我市房地产市场现状及发展趋势的调查_房地产市场及市场调查
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我市房地产市场现状及发展趋势的调查
文章作者：应城市房„ 文章来源：《应城学刊》总第17期 更新时间：2009-12-2 9:17:29我市房地产业从1998年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性启动。2000年以来，房地产开发投资保持旺盛的势头，2007年、2008年全市房地产投资达3.03亿元，房地产业已成为推动我市经济增长和发展的重要力量。
为进一步促进我市房地产市场持续健康地发展，现对我市房地产市场现状、发展前景、存在的问题及相关建议分析如下：
一、我市房地产市场现状
(一)房地产市场供给状况
1.房地产开发企业蓬勃发展。由于我市的房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行业的平均利润较其它行业高，因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。2000年，全市具备三级资质的房地产开发企业只有2家，且是国有企业;到2008年底开发企业已发展到14家，其中拥有三级及以上开发资质的企业5 家，三级资质以下的企业9家。
2.房地产投资高速增长，成为拉动投资增长的主要力量。作为一个新兴行业，我市的房地产业发展十分迅速，投资规模日益扩大，尤其从2001年开始，受城建规模扩大、基础设施投资加快、旧城改造力度加大及房改房政策的刺激，市场容量大幅增长，房地产业取得了跳跃式发展。2001年完成房地产开发投资额7757万元，是上年投资额的5倍，比同期全社会固定资产投资增速高4.5倍；2007年完成房地产开发投资额22176万元，同比增长1.6倍，高于同期全社会固定资产投资增速1.2倍。房地产开发投资占全社会投资的比重也越来越大，2000年为3.32%,2001猛增至13.25%，2008年再创新高达24.71%，成为拉动投资增长的主要力量。应该说，这几年的投资扩张是市场释放性的增长，不存在投资过热引起的“泡沫”问题。
3.房地产开发水平存在明显地区差异，住宅商品化程度逐渐提高。受城乡二元格局的影响，一直以来，房地产开发投资主要以城区为主，城区与各乡镇间的房地产开发水平差距十分明显。2008年城市房地产开发投资额约占总投资额的72%，长江埠和东马坊两地约占总开发投资额的22%，其他乡镇约占6%。因受近几年规划控制的影响，城镇和矿区私人建房投资额逐年减少，2005年比2000下降69.06%，2008年比2005年下降22.55%。私人建房投资的减少，促进了住宅商品化程度的逐渐提高。
4.房地产开发建设资金到位情况理想，定金、预付款占投资资金的比重上升。近几年，一方面由于房地产销售市场状况比较理想，房地产资金回笼较快;另一方面也因为金融政策对房地产开发的支持，我市房地产开发资金的到位情况比较理想，在各类投资中的资金保障程度最高。在房地产开发投资资金中，自筹资金、国内贷款、定金及预付金是开发资金的全部来源，居于绝对主导地位。从各类资金的动态情况看，国内贷款资金和定额预付金的增速较快，定金及预付金占年度资金来源的比重逐年上升。
（二）房地产市场需求状况
1.房地产市场需求趋旺，呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。近年来，我市房地产市场有了很大发展，商品房销售态势良好，销售面积逐年增长，预售面积大幅攀升，市场需求趋旺。2006年-2008年销售面积分别为50万㎡、79万㎡、31万㎡，2008年底，空置一年以上的商品房面积仅2977㎡。在商品房住宅销售调查中，90-110㎡户型住宅占销售总额的45.4%，110-160㎡户型住宅占销售总面积的30.83%，90㎡以下户型占12%，130㎡以上户型占11.74%，明显呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。
2.个人消费成为市场需求的主体，市内需求占商品房销售的全部。随着住房体制改革的逐步推进，福利分房制度已退出了历史舞台，个人购房比重大幅上升。2006年，全市个人购房面积达45万㎡，占销售面积的85%；2007年个人购房面积达72万㎡，占总销售面积的92 %。个人已成为市场消费的主体，是房地产市场发展的主导因素。目前，个人购买房屋的类型以住宅为主，2008年个人购买住宅面积达27万㎡，占个人购房总面积的95%。从购买对象和使用上来看，购房的全部是市内居民，基本以自用为主。
3.商品住宅价格上升较快，相对升幅较大。因近年来商品房市场需求旺盛，商品房价格放开，市场处于卖方市场，经济适用房启动较晚，土地实行市场竞价在一定程度上提高了开发成本。多种因素造成商品房住宅价格上升较快，升幅较大。据最新调查资料统计，2006年以前商品住宅平均售价约750元/㎡，2008年平均售价约2100元/㎡，上升了180 %。
4.存量房交易活跃，房改房也占一席之地。自2006年房改房上市政策出台后，存量房交易活跃，交易面积逐年“放大”。2006年共成交142起，2008年共成交168 起，近三年的交易量中，住宅占总交易起数的97.5%，房改房约占住宅交易起数的13%。房改房的上市，不仅增加了住房市场的供给量，给买房人更多的选择，而且创造了更大的住房需求，让更多的居民成为增量房的消费者。
二、当前我市房地产市场存在的主要问题
一是房地产市场缺少行业发展总体规划的指导，没有建立市场的预警、预报机制和城市规划、土地供应、金融信贷方面的宏观调控机制，房地产开发存在一定的无序化和较大的风险性。
二是市场化运作不规范，政策性的土地协议出让、拖欠土地招标出让金等不公平竞争行为严重扰乱了房地产市场秩序。
三是房地产开发企业市场准入“门槛低”，开发企业数量多，规模普遍偏小，行业集中度低。部分企业资金实力不足，主要依靠金融贷款和定金、预付金进行开发，加大了投资风险。
四是房地产开发企业行为不规范，如未取得许可证擅自开工建设及预售、合同不兑现、面积缩水、虚假广告、延期交付、提高容积率等违法违规行为依然存在。
五是城镇规划区范围内商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地产市场的高消费群体，给市场带来一定影响。单体的开发仍然存在，清一色的商住楼布局不利于提高城市品位，不利于改善居住环境。
六是市场配套体系不完善，物业管理和房地产中介服务滞后于房地产业的发展。
七是房地产开发结构不合理，住宅品种单一，难以满足不同的消费需求，刺激消费的增长，商业营业用房比重偏高，出现供大于求的现象。
三、房地产市场发展趋势
（一）行业趋于整合，结构面临调整，价格相对稳定
1.房地产开发企业将趋于整合，行业集中度将明显提高。随着城市建设规模的不断扩大，按照生态城市化建设要求以及城市管理和房地产市场开发的现实需要，商品住宅开发将向小区化、规模化、物业化、品牌化的经营方向发展，这势必加剧企业间资金、规模、管理等方面的竞争。为谋求发展做大做强，我市企业将在政策严管和市场竞争中趋于规范整合，集中度将明显提高，并形成市场竞争的核心能力。一批实力较强的大企业将脱颖而出，而一些小而散、缺乏竞争力的企业将面临被淘汰出局的危险。
2.房地产开发结构将面临调整，低价位商品住宅将成为开发主流。随着人们居住消费观念的改变，个人住房需求将呈现多元化、多层次的发展趋势。原先把住房作为固化资产而想方设法贷借资金以求一次性到位的住房消费，将逐步向把住房作为可流通商品量力而行适时换房的观念转变。我市房地产起步较晚，目前处于发展阶段，前几年住房开发项目针对的大多是收入相对较高的工薪、个私业主群体。这一消费群体的经济相对宽裕，而且换房以改善居住条件的要求也十分迫切，因而对开发商而言，销售风险较小，且利润空间较大。近年来的开发，已基本消耗了这一群体的购买力。对他们而言，住房消费是较长一段时间后的第二、三次换房。而目前，尚未购房的和大部分房改房住户这些中低收入消费群体，因供需矛盾仍未能实现改善住房的愿望。激活这群中低收入消费群体，将给我市房地产业带来极大的发展。影响这一群体住房消费的最主要制约因素是价格，如何缓解这一供需矛盾呢？我们认为除了政策及金融支持外，开发适合这一群体消费的总价位较低的住宅(如近郊90-110㎡户型、城区80-100㎡户型)是今后几年的开发主流。现在政府对“弱势群体”越来越关注，建设“廉租房”，建立低收入家庭住房保障机制，让所有人都“居有其所”，是政府当务之急。
3.供需趋于平衡，价格相对稳定。因前几年对市场释放的需求估计不足，商品住宅的供应不够，造成了供小于求的矛盾，也在很大程度上影响了价格的上升。2008年的供应量放大较快，据调查显示，14家开发企业到11月底的销售总量为31万㎡，空置面积(待售面积)有1.3万㎡，年度存量较大，这预示着前几年的卖方市场状况将有所改变。从房地产开发土地供应上看，市场的消费潜力依然较大。随着政策的兑现、开发结构的调整、旧城改造的持续以及人口的集聚，住房消费潜力将被进一步激活，得以更充分地释放，给市场带来持续动力。今后几年的房地产市场供需将趋于平衡。另据2008年11月对14家开发企业的调查资料显示，2008年商品住宅销售平均价格约为2100元/㎡，较去年价格的升幅有所回落。随着市场供需日趋平衡，今后几年，商品住宅的价格升幅有限，价格相对稳定。
（二）发展动力十足，发展前景广阔
城市化进程的不断推进，给市场发展提供持续动力。新一轮城市总体规划确定了以南区为城市主中心区，以长荆高速为依托，形成四纵二横的规划布局结构；对外大交通构架将打通与周边各省市的交通瓶颈，基本形成以武汉为中心的城市圈，城市形态由原来的团状发展改变为组团式带状发展。这将有效地拓展城市发展空间，加快旧城改造步伐，加速城市化进程。而且，随着城市化的发展，城区与黄滩镇的空间、布局不断接近，城乡对接形成一体化发展已成为可能。加快城市重大设施的配套建设，将带动沿线及周边地区的人口、产业的有效集聚，城市规划与人口发展的购房需求量将持续增长。同时，旅游业资源稳步推进愈显深厚，城市品位大大提高，将吸引大批向往优质生态环境的城市居民前来观光、旅游、休闲度假，甚至居住，这将给房地产市场注入新的活力。生态环境的优越，提升了城市竞争力，也赢来了投资者的青睐。
四、对策建议
1.建立预警预报制度，加强行业调查分析，引导行业健康发展。尽快建立房地产市场预警预报和信息披露制度，及时向社会通报本市房地产市场供求、结构、价格、涨幅、空置数量、投资动向等情况。行业协会和职能部门要定期对房地产市场进行调查分析，引导开发企业理性投资，消费者理性购房。
2.加强政府宏观调控，努力解决供需矛盾，实现供需平衡。保持房地产开发的适度规模，基本实现供需平衡对我市房地产业乃至整个国民经济发展具有重要作用。政府及有关部门应发挥调控功能，加大调控力度，通过规划、土地、金融三大调控手段的配合作用，保持开发规模与有效需求的同步增长。规划方面应发挥导向作用，通过城市建设方向和进度的调整，利用房地产开发空间上的拓展和压缩，有效控制房地产开发规模，通过对居住用地的功能、布局调整，调控商品房的开发结构，有计划地进行旧城改造，以稳定住房需求，防止因改造引起的突发性需求而产生的供需脱节；控制单体开发建设有利于开发的规模化；控制私人建房有利于住宅的商品化。
3.完善市场监管制度，加大违规查处力度，规范市场秩序。各职能部门应严格履行管理职责，完善市场监管制度。加强资质管理和注册资金管理，把好“入门关”；加强房地产开发项目审批管理，把好“发证关”；加强房地产交易的动态管理，把好“交易关”。加大对房地产开发、销售中存在的改变容积率、合同不兑现、面积缩水、虚假广告等违规、违纪行为的查处力度，不能以罚代处，一罚了之，要发现一起查处一起，绝不姑息。
4.坚持市场化导向，创造公平竞争环境，规范市场化运作。不论土地投放的方式是单独投放还是捆绑式投放，都应实行公开的市场化运作，经营性土地使用权的出让和转让，按规定都必须进入市场交易，采取招标、拍卖和挂牌方式，杜绝协议出让行为，推行“阳光交易”，使更多有实力的开发商能在公平竞争的环境下取得土地进行开发。经济适用房等政策性用房的开发也应推向市场运作，可以采取土地公开拍卖、政府按定价回购或除掉地价和规定费用，适当留有开发微利等方式运作。
5.加强住房政策性保障，引导商品房结构调整，完善住房供给体系。经济适用房是国家政策性住房保障的重要组成部分，它既可以给中低收入者提供住房保障，又可以起到抑制市场价格的调节作用。应科学合理投放经济适用房的供给量，既不能对市场造成负面影响，也不能失去政策性的保障作用。根据我市市场较小的实际，经济适用房的投放量宜小不宜大，因为二手房市场尚有较大的消化空间。通过加强中介服务、政策性补贴鼓励中低收入者按实际需求购买二手房，可以进一步活跃存量房市场，促进增量房消费市场的发展。要加快廉租房建设，建立保障机制，切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。据最新统计数字，我市城镇贫困户有485户，解决和改善这些贫困户的住房问题是当务之急。积极引导和鼓励开发商从市场需求出发，针对不同消费群体的消费特征和购买能力，开发不同档次、不同价位的商品房，一方面可以满足不同层次的消费需要，另一方面可以充分调动消费潜力。
6.加快发展房地产服务业，培育市场潜在消费群体，促进房地产市场进一步发展。房地产服务业主要包括房地产中介和物业管理服务两大类。从我市目前情况看，房地产服务业需要进一步加快发展。首先要制定、完善相关法规，加大对房屋中介机构、物业管理公司的管理力度，清除无证、无照中介机构，规范中介市场。其次要积极促进中介机构更新经营观念，提升服务层次，不断提高从业人员素质，以诚信创品牌；再者要加大扶持力度，创造良好的发展环境。房地产服务业的发展将有利于促进房地产市场的进一步发展。要通过落实住房货币化分配政策，建立面向中低收入家庭的贷款担保机制；强化住房公积金的归集和运用，加大公积金和银行住房抵押贷款的力度；采取购房贷款贴息优惠、合理拆迁补偿等一系列的财政、金融政策，提高中低收入消费群体的经济承受能力，使潜在的住房需求转化为现实购买力，有效扩大市场需求量。
7.促进产业集聚，加快市场建设，增强发展后劲。要一如既往地推进招商引资工作，主动承接从大、中城市梯度转移的劳动密集型产业。加快硅电子基地建设，加速引进大企业大集团的项目、资金、人才、技术等，进一步促进产业集聚，不断推进工业化步伐，从而带动城市化的发展。
政策上 ：限制房价上涨，提高按揭利率，适度建设两限房，经济适用房及廉租房和集资房 经济上：有效抑制泡沫房产经济，防止通货膨胀、物价上涨、金融危机。
社会上：严格制定针对流动人口的购房及居住的条例规范，控制人口增长，合理规范房产市场，拟制良性房产圈
技术上没什么说的，从宏观上没法分析。
还有，07-08年物价上涨的很厉害，明显通货膨胀；这和一直上涨的房价有很大关系，国家也在尽可能地防止经济危机，控制房价。
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