建筑工程管理案例_建筑工程管理案例分析

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案例

原告：冯某；

被告：某房地产开发公司

2000年1月19日，冯某与房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》，双方约定：冯某向房地产开发公司购买广州市机场路西侧某花园G座6楼1号，房屋建筑面积52.24m2，房价为271648元。50%的房款于2000年1—8月每月的18号前分八期缴付，50%的房款以办理银行按揭方式支付；冯某逾期付款，每月应向房地产开发公司支付总房款1‰的违约金；逾期3个月不付清应付款项，房地产开发公司有权终止合同，并收回或另行出售冯某所购房屋。房地产开发公司于2000年12月31日前将房屋交付使用，逾期则每日按冯某已付总价款的1‰向冯某偿付违约金；房地产开发公司可因不可抗力（包括施工遇到异常困难及重大技术问题等特殊原因）而延长交房之日期。该合同签订之前，冯某向房地产开发公司支付了8000元定金。合同签订之后，冯某向房地产开发公司支付了三期房款46328元，公证费814元，手续费1385元。

2000年3月20日，冯某在交纳了上述第三期房款后便停止向房地产开发公司支付余下的房款。之后，房地产开发公司于2000年7月16日将上述房屋另行出售予他人，总房价20万元，并已办妥了房屋的产权证。因此冯某向法院提起诉讼，称双方签订《商品房买卖合同》后，房地产开发公司没有依约在三十天内向广州市房产局办理预售登记，违反《广州市商品房预售合同管理办法》第25条的规定，所以合同是无效的；该花园在2000年4月中旬还没有开始动工，我认为房产开发公司不可能在2000年12月31日前交楼，为维护自己的利益，所以停止支付房款。该花园在2001年6月30日建成使用后，房产开发公司没有通知我入住，又没有通知我解除合同，就将房屋另行售予他人，侵害了我的利益。现请求法院判决合同无效，房产开发公司返还我房款、公证费和手续费共56500元。

房地产开发公司辩称，该花园在施工中遇上了异常地质（熔岩地形），属双方约定的不可抗力，可延期交楼，并提供了广州市某区建设委员会的证明（可延期六个月）。按合同约定，冯某逾期三个月不交款，我公司可解除合同，将房屋另行出售，不构成违约，并反诉要求冯某赔偿违约损失71648元。

问题

1.冯某主张合同无效的理由是否成立？

2.房地产开发公司延期交楼是否应负违约责任？

3.冯某行使不安抗辩权是否恰当？

4.房地产开发公司是否有权不通知冯某入住？

5.房地产开发公司将房屋另行出售是否构成违约？