房地产基础知识_房地产基础知识篇

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房地产基础知识

※房地产基本概念

一、房地产（real estate)：是房产和地产的总称，也叫“不动产”。指土地及土地上的建筑物、附着物。

二、房产：是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称；

三、房地产的形态：

1、单纯的土地；

2、单纯的房屋；

3、土地和房屋的综合体。

四、土地所有权分类：国有、集体所有

五、土地使用权取得方式： 出让（招标、拍卖、协议）、划拨。

六、土地使用年限：

住宅70年 ；工业、教育、卫生50年 ；

商业娱乐、旅游40年；加油站20年。

七、房地产权属

1、什么是房地产产权

指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如抵押权等。

2、房地产产权登记

房地产权登记是房地产产权管理的主要行政手段，是政府为健全法制，加强房地产管理，依法确认房地产权利的法定手续。房地产权登记有三个方面的作用：产权确认，即确认房地产的权属状态；保障权利人的合法权益；加强房地产管理，即通过房地产权登记对房地产交易状况进行管理和监督。

3、权属分类

完全产权：商品房、私产、房改房、经济适用房；

部分产权：共有产权;

使用权：公产、企业产

八、房地产的特性

1、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制；

2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同；

3、房地产的高质耐久性；

4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，1

税收约占国民生产总值的10%。

九、房地产业：从事房地产经营管理服务性企业的总称。

房地产业的主要内容：

1、土地的开发和再开发；

2、房屋的开发和建设；

3、地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等)；

4、房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押)；

5、房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等)；

6、房地产物业管理；

7、房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)。

※房地产分类及组成一、房地产按市场分类

1、房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制和垄断经营。

2、房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。

3、房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产所有者转让房地产使用权或所有权的横向流通市场，二手房交易即属于此范畴。

二、房产分类

1、按建筑物使用性质分类 ⑴住宅（普通楼房住宅、别墅、公寓、平房等）⑵办公楼（未来大厦、国贸中心等）⑶商业用房（商场、超市等）⑷商住两用

⑸其它(教育、医疗、科研、工业、交通、寺庙、监狱、宗教等)

2、按建筑物（住宅）的层数分类

⑴低层建筑：1～3层

⑵多层建筑：4～7层

⑶小高层建筑：8～12层

⑷高层建筑：12层以上

3、按建筑结构分类 砖木结构：平房

砖混结构（多层）：建筑中主要承重构件采用砖与钢筋混凝土制成，并主要以砖墙为主体，称为砖混结构。优点：隔音和保温隔热性能好。缺点：整体性差，抗震性不强。

钢筋混凝土结构/框架结构（高层）：采用梁,柱组成的结构体系作为建筑竖向承重结构,并同时承受水平荷载时,称其为框架体系。优点:抗震性能好，建筑平面布置灵活；缺点：侧向刚度较小，水平位移大，因此不宜太高。

钢结构（超高层或大型建筑物）：抗火性差，世贸大厦烃类火灾和一般的火灾有很大的不同，它能在五分钟之内使火场的温度上升到1000多度，大大超过钢结构的临界温度（540℃），导致了钢结构的强度迅速下降，造成了世贸大厦的倒塌。

三、房屋建筑物组成基本组成：基础、墙体（或柱）、楼地层（或梁）、楼梯、屋顶、门窗等六大部分组成。地基不属于房屋建筑物组成部分。

1、基础：是建筑物地面以下的承重构件，它支撑着其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地基。

2、墙体和柱

墙体和柱均是竖向承重构件，它支撑着屋顶、楼板等，并将这些荷载及自重传给基础。承重墙：不可拆除

非承重墙：可任意拆除

※房地产常见名词解释

一、基本参数



复式：区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构(上下不一样高)；错层：户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅；











 点式住宅：点式住宅的宽度和长度比较接近。板式（条式）住宅：板式住宅的进深较小（长条型）层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m);净高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度(2.7m);

二、与面积有关的概念

＊总建筑面积：建筑物各层面积总和。

＊公摊面积：

1、公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积；

2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%＊商品房销售面积 = 套内建筑面积 + 分摊公用面积 ＊使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。

＊使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。

＊商品房销售面积 = 套内使用面积 + 分摊的公用建筑面积

＊套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台面积＊容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积)之比。是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。

＊建筑覆盖率：又称“建筑密度”，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。＊绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

＊绿地率：指规划建设用地范围内的绿荫面积(包括绿地面积)与规划用地面积之比。

三、商品房销售具备五证：

《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》和《商品房销售（预售）许可证》。

交房时俗称的“一证”“两书”：

《住宅商品房准许交付使用证》、《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》

四、按建筑期限分：

【期房】期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在石家庄市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。

【现房】所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在石家庄市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。

【准现房】准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

【尾房】尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。

【烂尾房】烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至

全盘停滞的积压楼宇。“烂尾”的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着+项目的不断推进，一步步显现。

五、住房种类：

【商品房】是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。

【经济适用住房】是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。

【住宅】是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。

【村证房】一些城中村利用本村的集体土地自行开发的村民福利房，只能销售给本村村民和村民内部转让，不允许作为商品房对外销售。

六、住宅销售价格术语：

【均价】均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。

【基价】基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。

【起价】起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中：×××元／平方米起售“，以较低的起价来引起消费者的注意。

【预售价】预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。

【一次性买断价】一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。

【定金】定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。”

【违约金】 违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。