土地在房地产业中有哪些作用？

答：促进土地资源合理配置，提高企业效益

土地区位选择决策是房地产企业成功的关键

土地政策是房地产宏观调控的重要手段

5.土地资源应如何合理配置？为什么要合理配置？

答：（1）提高土地资源的配置效率，关键是要依靠有效的土地资源配置方式

土地资源配置的主要方式有两种，即行政配置和市场配置

所谓行政配置是指土地资源由政府根据国民经济发展的需要，安排各种用地类型的比例，以及以何种代价提供给用地者

市场配置则是各类用地主体（政府、企业和个人）通过市场方式获得相关土地资源，土地资源的配置以市场价格为指针，供求关系相调节，各类用地主体根据市场价格的变化以及相应的成本和收益状况确定用地区位和面积。

（2）

1、土地资源的合理配置是集约高效利用土地的需要

2、土地资源合理配置有利于节省社会成本

3、土地资源配置是城市功能布局合理化的基础性条件

4、土地资源合理配置是城市集聚效应发挥所必需

5、土地资源配置合理化是城市生态环境建设的要求

6.土地资源合理配置应贯彻的原则是什么？

答：城市土地利用规划的稳定性原则。城市土地资源利用的综合性原则。城市土地资源合理配置中贯彻以人为本原则。城市土地资源合理配置的生态原则

7.决定城市土地区位的主要因素有哪些？为什么？

答：1自然条件和环境

大致包括地形地貌、地质、水文、气候、沿江沿湖临海靠山等自然条件以及资源状况(主要指矿产资源和旅游资源等)

2交通和通讯

城市内部的交通和通讯

城市对外部别的城市、地区以及国家的交通和通讯

3基础设施

指除交通、通讯以外的其他生产、生活和社会服务等基础设施状况，如道路的质量、煤气、电力、通讯、供水设施的完善程度、污水污物和垃圾的排放处置能力等

4人口和经济集聚

人口密度，包括常住人口、上班人口和流动人口

经济集聚程度，即商业、银行、保险、咨询、服务业、运输、旅游等行业发展程度

居住、出行、采购、娱乐、旅游等条件状况

5社会文化

居民消费水平、结构和习惯

居民文化道德水平、劳动力素质

文化教育和科学研究机构发展状况

8.城市土地利用的基本原则是什么？

答：在市场经济条件下，土地资源在各种竞争性用途及竞争者中进行分配。竞争性用途分配的结果形成了特定的城市功能分区和结构

现实生活中竞争不可能是充分且完全的，土地利用可能难以达到最优状态，必须予以适当的干预，而干预的基本原则就是“ 最高最佳利用原则

9.城市土地利用规划的基本原则是什么？

答：

1、整体性原则

? 2、区位原则

? 3、超前性原则

? 4、立体性原则

? 5、区域性原则

? 6、经济利用的原则

10.选择商业房地产区位的标准是什么？

答：房地产企业一般投资于商业、居住房地产。选择商业房地产微观区位的标准主要有：除房屋本身外，还要考虑到要处于商业区，以获得大量的外部经济；一面或二面要面临街道或道路；要交通及通讯方便；人口流量要大；增值潜力大，周围邻地预期有大的发展规划。

而居民户选择居住房地产微观区位的标准一般包括：除房屋本身的结构外，要考虑周围自然环境是否优雅、清静，面向广场、绿地、海滩更好；交通、通讯和人间交往是否方便；社会文化环境包括文化娱乐设施是否完善，治安良好；购物出行买卖是否方便；增值潜力是否大

11.影响房地产供给与需求的主要因素分别是什么？

答：在供过于求的买方市场情况下，供求机制能引导企业调整产品结构，注意对新产品的开发经营等，以促使企业的生产、经营和服务能适应和激发市场需求。在供不应求的卖方市场情况下，供求机制会使价格上涨、生产规模扩大以及吸引更多的企业进入市场等。因此，供求机制是实现供需均衡目标的最基本的市场机制。

由于供求关系的变化，会直接导致价格的涨落，而价格的涨落又刺激或抑制供给与需求。因此，供求机制与价格机制有着相辅相成的密切关系。

12.影响房地产价格的因素主要有哪些？为什么?

答：

（一）经济因素

国家、地区或城市的经济发展水平

经济增长状况

产业结构

居民收入水平

投资水平

财政收支

金融状况

（二）社会因素

人口、家庭

城市形成历史

城市化状况

社会治安

文化与时尚

（三）行政与政治因素

行政因素主要是国家或地方政府在财政、税收、金融、土地、住房、城市规划与建设、交通治安、社会保障等方面的一些制度、法规、政策和行政措施

（四）房地产内在因素和周边环境因素

指房地产自身及其周边环境状态，如土地的位置、面积、形状、建筑物的外观、朝向、结构、内部格局、设备配置状况、施工质量，以及所处环境的地质、地貌、气象、水文、环境污染情况等

13.房地产市场体系包括哪些市场？

答：土地市场、房产市场、房地产中介服务市场、房地产金融市场、物业管理市场、14.房地产价格的表现形式有哪些？

答：房地产价格也有不同的表现方式，如售卖价、租赁价、抵押价、典当价等等。

15.简述房地产价格的主要功能和作用

答：作为基础性价格，房地产价格水平一定程度上决定着市场总体价格水平

住房作为重要的消费资料，住房价格对调节居民的生活水平有重要的功能和作用

价格作为市场经济最重要的调节机制，还发挥着调节房地产市场供求总量和结构的重要作用

16.简析房地产升值的原因

答：由其特定的供求关系所决定的土地效率提高型升值

劳动积累型升值

土地用途转换型升值

17.为什么说维持一定的房地产升值是各国中央政府和城市政策的一致愿望？

答：房地产升值可以给房地产投资者带来额外的收益，房地产升值可以刺激对房地产的投资，而房地产投资可以带动建材、建筑、家电等一系列相关行业的发展，从而有利于经济增长

由于均衡原理的作用，房地产升值可以促使人们对土地进行集约化使用，有利于使日益稀缺的土地资源得以充分利用

18.中国城市房地产价格的主要构成要素是什么？

答：（1）土地取得费用因房地产开发土地取得方式的不同，可以有多种形式。

（2）前期工程费指房地产开发商委托设计、监理、审计等专业机构进行工作所需的费用和施工前期所必须要进行的各项手续性工作所需花费的费用。

（3）配套费是为房地产开发进行城市基础设施和公建设施配套而必须投入的费用。

（4）建筑安装工程费是为进行建筑安装工程而必须向建筑承包商支付的费用，它包括直接工程费、间接费、计划利润和税金。

（5）管理费指导房地产开发公司的办公费和人员工资福利费等在某一个项目上的分摊。

（6）销售费指为了进行房地产销售而必然发生的广告宣传费、销售代理费、办公费等。

（7）利息通常是指房地产开发项目贷款利息。

（8）税金主要有营业税、城市维护建设税、教育费附加和其他相关税等。

（9）利润是房地产开发投资应获得的回报。它是房地产开发企业的销售收入扣除开发经营成本（包括土地取得成本）以后的余额。

19.房地产企业的类型主要包括哪些？

答：房地产企业的类型可以从两个角度进行划分。

第一个角度是从经营内容和经营方式的角度划分，房地产企业主要可以划分为房地产开发企业、房地产中介服务企业和物业管理企业等。

第二个角度是从经营范围的广度划分，房地产企业可以划分为房地产综合企业、房地产专营企业和房地产项目企

业。

20.房地产企业常用的贷款方法的主要有哪些？

答：信用贷款。信用贷款是银行根据借款人的信誉、财务状况、预期收益和信用记录表现的良好程度而发放的一种无抵押、无担保的贷款。目前情况下，由于复杂的经济环境使用很少。

保证贷款。保证贷款是指按规定的保证方法，以第三人承诺在借款人不能偿还贷款时，按约定承担一般保证责任者连带责任为前提而发放的贷款。一旦借款不能履约，担保人将承担偿还责任。由此可见担保有风险，签字盖章要慎重。

抵押贷款。抵押贷款是指按规定抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。这种贷款是目前普遍采用的一种。

21.简析城市规划的作用与任务

答：城市规划的作用主要体现在，一是促进城市经济的发展，发挥城市的规模经济性效应。二是促进城市社会的进步，建立良好的城市生产和生活环境。三是强化可持续发展的科学发展观，优化城市生态环境。

城市规划的任务是，根据国家一定时期内城市发展和经济建设的方针、经济技术政策、国民经济和社会发展长远规划、区域规划，以及城市所在地区的地理位置、气候条件、历史情况、现状特点和建设条件，布置城市体系；合理确定城市在规划期内经济和社会发展的目标，确定城市的性质、规模和布局；统一规划，合理利用城市土地，综合部署城市经济、文化、公用事业及战略等各项建设，保证城市有序协调地发展。

22.简析建设监理

答： 所谓建设监理，就是监理的执行者，依据建设行政法规和技术标准，综合运用法律、经济、行政和技术手段，对工程建设参与者的行为及其责、权、利，进行必要的协调和约束，保障工程建设有序进行，达到工程建设的好、快、省和取得最大投资效益的目的。

23.简析房地产投资的基本涵义

答：房地产投资，是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。

24.房地产投资的特征主要有哪些？

答：

1、房地产投资对象的固定性和不可移动性。房地产投资对象是不动产，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移动性。

2、房地产投资的高投入和高成本性。房地产业是一个资金高度密集的行业，投资一宗房地产，少则几百万，多则上亿元的资金。

3、房地产投资的回收期长和长周期性。整个房地产投资的实际操作，就是房地产整个开发过程。

4、房地产投资的高风险性。由于房地产投资占用资金多，资金周转期又长，而市场是瞬息万变的，因此投资的风险因素也将增多。

5、房地产投资的强环境约束性。建筑物是一个城市的构成部分，又具有不可移动性。因此，在一个城市中客观上要求有一个统一的规划和布局。

6、房地产投资的低流动性。房地产投资成本高，不像一般商品买卖可以在短时间内马上完成轻易脱手，房地产交易通常要一个月甚至更长的时间才能完成；而且投资者一旦将资金投入房地产买卖中，其资金很难在短期内变现。

25.房地产投资的市场风险主要有哪些？

答：市场风险是由于房地产市场变化状况的不确定性给房地产投资者带来的风险。其中主要有：

（1）购买力风险。（2）流动性和变现性风险。（3）利率风险。

26.有哪些途径可以提高房地产投资效益?

答：提高房地产投资效益是房地产业稳定发展的核心。其主要途径是：

1、房地产投资规模和速度的合理控制

2、房地产投资结构的优化配置

3、房地产投资空间分布的合理配置

4、房地产投资决策过程的科学化

27.房地产金融的职能和作用分别是什么？

答：房地产金融主要承担三大职能：一是筹资的职能，即金融机构通过动员、吸引储蓄，筹集社会资金，以满足房地产业发展所需的资金支持。二是融资，即金融机构通过金融市场，将筹集的社会资金合理灵活地分配、调度到房地产开发建设（生产）、流通、消费各领域、各类房地产和各房地产企业以及个人中去，支持房地产开发和

消费；三是运用货币政策调控房地产市场，当房地产需求过旺、投资过热时，收紧房地产贷款；而当房地产需求不足、市场疲软时，则扩大房地产信贷，引导和促进房地产业的健康发展。

作用：

1、为房地产业发展积极筹集资金。

2、合理有效地分配和引导资金，促进房地产业发展。

3、有力支持住房制度改革。

4、实现对房地产经济的宏观调控。

28.简析住房公积金的运行机制

答：

1、缴存

住房公积金的缴存包括缴存对象，缴存基数，缴存比例等。

2、归集

在职职工和单位按月缴存的住房公积金额度，都必须归集到职工个人公积金账户，为职工个人所有。

3、管理

缴存的职工住房公积金由各地方政府设立的住房公积金管理机构根据责权利一致的原则进行统一管理。

4、使用

住房公积金职工只能用于建、购、大修住房，不能挪作他用。

5、偿还

住房公积金只有到职工离退休时，职工个人账户上的公积金还有余额，其积累的公积金本、息余额，一次结清，退还职工本人。

29.住房政策的基本目标是什么？

答：住房政策的基本目标是保障居住权，提高居住水平和居住质量。