房地产开发行业税收实践问题探讨_房地产开发经营税收

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辽宁桓仁国家税务局 注册税务师 中国摄影家协会会员 满家良

房地产开发行业税收实践问题探讨

惜福

拾冥币的女孩--2008 拾冥币的女孩

房地产开发行业税收实践问题探讨

问题的提出： ? 引导一个国家经济发展的三挂马车：投资、出口、消费。房地产行业占了两项，因此 其在我国国民经济发展中占有举足轻重的 地位。

房地产开发行业税收实践问题探讨

房地产缘何成为“财富巨人，纳税侏儒”？ 房地产缘何成为“财富巨人，纳税侏儒” ? 2002年、2003年、2004年，房地产蝉联“中国十 2002年 2003年 2004年 房地产蝉联“ 大暴利行业”之首。大暴利行业”之首。? 05年总局公布04年全国纳税企业500强，300名之 05年总局公布04年全国纳税企业500强 300名之 年总局公布04年全国纳税企业500 内没有一家房地产企业的名字出现。内没有一家房地产企业的名字出现。? 总局高度重视： 02 08连续8年将房地产企业 总局高度重视： 02—08连续8 08连续

列为税收专项检查的重点。列为税收专项检查的重点。? 09年提出深化房地产模拟评税试点工作。09年提出深化房地产模拟评税试点工作。年提出深化房地产模拟评税试点工作

房地产业对于经济社会的影响

房地产开发行业税收实践问题探讨

因此，作为税务人员应该深入研究这个行业的 因此，特点和税务违法行为的规律，特点和税务违法行为的规律，提高对房地产行 业的税收管理水平。业的税收管理水平。房地产开发行业税收实践问题探讨

主要内容： ? 房地产企业现状--行业基础知识、工作实践 中存在的突出问题。? 房地产企业评估思路 ? 房地产企业评估方法

房地产开发行业税收实践问题探讨

房地产开发企业行业现状：

一、行业基础知识 ? 概念：房地产开发是指由具有开发资质的房地产 开发企业，对一个开发区域进行投资、建设和管 理，使之改变用途或使用性质，从而获得经济利 益的过程。? 四个资质等级：《房地产开发企业资质管理规定》（建设部部长令第77号）--二○○○年三月二十 三日经第二十次部常务会议修订通过，现予发布，自发布之日起施行。

房地产开发行业税收实践问题探讨

房地产开发方式：自行开发、合作建房、代建工程、提供劳务等。? 开发产品：土地、房屋（商品房、出租 房、周转房等）、配套设施（医院、学 校、邮电局等）、代建工程。? 房地产企业的经营业务内容：土地开发、房屋开发、配套设施开发、物业管理。

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商品房的分类： ? 建筑结构砖木结构、砖混结构、框架结 构等 ? 室内铺设程度毛坯房、成品房、精装房 ? 开发状态现房、期房 ? 消费对象经济适用房、非经济适用房

房地产开发行业税收实践问题探讨

房地产业相关专业术语：

1、土地使用权的划拨、出让、转让、征用及拆 迁。—出让：

（国土资源部令第11号）《招标拍 卖挂牌出让国有土地使用权规定》“2002年4月3 日国土资源部第4次部务会议通过，现予发布，自 2002年7月1日起施行。”

2、征地：是指项目选址用地为集体土地时，要按照 法定程序和依据报请有批准权限的政府（一般是 省级）审批，对集体土地及地上物等依法补偿后，将集体土地转为国有土地的一种行为。房地产业相关专业术语

3、拆迁：是指为选址在城市规划区域内的国有土地 上的项目达到施工进场条件，拆除建设用地上原 有房屋及附属物，并对原用地者进行补偿的行为。

4、房地产建造工程预算、工程结算、竣工决算：预 算是指根据施工图所确定的工程量，选定相应的 预算定额、预算单价及有关的取费标准，预先估 算工程项目价格的文件。结算是指由施工企业按 工程进度、施工监理情况及根据工程实施过程中 发生的超出施工合同范围的工程变更情况，按合 同约定的条件和结算方式，向业主结算双方往来 款项的经济技术文件。竣工决算是指由建设单位 编制的反映建设项目实际造价和投资效果的文件。

房地产业相关专业术语

5、预售许可证制度：《中华人民共和国城市 房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条 例》《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售应当符合3个条件（1）、已交 付全部土地使用权出让金，取得土地使用 权证书。（2）、持有建设工程规划许可证。（3）、按提供预售的商品房计算，投入开 发建设的资金达到工程建设总投资的25% 以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。

房地产业相关专业术语

6、银行按揭：由香港传至大陆，主要指房地产等不动产抵 押贷款—始于1988年。注意假按揭的问题。

7、房屋各种面积规定：建筑面积、共有建筑面积、房地产 建筑面积的种类：规划面积--《建设工程规划许可证》注 明的面积；施工面积--《施工许可证》注明的面积；竣工 面积—竣工图及竣工验收报告注明的面积，指竣工的各幢 房屋建设面积之和；测绘面积—项目竣工后，由测绘部门 出具的测绘报告上注明的面积；可销售面积—开发商拥有 销售权的建筑面积；不可销售面积--开发商没有销售权的 建筑面积；合同面积《商品房买卖合同》注明的面积。合 同面积与测绘面积有一定区别。《商品房销售管理》规定： 误差3%。房屋使用面积、房屋产权面积

房地产业相关专业术语

8、其他相关名词：底商、墙改费—50-80/平方米、容积率— 指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。会所、其 它—地产、毛地、生地、飞地、炒地皮、挖顶、绝卖、一 级市场、二级市场、五证：《建设用地规划许可证》《建 设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地 使用证》《商品房预售许可证》、产权证书、房屋产权、廉租房-只租不售、安居房：指实施国家安居工程而建设 的住房属于经济适用房的一类、经济适用房：是指具有社 会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房 问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点、二 手房、期房、现房、外销房、内销房、准现房、平价房、烂尾房、城市居住区、居住小区、配建设施、酒店式公寓

房地产业相关专业术语

建筑知识：建筑小品、建筑面积、公用面 积、实用面积、居住面积、计租面积、得 房率、开间、进深、套内面积、共摊面积、销售面积、建筑密度、层高、净高、公用 建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑 面积之和。标准层、地下室：1/2。住宅用 地、其他用地、复式住宅、跃层式住宅、蝶式住宅、低层房屋、小高层房屋、高层 房屋-15-24层，大于24米、超高层房屋-24 层以上。

房地产业相关专业术语

其他知识： ? 均价-是指将各单位的销售价格相加之后的 和数初以单位建筑面积的和

数，即得出每 平方米的均价。一般不是销售价。? 基价 ? 住房公积金 ? 市场比较法 ? 房地产投资泡沫

房地产业经营流程

房地产开发企业的管理体系

一般房地产开发企业内部组织管理体系见图： 一般房地产开发企业内部组织管理体系见图： 公司董事会 公司总经理

发展 计划 部

工程 管理 部

采购 供应 部

销售 租赁 部

财 务 部

办 公 室

项 目 开 发 可 行 性 评 估 报 告

项 目 动 工 前 的 报 批 手 续

开 发 项 目 现 场 施 工 准 备

组 织 开 发 项 目 招 发 标 工 作

管理现 场施工，监管工 程进度 和质量

工 程 竣 工 验 收、返 工 和 维 修

建筑材 料、配 套设备 的采购、验收、储存

销 售、租 赁 策 划 与 实 施

财 务 核 算 及 工 程 预 决 算

文 件 发 放 及 档 案 管 理

房地产业经营流程

外部监督管理体系 ? 房地产开发业的外部监管部门主要有土地管理部 门、发改委、拆迁管理部门、规划部门、建设部 发改委、拆迁管理部门、规划部门、建筑工程质量监督站、房产管理部门等。门、建筑工程质量监督站、房产管理部门等。上 述部门在工作过程中形成的大量信息与税务评估、述部门在工作过程中形成的大量信息与税务评估、稽查密切相关。稽查密切相关。? 房地产开发业务还涉及工商、银行、房地产中介 房地产开发业务还涉及工商、银行、服务公司、项目监理公司、物业公司等。服务公司、项目监理公司、物业公司等。

房地产业经营流程

土地管理部门：负责办理国有土地出（转）让手续，收取 土地出让金，核发《国有土地使用证》。--获取土地使用 权出、转让信息：出转让方、出转让方地址、受让方地址、土地位置、面积、用途、成交价格、转让金额等，是确认 土地出转让金的依据。? 发改委：负责开发项目的立项审批。--获取开发项目的批 准文号、建设单位、批复项目、投资概算、建设地址、项 目备案号等。? 拆迁管理部门：负责审查颁发《房屋拆迁许可证》，审查、备案开发企业与拆迁方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》，是确认拆迁补偿费的依据。房地产业经营流程

规划部门:负责规划总图的评审，核发《建设用地 规划许可证》；负责报建图的审查，核发《建设 工程规划许可证》。--获取开发项目名称、性质、占地面积、规划的建筑面积、容积率、可销售面 积、不可销售面积、公共配套设施等信息，是确 认可售面积的依据。? 建设主管部门：负责对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。--获取建筑工程 施工许可证书编号、建设单位、工程名称、工程 地址、工程概算、施工单位、监理单位、开工日 期等信息。

房地产业经营流程

建筑工程质量监督部门：负责对建设单位提供的 竣工验收报告进行备案审查，出具建设工程项目 竣工综合验收备案证明。--获取开发项目完工的 《工程竣工验收备案表》，确认工程竣工验收时 间、竣工验收意见等信息。? 房产管理部门：负责审查商品房预售方案，核发 《商品房预售许可证》；负责对房屋建筑面积进 行测量，出具测绘报告；负责核准新建商品房所 有权初始登记（大产权证）及分户产权登记。-获取房产位置、建筑面积、产权证号、发证时间 等房产交易、预售许可证发放信息。

房地产业经营流程

房地产开发业务流程：

1、开发项目立项及可行性研究—发改委或房地产开发管理 办公室

2、项目规划及审批—规划局、建设局、人防办、消防环卫、供水、供 规划局、建设局、人防办、消防环卫、供水、电、供气、抗震办等 供气、3、土地使用权取得—土地管理部门、招投标办

4、征地、拆迁安置补偿—国土局、拆迁办

5、筹资、合作协议签订—金融或非金融

6、工程施工建设--四源供应单位、建设局、招投标管理部门、四源供应单位、建设局、招投标管理部门、工程建设质量监督站、施工企业、监理企业、工程建设质量监督站、施工企业、监理企业、规划消防人防等 相关部门、相关部门、设备材料物资供应商等

7、房地产经营--销售企业、租赁企业、购买人 销售企业、租赁企业、8、物业管理--物业公司

房地产业项目开发费用

对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用由开发成 本和开发费用两大部分组成。? 开发成本：

1、土地使用权出让金

2、土地征用及拆迁安置补偿费

3、前期工程费

4、建安工程费

5、基础设施费

6、公共配套设施费

7、不可预见费：按不超过前期工作费、工程施工费、竣工 验收费三项费用合计3%--5%计算。

8、开发期间税费

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二、工作实践中存在的突出问题

1、销售开发产品收取的价款和价外费用未按规定入账，隐匿收、销售开发产品收取的价款和价外费用未按规定入账，入

2、开发产品完工前收取的预售收入未按规定申报纳税，产品完工、开发产品完工前收取的预售收入未按规定申报纳税，后未按规定结转收入

3、以银行按揭方式销售开发产品收取的价款，未按规定结转收入、以银行按揭方式销售开发产品收取的价款，4、发生视同销售行为，未按规定结转收入或申报纳税、发生视同销售行为，5、虚列拆迁补偿费，虚增成本、虚列拆迁补偿费，6、编造合同、协议，虚列、多列或重复列支生产费用、编造合同、协议，虚列、7、取得不符合规定发票的入账，多列成本费用、取得不符合规定发票的入账，8、混淆成本核算对象，未按配比原则结转产品成本、混淆成本核算对象，9、将纳资本性支出直接列支当期成本，减少应纳税所得额、将纳资本性支出直接列支当期成本，10、扩大期间费用列支范围及标准，减少应纳税所得额、扩大期间费用列支范围及标准，房地产开发行业税收实践问题探讨

签订虚假合同、协议，虚列、多列或重复列支成本费用 签订虚假合同、协议，虚列、1.签订虚假单项合同，取得虚开发票，加大建安 签订虚假单项合同，取得虚开发票，签订虚假单项合同 工程费。工程费。? 2.从有关联关系的贸易公司购进材料，向关联企 从有关联关系的贸易公司购进材料，从有关联关系的贸易公司购进材料 业发包或分包工程，业发包或分包工程，人为提高材料价格或建安费 转移利润。用，转移利润。? 3.采取包工不包料方式发包工程，在开发企业提 采取包工不包料方式发包工程，采取包工不包料方式发包工程 供的材料、供的材料、水电和其他物资已凭发票计入开发成 本的情况下，本的情况下，指使施工企业按劳务费和材料价款 的合计金额再次开具发票，的合计金额再次开具发票，并负担其多开部分的 税款，重复列支开发成本。税款，重复列支开发成本。房地产开发行业税收实践问题探讨

取得不符合规定的发票入账，多列成本费用 取得不符合规定的发票入账，? ? ?

1.取得旧版作废发票入账。取得旧版作废发票入账。取得旧版作废发票入账 2.涂改、伪造、自行填开发票入账。涂改、涂改 伪造、自行填开发票入账。3.取得第三方开具的发票入账。取得第三方开具的发票入账。取得第三方开具的发票入账 4.取得开具内容不实的发票入账 取得开具内容不实的发票入账

房地产开发行业税收实践问题探讨

销售开发产品收取的价款和价外费用未按规定入账，隐匿收入： 销售开发产品收取的价款和价外费用未按规定入账，隐匿收入：

? ? ? ? ? ? 1.收取的售房款长期滞留在销售部门，未按规定入账。收取的售房款长期滞留在销售部门，未按规定入账。收取的售房款长期滞留在销售部门 2.采取委托销售方式销售开发产品，部分售房款由中介服务机构收取并 采取委托销售方式销售开发产品，采取委托销售方式销售开发产品 开具发票或收据，开发企业隐匿收入。开具发票或收据，开发企业隐匿收入。3.将售房款分解为两部分，一部分记入账内，另一部分记入账外。将售房款分解为两部分，将售房款分解为两部分 一部分记入账内，另一部分记入账外。4.销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据，销售阁楼、销售阁楼 停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据，取得的收入未按规定入账。取得的收入未按规定入账。5.私改规划，增加销售面积，隐匿增加面积部分的收入。私改规划，私改规划 增加销售面积，隐匿增加面积部分的收入。6.旧城改造补偿给搬迁户新房，超出补偿面积部分的差价款未按规定入 旧城改造补偿给搬迁户新房，旧城改造补偿给搬迁户新房 账。

7.客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收 客户放弃的购房定金、客户放弃的购房定金 没收的违约保证金、取得的政府奖励收入、先租后售收取的租金等收入，未按规定入账。入、取得的政府奖励收入、先租后售收取的租金等收入，未按规定入账。房地产开发行业税收实践问题探讨

思路决定成败 ? 应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税 收入-各项扣除-以前年度亏损 ? 影响应纳税所得额的主要因素：收入、成 本。

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房地产企业评估思路和方法：

一、知识储备

二、信息采集

三、指标设计

四、比对分析-包括内外部信息比对分析、税 种比对分析、报表资料比对分析等

五、评估方法房地产开发行业税收实践问题探讨

信息采集范围：

1、纳税人基本信息：纳税人成立和开业的时 间、公司章程、合同、行政组织机构和生 产经营范围、各有关部门批文、可行性研 究报告、验资报告及相关的个人资料等。

2、生产经营管理制度：纳税人适用的会计制 度、财务管理制度、资产管理办法、人事 福利制度、奖惩制度等

房地产开发行业税收实践问题探讨

3、开发项目基本情况：立项审批、规划、建 设施工单位、建筑面积、销售政策、预售 情况、现售情况、物业管理等

4、征管资料：纳税申报表、财务报表、审计、稽查资料、发票领购情况等

5、第三方信息资料：规划、土管、房管、城 建、地税、工商、金融等

6、媒体、互联网上的纳税人相关资料

房地产开发行业税收实践问题探讨

指标设计： ? 围绕收入、成本设计评估指标 ? 针对工作实践中存在的突出问题设计评

估 指标

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? ? ? 比对分析 内外部信息比对分析 税种比对分析 报表资料比对分析

房地产开发行业税收实践问题探讨

评估方法 ? 开发成本项目结构比对分析法： 土地征用及拆迁费占开发产品总成本比率 前期工程费占开发产品总成本比率 建筑安装工程费占开发产品总成本比率 基础设施建设费占开发产品总成本比率 公共配套设施费占开发产品总成本比率 开发间接费用占开发产品总成本比率

房地产开发行业税收实践问题探讨

倒算法： 倒算法： ? 评估人员可以通过已掌握的企业上缴营业税、评估人员可以通过已掌握的企业上缴营业税、银行按揭的保证金账户存款余额(银行规定按 银行按揭的保证金账户存款余额 银行规定按 揭贷款的5％～ ％～7％不允许动用)以及 以及“ 揭贷款的 ％～ ％不允许动用 以及“管理费 用”科目中列支的交纳给房产管理部门的确权 一般为3元 平方米)等数据 等数据，费(一般为 元／平方米 等数据，倒算企业申 一般为 报的销售(或预售 面积、销售收入，或预售)面积 报的销售 或预售 面积、销售收入，判断其收 入核算是否准确，有无涉税问题。入核算是否准确，有无涉税问题。

房地产开发行业税收实践问题探讨

会计核算逻辑关系审核法： 会计核算逻辑关系审核法： ? 针对房地产开发企业的经营特点，评估人员通过审核 针对房地产开发企业的经营特点，企业财务会计报表的重点会计科目的逻辑关系，企业财务会计报表的重点会计科目的逻辑关系，看企 业收入、成本费用及税金是否存在异常，业收入、成本费用及税金是否存在异常，如通过审核 企业报表“银行存款” 其它应付款” 企业报表“银行存款”、“其它应付款”等科目的变 化，可以发现有无预售收入不及时结转预计利润的情 通过审核“利润分配” 资本公积” 况；通过审核“利润分配”、“资本公积”等科目的 变化，变化，可以发现有无收入未并入利润缴纳企业所得税 的问题；通过审核企业期间费用相关科目的变化，的问题；通过审核企业期间费用相关科目的变化，可 以发现企业有无将期间费用与开发成本相混淆的问题 等。

临别赠言

生命如朝露 感恩你的敌人 活在当下 人要学会止步 尊师重道，你的学业才有根基，你眼中没 有老师，老师再好，古佛再来，你也学不 到东西.? 诚敬是入道之门--“一分诚敬得一分利益，十分诚敬得十分利益 ” ? ? ? ? ?

从哪里来?—根

是山是水是诗是画是桓仁