《房地产经营管理》部分复习题答案_房地产经营管理复习题

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《房地产经营管理》复习题答案

一.填空题

1.房地产是___房产______和____地产______的合称。

2.房地产业是指从事房地产_开发组织__，_经营管理___，_买卖和租赁经营___以及_中介、咨询、评介__等服务的产业。

3．市场调查是＿＿的基础，贯穿于＿＿＿＿的全过程。

4.写字楼项目的规划设计方案要实现__、____和____三方面的全面发展，其中经济效益是优先考虑的问题。

5.我国住宅层高普遍为_____米，净高为____米，与国外住宅层高相比相对较高。

6.可行性分析是在投资决策前，对项目在＿＿、＿＿和＿＿的可行性进行＿论证＿、＿研究＿和＿评价＿的分析过程。

7.房地产产权的内容包括____、__和___等。

8．房地产项目投资的财务评价报表包括__和___。

9.投资项目的资金由两大部分组成：___和__，二者的比例形成了一个项目的资金结构。

10.筹资决策就是筹资方案的____与_____。

11.因涉及因素不同，杠杆效应可分为_营业杠杆效应__和_财务杠杆效应__两类进行研究。

12.项目建设进度控制的任务包括_，__和_的有效控制__等方面。

13.项目建设质量的组织机构保证体系包括___、____和_业自检__三个层次。

14.土地使用权转让一般采取____、___、___和____等方式。15.房地产项目建设管理包含极其丰富的内容，其核心是项目管理模式的选择和“三控制，两管理，一协调”即＿进度控制＿、＿成本控制＿、＿质量控制＿、＿合同管理＿、＿安全管理＿和＿组织协调＿＿。

16．房地产交易是指房地产产品的＿＿以房地产为商品，将＿＿以转让、租赁、抵押等方式有偿转移给购买者的各种经营活动的总称。

17．房地产交易根据其标的物性质的不同，可分为___与___

两类。

18．在房地产买卖交易中，买卖的是房产的___和地产的___。

19．目前，我国房地产市场的交易方式主要有_土地转让_、_房屋出售_、_房屋租赁_、_房地产抵押_、_房地产拍卖_和_房地产互换__等.20．按揭业务是一项一举多得的房地产交易方式,它对_购买者_、_售房者__及_金融机构_均有利.二.单项选择题

1．房地产最重要的一个特性是(Ａ)。

A、位置的固定性或不可移动性 B、依赖性 C、相互影响性 D、不一致性

2．为了保持人口与土地，特别是人口与（Ｂ）的平衡关系。国家必须通过土地利用规划、控制部门、行业的用地结构和规模，对土地利用实行有效控制。

A：农业用地；B：耕地；C：非建筑用地；D：特殊用地。

3． 在房地产需求市场上普遍存在“买涨不买跌”的现象，产生这一购买行为的主要因素

是（Ｄ）。

A：消费者的感觉； B：消费者的生活方式； C：消费者的经济状况；D：消费者的预

期。

4．房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分折入 住率，这种调查方法属于（Ａ）

A：观察法；B：实验法；C：讨论法；D：问卷调查法。

5．租赁融资在房地产领域的应用模式主要是（Ｃ）。

A：置业投资；B：设备租赁；C：售后回租；D：权益融资。

6．银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来（Ｄ）。

A：操作风险；B：法律风险；C：信用风险；D：管理风险。

7．房地产商品的（Ｂ）决定了房地产营销对象的独特性。

A：物理特征；B：经济特征；C：社会特征；D：法律特征。

8．在房地产市场营销活动中（Ｃ）是第一环节。

A：市场预测；B：市场定位；C：市场调查；D：市场分析选择。

9．S型曲线比较法用于项目建设阶段的（Ｂ）。

A：质量控制；B：进度控制；C：成本控制；D：合同管理。

10．物业出租过程中的租金一般是指（Ｃ）的租金。

A：建筑面积；B：使用面积；C：可出租面积；D：居住面积。

11.房地产开发项目的建设过程是指（Ｃ）的持续时间。

A．房地产开发全过程;B．获得土地后到全部工程竣工;

C．从工程开工到全部工程竣工;D．从工程开工到项目租售完毕.12.对商业繁华程度的依赖性最大的是(Ｄ)。

A、写字楼 B、高尔夫球场 C、住宅 D、商场

13、居住用地最高出让年限为(Ｄ)。

A、40年 B、45年 C、50年 D、70年

14、工业用地最高出让年限为(Ｃ)。

A、40年 B、45年 C、50年 D、70年

15、教育、科技、文化、卫生、体育用地最高出让年限为(Ｃ)。

A、40年 B、45年 C、50年 D、70年

16.按房地产的类型，可以把房地产市场分类(Ｃ)。

A、居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场

B、甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场

C、一级市场、二级市场、三级市场和四级市场

D、销售市场、抵押市场、保险市场和租赁市场

17．以下(D)不属于分析消费者的基本步骤。

A;市场细分;B;目标市场选择;C;市场定位;D;心理分析。

18．在房地产市场营销活动中,(C)是第一环节。

A;市场预测;B;市场定位;C;市场调查;D;市场分析选择。

19．业主的物业管理主体地位是以(B)为基础的。

A:物业的支配权;B;业主的财产权;C;物业公司管理水平;D;全体业主的投票决定。

20．从事物业管理的人员应按照国家有关规定,取得(D)证书。

Ａ；资质等级；Ｂ；健康；Ｃ；经纪人； Ｄ；职业资格。

三.多项选择题

1．下列风险中，属于房地产投资系统风险的有（ＡＢＣ）。

A：市场供求风险；B：变现风险； C：利率风险； D：时间风险； E：资本价值风

险。

2．房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有（ＢＣＥ）。

A：竞争性；B：垄断性； C：外部性； D：均衡性； E：信息不对称性。

3．土地“三通一平”是指（ＡＢＣＤ）。

A：通水； B：通路； C：土地平整；D：通电；E：通热。

4．随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂。它不仅需要开发商的战略眼光和操作技巧，而且还要求开发商具有（ＡＢＣＤ）等方面的知识。

A：城市规划；B：建筑设计； C：建造技术； D：风险控制与时间管理； E：项目

管理。

5．房地产开发项目的前期工作的主要内容包括（ＡＢＣＤ）。

A：获取土地使用权；B：确定规划设计方案并获得规划许可；C：建设工程招标；D：开工审请与审批；E：建造安装施工。

6．房地产市场营销的意义是（ＡＢＤ）。

A：有利于房地产市场的发育和完善；B：有利于消费者需求的满足；C：有利于提供广泛的就业机会；D：有利于企业更好地发展。

7．房地产市场营销流程包括（ＡＢＣＤ）。

A：设计市场营销组合；B：市场营销环境分析；

C：市场营销控制；D：目标消费者分析。

8．某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时按市场承租面积的变化。该项调查属于（ＡＤ）。

A：试探性调查；B：描述性调查；C：创新性调查；D：因果性调查。

9．物业资产管理的职能包括（ＡＢＣＥ）。

A：物业管理；B：设施管理； C：房地产资产管理； D：运营管理。E：房地产组合投资管理。

10．在物业管理中经常用到的预算形式主要有（ＡＣＤ）。

A：年度运营预算； B：资本流预算； C：资本支出预算； D：长期预算； E：资本收入预算。

１１.土地使用权转让市场的主要形式有（ＡＣＤＥ）

A.出售 ；B.拍卖；C.交换 ； D.赠予 ；E.出租 ．

１２.除房地产在生产和流通中的因素外，影响房地产价格的主要因素有（ＢＣＤＥ）A.个别因素； B.区域因素；C.社会因素 ；D.经济因素 ；E.法制因素

１３、按照工作的时间顺序和工作内容的不同，房地产开发的建设过程可分为(ＡＣＤ)

A、项目建设准备阶段； B、招投标阶段； C、施工阶段； D、竣工验收阶段． １４.对房地产投资者而言，购买熟地比购买生地进行开发建设，有（ＡＢＤ）特点。

A．土地费用高 ； B．投资风险减少；C．投资风险增加

D．开发周期缩短；E．开发周期延长。

１５．权利人对土地的直接支配，体现为土地权利的四项基本权能，它们是（Ｂ，Ｃ，Ｄ，Ｅ）．

Ａ；地役权；Ｂ；占有；Ｃ；使用； Ｄ；收益； Ｅ；处分．

１６．物业管理中的保安工作一般包括区域内的（Ａ，Ｂ，Ｄ）等诸多内容．Ａ；治安管理； Ｂ；消防管理； Ｃ；环境管理； Ｄ；车辆道路管理． １７．物业管理的基本内容包括：（Ａ，Ｂ，Ｃ）．

Ａ；常规性公共服务；Ｂ；委托性特约服务；

Ｃ；针对性专项服务；Ｄ；特殊性重点服务．

１８．以下（Ａ，Ｂ，Ｃ，Ｄ）属于住宅的共用部位．

Ａ；门厅；Ｂ；屋面； Ｃ；垃圾通道； Ｄ；内天井．

１９．房地产经纪人员职业能力包括：（ＡＢＣＤ）．

Ａ；信息收集和整理能力；Ｂ；市场分析的能力；

Ｃ；寻求供需合理搭配的能力；Ｃ；人际交往及把握机会的能力． ２０．房地产经纪人员心理素质的基本要求包括：（ＡＢＣ）．

Ａ；乐观、开朗； Ｂ；自知、自信； Ｃ；坚韧、奋进； Ｄ；竞争、合作．

三．名词解释

房地产产品定位：就意义而言，房地产产品定位是站在发展商或土地使用人的立场，针对特定目标市场的潜在客户，决定其所持有的土地，应在何时，以何种方式，提供何种产品及用途，以满足潜在客户的需求，并符合投资开发商或土地所有人的利益。

房地产抵押贷款：房地产抵押贷款是银行或其他金融机构以借款人提供房产或地产作为还款的物质保证的抵押贷款。

房地产信托：房地产信托，就是信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金。

房地产价格评估：房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动

四．问答题

1．房地产市场调查的主要内容是什么？Ｐ２６－２７页．

2.房地产开发资金来源通常有哪些？Ｐ１２１页．

3.房地产开发的一般程序。

４．住宅规划设计的主要内容是什么？Ｐ４９页

５．物业代理的作用有哪些？

答题要点：（1）通过市场调查，了解潜在的市场需求，准确地预测消费者行为偏好、潮流与品味，协助开发商或业主进行准确的市场定位。

（2）通过广告等市场宣传活动，对潜在的投资置业人士进行有效的引导。

（3）从房地产开发项目的前期策划到项目租售完毕，物业代理参与整个开发过程，协助开发商最终实现投资收益目标。

（4）、按照置业人士提出的有关要求，帮助其选择合适的物业，并为其提供完善的购楼手续服务。

（5）、帮助买卖双方进行有关融资安排。

（6）、提高市场运行效率

五．论述题

１．可行性研究的作用．

答题要点：（1）可行性研究是项目投资决策的依据；

（2）是筹集建设资金的依据；

（3）是开发商与各有关部门签订协议，合同的依据；

（4）是编制下阶段规划设计方案的依据；

２．结合实际说明房地产开发之利．

答题要点：

（1）、相对较高的收益水平。房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本收益率能达20%的水平，在有效使用信贷资金、充分利用财务杠杆原理的情况下，该收益率甚至会超过100%。喜爱房地产置业投资中，在寿命周期内获得每年15%—20%的股本收益率也是很平常的事。

（2）、能够获得税收方面的好处。置业投资的所得税是以毛租金收入扣除经营成本、贷款利息和建筑物折旧后的经营收入为基数并以固定税率征收的。并且如果置业投资者投资的经经营收入为负值，能以亏损来充抵其它投资的经营收入，从而在总体上获得减少缴纳所得税的好处。

（3）、易于获得金融机构的支持。由于可以将物业作为抵押担保品，所以投资者可以较容易得获得金融机构的支持，得到其投资所需的大部分资金。金融机构通常认为作为抵押物的房 地产，是保证其能按期安全的收回贷款最有效的方式。

（4）、能抵消通货膨胀的影响。由于通货膨胀的影响，房地产和其它有形资产的重建资本不断上升，从而导致了房地产和其它有形资产价值的上升，所以说房地产投资具有增值性；又由于房地产是人类为生活居住、生产经营所必需的，即使在整个经济的衰退过程中，房地产的使用价值仍然不变，所以房地产投资又是有效的保值手段。

（5）、能提高投资者的资信等级。由于拥有房地产并不是每个公司或个人都能做到的事，所以拥有房地产便成了占有资产、具有资金实力的最好证明。