经纪人的现状及原因_演出经纪人现状

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我国房地产经纪行业监管体系初步形成截至2006年底，共有14．7万人次参加全国房地产经纪人执业资格考试，近3万人取得执业资格，1.6万多人注册执业。房地产经纪行业从业人员超过百万人。2004年，经国务院同意，建设部将房地产经纪行业作为试点，房地产经纪人执业资格注册转交行业组织负责，探索建立执业资格注册与行业自律管理相结合的管理模式，房地产经纪行业监管体系初步形成。

2001年，人事部、建设部印发了《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》，决定对房地产经纪人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划。房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。

建设部已将《房地产经纪管理办法》列入2007年的立法计划。建设部与中国人民银行联合出台了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，确定了机构备案公示、存量房交易结算资金管理、信用公示等房地产经纪活动基本制度，从发布信息要求、禁止谋取差价、明示经纪合同等方面对房地产经纪行为作出了具体要求。

执业资格注册与行业自律管理相结合的管理模式基本建立。房地产经纪人注册是建设部管理的多个执业资格注册中惟一转交行业组织负责的专业，其目的就是以此为试点，充分发挥行业组织的作用，建立起符合市场经济体制要求、执业资格注册与行业自律管理相结合的新型管理模式。建设部要求房地产经纪行业组织要通过房地产经纪人执业资格注册，大力推动行业诚信建设，建立行业信用档案，开展房地产经纪机构资信评价，建立房地产交易信息共享系统，制定房地产经纪执业规则，探索房地产经纪损害赔偿和执业风险防范制度，为居民提供行为规范、诚实信用、信息准确、高效便捷的专业服务。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会在做好房地产经纪人执业资格考试、注册工作等的同时，发布了《房地产经纪执业规则》，明晰了房地产经纪的服务要求和质量标准，对房地产经纪机构和房地产经纪人在执业活动中的行为做出了具体规定；制定了《房地产经纪业务合同推荐文本》；推出了一批优秀房地产经纪机构和注册房地产经纪人，开通了房地产经纪信用档案，通报了一批房地产经纪领域违规案件。我国房地产经纪行业发展只有十几年的时间，还很不成熟，行业现状远不适应市场的发展，存在问题较多。

目前房地产经纪从业人员中实际获得相应资格的人数较少，远不能满足市场需求，造成实际从业人员突出存在着学历水平低、受教育培训机会少、流动性高等问题，其专业能力和职业道德都存在着较大的缺陷。房地产经纪机构也整体呈现出小散乱的局面。

在市场行为主体方面存在的问题主要有:房地产经纪机构信息披露不准确，不真实，不全面，利用信息优势欺诈经营，严重侵害消费者权益；房地产交易程序不规范，违法操作层出不穷，缺乏被各方主体普遍接受的交易规则；房地产经纪合同不规范，房地产经纪机构通过在经纪合同中设置合同陷阱或设定霸王条款等手段，获取不正当利益等；房地产经纪行业中不正当竞争问题突出。

在行业自律管理方面的问题有：行业协会的组织建设不健全，行业组织管理松散；缺乏行业共同遵守的执业准则；行业信用体系未完全建立起来；行业内缺乏统一、规范、种类齐全的合同等技术范本。

房地产经纪人持证上岗率不足3％

“全国房地产经纪人考试本来应该是个„富矿‟，但现在却正在趋于„尖灭‟。”谈及近年来逐年下降的报考人数，多年从事房地产研究的北京市中济律师事务所吴元明律师感慨，“这不但与我国同时期房地产行业如火如荼的发展形成鲜明对比，也与房地产经纪活动竞争白热化的现象构成冰火两重天。”

“尖灭”，地质学术语，本意指岩层的厚度在沉积盆地边缘变薄以至消失的现象。在吴元明看来，始于2002年的全国房地产经纪人考试报考人数逐年减少，是典型的“尖灭”——2002年，报名人数为31219人，2003年、2004年报名人数为32313和38427，到了2005年骤降为28454人，2006年进一步降为16390人。

由于房地产经纪人考试实行两年滚动考试制度，除第一年外，以后各年度的报名人数中均包含前一年度实际参加考试虽未通过但保留科目成绩的复考人员，因此，如果扣除推算出来的复考人数，2005年和2006年的新报考人数已经降到3314和2359。

“今年7月是第六次全国房地产经纪人考试的报名时段，各地报名人数要到8月份才能汇总完成，但从已经

报上来的情况看，比去年还是有所减少。”

“用处不大”“标准不统一” “报考条件不合理” ——三大原因导致“尖灭”

一些房地产经纪行业从业者认为取得房地产经纪人资格“用处不大”，这让许多准备参加考试的人打起了退堂鼓。“目前整个市场还不够规范，有证和无证的差别并不大。“”同样能够卖掉房子，何必花那么大力气？”这是一些房地产经纪从业人员普遍的看法。北京链家地产市场部的张月也告诉《中国经济周刊》，在北京，房地产经纪行业从业人员流动性比较大，他们普遍缺乏长远的规划。

此外，行业准入标准不统一引起的混乱，也使得全国房地产经纪人考试人数减少。记者了解到，除了全国房地产经纪人资格考试之外，许多地方也有本地的房地产经纪人资格考试，例如北京有“北京市房地产经纪资格考试”、上海有“上海市房地产执业经纪人资格（房地产专业科目）考试”等，报考或申请条件也相差很远。

“北京房地产经纪行业目前只要取得北京经纪人证书就可以，而且一年有2-5次考试，不但比全国考试灵活，难度也较小，所以报考全国证书的人数相对还是比较少的。”链家地产市场部张月坦言。

不仅如此，各地的执业资格要求还互相排斥、互相拆台。据吴元明律师介绍，“全国房地产经纪人执业资格证书”就曾在部分地区不被当地工商管理部门认可，以至于后来中国房地产估价师与房地产经纪人学会专门发文，要求地方性法规不得将地方颁发的“经纪人资格考核合格证明”作为房地产经纪机构设立或从业人员执业的前置条件。

“这是个历史遗留问题。”吴元明律师表示，在上世纪90年代，随着我国房地产市场的发展，对房地产经纪活动的需求也随之增强。为了适应市场发展的需要，从1996年开始，上海等房地产市场发达的地方，陆续出台了对房地产经纪人资格认证的行政法规。但到了2001年，国家也开始着手对房地产经纪活动进行规范，以应对和解决该行业出现的各种问题。2001年12月18日，人事部、建设部发布了《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》（下称“暂行规定”），明确“凡从事房地产经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。未取得职业资格证书的人员，一律不得从事房地产经纪活动。”

“不过，暂行规定到底是属于部门规章还是政府文件，在理解上存在分歧。这就导致某些地方政府部门不承认暂行规定的法律效力，而是仍旧依据本地政府颁布的行政法规来对房地产经纪资格进行认证。”吴元明说。

在吴元明看来，如果各地形形色色的房地产经纪人资格在之前尚属历史遗留问题可继续保留的话，那么从2004年颁布实施《行政许可法》以后，就应该废除。根据《行政许可法》第十五条第二款规定：“地方性法规和省、自治区直辖市人民政府规章不得设定应当由国家统一确定的公民、法人或其它组织的资格资质的行政许可”，因此，继续保留将不仅违背法律的禁止性规定，还将对房地产经纪服务市场形成干扰。

“对各个地方所认可的房地产经纪资格应予以明确否定，不能再持暧昧态度或姑息养奸，这样才能维护法律的公正性。”吴元明说。

本刊就此问题联系了主管房地产经纪资格管理的相关部门，但采访被婉言拒绝。

报考条件设置不合理，被认为是全国房地产经纪人考试人数逐年减少的第三个原因。如《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》第三条说明：未取得职业资格证书的人员，一律不得从事房地产经纪活动；而在第九条申请参加房地产经纪人执业资格考试的条件中，又作出了“从事房地产经纪业务工作满3年”等限制性规定。“一方面规定未取得资格不得从业，另一方面又规定从业3年方可报考，实属自相矛盾。”吴元明说。

北京链家地产市场部张月也表示，对全国房地产经纪人考试并不是不热衷，只是因为考制不灵活难度系数较大，所以考的人就少了。“如果报考条件基本相同，更多人会选择全国统考。因为链家在大连、天津都有分公司，考全国证一劳永逸。”