新项目的接管验收_新项目接管验收手册
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新项目的接管验收
第一部分：接管验收的条件 第二部分：接管验收的依据
第三部分：接管验收方案的制定 第四部分：接管验收的组织实施
第五部分：接管验收注意的几个问题
第一部分：接管验收的条件
1、新建物业应取得四方验收(项目、工程部、监理、施工单位)通过证明。
2、新建物业应取得建委的竣工备案证明（竣工备案表）
3、新建物业应取得“实测大队”的实测面积证明
第二部分：接管验收的依据
1、新建物业接管验收指引。
2、＊＊物业管理标准（设备物资类）
3、物业管理条例
4、新建房屋接管验收管理办法
5、国家执行的强制标准
6、业主购房合同及业主与发展商签订的交房标准
7、业主的使用要求
第三部分：接管验收方案的制定 接管验收方案应包含以下内容：
1、接管验收时间
2、接管验收内容
3、接管验收标准
4、验收人员配置
5、接管验收原则及方法（房屋接管验收，设备、设施验收）
6、钥匙交接
7、接管验收的准备
第三部分：接管验收方案的制定
1、接管验收时间
方案中必须注明接管验收的起始、终止时间（根据时间测算开荒保洁费用）
2、接管验收内容
A、多少栋楼多少套房屋；
B、室外工程（包括管线、路面、管井、绿化、景观、公共照明）C、设备、设施有哪些 D、标识
E、竣工资料
第三部分：接管验收方案的制定
3、接管验收标准 接管验收的依据
4、验收人员配置
分几个组，每组配置多少人，都是什么专业（物业配备水、电、土建各一名）；然后是项目部和地产客服验收人员
5、接管验收原则及方法
（一）房屋接管验收
A、图纸、资料交接：图纸、竣工资料应在房屋初验前先进行移交，合格后进行房屋初验；
B、按计划对房屋逐套进行初验，形成纪录并经验收四方（物业、项目部、地产客服、施工单位）签字确认 ；
C、物业公司验收组对纪录中的不合格项进行汇总，反馈至项目部，由项目部安排并监督施工单位返修；
第三部分：接管验收方案的制定
5、接管验收原则及方法
（一）房屋接管验收
D、在接到项目部复验申请后，物业公司验收组对逐套房屋不合格项进行复验，并以复验结果为准，记入备忘反馈至项目部；
E、钥匙交接：复验同时交接钥匙，现场核对，将交接的钥匙种类、数量在《钥匙交接记录表》上记录；
F、复验、钥匙交接结束，如需入户返修，施工单位可持项目部出具的“入户返修证明”到指挥中心领取钥匙，返修结束须经验收组二次验收，形成纪录并签字确认，返修期间造成的损失由施工单位负责全额赔偿； G、物业公司做开荒保洁； H、贴验讫封条；
第三部分：接管验收方案的制定
5、接管验收原则及方法
（二）设备、设施验收
A、物业公司验收组与地产公司项目部、施工单位三方共同对所属专业的设施设备进行验收；
B、在验收设备、设施前，要先交验设备、设施的图纸、资料、说明书、合格证，合格后进行设备、设施的验收；
C、对每套设施设备进行必要的运行、运转测试，对未安装完毕及暂时不能运行运转调试的设备设施也应进行记录； D、查验设备铭牌、标识牌是否齐全；
E、对验收发现的不合格项进行记录并汇总，反馈至项目部；由项目部监督施工单位返修，物业进行复验，并以复验为准；
F、钥匙交接；现场核对（将交接的钥匙种类、数量进行记录）。
第三部分：接管验收方案的制定
6、钥匙交接
由物业公司指挥中心直接与施工单位进行交接，物业公司钥匙交接人员提前准备好口取纸及进行房间、房门编号。双方在现场采取逐个测试、逐个进行标识的方法验收。完成后，进行钥匙交接记录，双方签字确认。
7、接管验收的准备 A、成立接管验收小组
B、接管验收小组成员的培训 C、购置接管验收所需物资（记录表、试电插座等）
第四部分：接管验收的组织实施
1、物业公司（管理处）指定专人负责组织接管验收工作，该责任人应组织对接管验收人员进行培训，培训内容包括接管验收标准，新建房屋接管验收方案、验收的模拟演练等；
2、管理处经理与发展商签订《新建房屋交接责任书》；
3、管理处经理指定专人负责新建房屋竣工资料、设备技术资料的移交验收归档。新建房屋竣工资料、设备技术等资料的移交应记录在《资料交接清单》上，经发展商（项目部）、物业公司(管理处)签字确认，由管理处人事行政组资料室存档；
4、管理处经理与发展商签订《新建房屋具备接管验收条件审核单》。
5、新建房屋接管验收初验：
A、管理处接到发展商的“接管验收初验申请”，视具体情况由管理处经理指定专人负责，与发展商沟通初验具体细节，包括时间、验收进度、人员安排等。同时完成《新建房屋一览表》，向发展商发出《验收通知》等工作。第四部分：接管验收的组织实施
5、新建房屋接管验收初验：
B、根据接管验收标准，验收小组逐户逐项进行验收，并将验收结果记录在《房屋接管验收表（户内）》上，并由项目部、地产客服、物业公司三方签字确认； C、单体楼内的公共部位、配套设施等一并进行验收，并将验收结果记录在《房屋接管验收表（楼梯间）》上，由项目、地产客服、物业公司三方签字确认； D、管理处将《房屋接管验收表（户内）》、《房屋接管验收表（楼梯间）》上记录的不合格项，统计汇总后于第二日反馈至发展商，同时发出《质量问题整改通知单》，《质量问题整改通知单》由发展商签字确认，管理处人事行政组资料室存档；
E、初验不合格项的整改由发展商监督施工单位完成，施工单位整改合格后向发展商提出书面的复验申请，经发展商工程师确认后，转物业公司(管理处)； F、经签字确认的《房屋接管验收表（户内）》、《房屋接管验收表（楼梯间）》，由管理处人事行政组资料室存档。
第四部分：接管验收的组织实施
6、新建房屋接管验收复验
A、管理处接到复验申请，与发展商（项目、客服）一同进行复验，复验应记录初验不合格项的整改情况，以及复验发现的新不合格项，经项目、客服、管理处三方签字确认，记入备忘。新建房屋接管验收，物业公司(管理处)以复验结果为准；
B、复验同时由指挥中心与发展商或施工单位进行钥匙交接；
C、复验时验收整栋楼外观，并结合单体楼复验结果，形成《新建房屋验收表》（整栋楼）记录，经项目、客服、管理处三方签字确认，由管理处人事行政组资料室存档；
D、复验结束，物业公司（管理处）向发展商（项目部）发单体楼《验收通过证明》。《验收通过证明》应记录复验未整改的不合格项（可做附件）； E、物业公司（管理处）向发展商（项目部）发《接管通知》。《接管通知》应记录复验未整改的不合格项（可做附件）。
第四部分：接管验收的组织实施
7、公共设备、设施的接管验收
A、公共设备、设施的接管验收程序与新建房屋接管验收初验及复验相同； B、公共设备、设施的接管验收结果记录在《公共设备设施接管验收表（单项）》上，经发展商（项目部）、物业公司（管理处）两方签字确认，由管理处人事行政组资料室存档；
C、公共设备、设施的接管验收不合格项整改全部合格后，物业公司（管理处）向发展商（项目部）发《接管通知》；
D、公共设备、设施保修起始日期以《接管通知》时间为准；
E、公共设备、设施保修期内，出现的质量问题管理处应于三个工作日内以书面的形式知会项目部或施工单位，一般故障应在三日解决，特殊情况应在七日日解决；
F、公共绿化验收在保修期结束后，按公共设备、设施的接管验收程序进行。第五部分：接管验收注意的几个问题
一、关于资料（参考《＊＊物业管理标准》）
1、产权资料
A、《国有土地使用证》；
B、《
建设用地规划许可证》； C、《
建设工程规划许可证》； D、《建设工程开工证》； E、《商品房预售许可证》；
F、用水、用电、用气指标批文；
G、两书： 《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》
2、技术资料
A.住宅区规划图、小区竣工总平面图。
B.所有单体建筑、结构、设备安装竣工图。C.单位工程竣工验收证明书。第五部分：接管验收注意的几个问题
一、关于资料（参考《＊＊物业管理标准》）
2、技术资料
D.地质勘探报告，沉降观察记录。E.地下管网竣工图。
F.所有设备订货合同、产品合格证、随机资料（使用说明书、检验报告），随机专用工具清单。G.电缆铺设记录。
H.线路及电力电缆试验记录。
I.发电机、电动机检查试运转记录。J.电气设备试验调整记录。K.电气设备绝缘检查。
L.电气设备送电验收记录。M.防雷接地电阻检测记录。第五部分：接管验收注意的几个问题
一、关于资料（参考《＊＊物业管理标准》）
2、技术资料
N.防雷引下线焊接记录。
O.水、卫生器具检验合格证。P.通风机风量测量调整记录。Q.空调器性能测定调整记录。R.环保达标验收许可证。S.消防验收许可证。T.房屋测绘验收资料。U.房屋验收记录。V.绿化平面图。
第五部分：接管验收注意的几个问题
二、关于验收时的不合格项
1、验收不合格项的依据
除各种法规、标准、制度外，我们验收时应时刻记注是代表业主验房；代表业主意味着验房时不仅要遵守法规、标准，更要站在非专业角度，从使用功能方面进行验收。
2、不合格项的整改
由于验收标准、角度的不同，我们验收的不合格项，有些是符合法规、标准要求的，有些是设计缺陷，所有这些施工单位是不会整改的，我们能作的是作好记录，以备后查。
对于公共设备设施的不合格项，如不整改，须定期知会项目部，要求其整改。
第五部分：接管验收注意的几个问题
三、关于资料交接不全
在接管验收时应先验收资料，符合条件后方可进行初验，但是在实际操作过程中，往往存在资料交接不全的情况，此情况须明确记录缺少的资料，同时应定期知会项目部，要求其交付所缺资料。
四、关于验收培训
1、培训验收标准、方案、流程、向业主交房标准；
2、四方验收共性问题培训；
3、项目部、客服自检、自查发现的共性问题培训；
4、接管验收发现的共性问题应进行即时培训。
第五部分：接管验收注意的几个问题
五、关于验收时施工单位不撤场
1、初验时可以接受，但要有项目部的书面通知或证明（甩项施工）
2、复验同时接管钥匙，不再允许施工单位现场维修，不合格项的整改等到业主入住时一并进行；
3、特殊情况业主入住前几小时还在施工的，物业公司应制定相应预案，确保入住房间卫生优良；
六、关于沟通
沟通在新建物业接管验收中十分重要，几万甚至几十万平方米的工程没有问题几乎是不可能的，在实际操作中也会遇到各种各样的问题，及时沟通是解决问题的最好办法。
沟通包含：
1、验房成员之间的沟通；
2、物业与地产的沟通；
3、物业与施工单位的沟通；
