咸宁城区棚户区改造政策问答_咸宁城区最新规划图
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咸宁城区棚户区改造政策问答
咸宁市老财贸片区棚户区改造项目指挥部
二〇一八年四月
目录
一、棚户区改造的民生价值与经济意义是什么？
二、我市城区棚户区的指导思想是什么？
三、我市城区棚户区改造工作的总体要求是什么？
四、我市城区棚户区改造的范围及重点是什么？
五、我市城区2017年棚户区改造的类型及目标任务是什么？
六、我市城区2018-2020年棚户区改造计划？
七、我市城区棚户区改造的组织架构、责任主体及其职责？实施主体是谁？
八、我市城区棚户区改造的资金来源？
九、我市城区2017年棚户区改造安置方式是什么？
十、对棚改住户实行货币化安置有什么好处？
十一、选择货币化安置的棚改住户能获得哪些实惠？
十二、被征收人货币化安置后重新购置房源，购房成交价格超过货币补偿的契税征收标准？
十三、领取“金投消费卡”购房补贴应提供哪些资料？
十四、被征收房屋的建筑面积、用途及性质如何认定？
十五、房屋被征收后国有土地使用权如何处理？
十六、房屋征收范围确定后，不得发生哪些行为？如何补偿？
十七、房地产价格评估机构如何确定？
十八、征收当事人对评估结果有异议的，如何处理？
十九、棚户区改造房屋征收补偿原则及内容是什么？
二十、被征收房屋价值的补偿具体如何确定？ 二
十一、被征收房屋类似房地产是指什么？
二十二、被征收房屋类似房地产的市场价与被征收房屋周边新建普通商品住房市场价的关系？
二十三、给予停产停业损失补偿应当具备什么条件？ 二
十四、停产停业损失的补偿金额如何确定？
二十五、实际生产经营者不是被征收人的，停产停业损失补偿如何考虑？
二十六、征收个人住宅，被征收人自行改变房屋用途作为经营性用房使用的如何补偿？
二十七、抵押房屋如何签约补偿？
二十八、征收人与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的如何处理？
二十九、补偿决定复议诉讼期限，补偿决定是否有效？
三
十、房屋征收当事人签订了房屋征收补偿协议但不履行协议约定的义务怎么办？ 三
十一、棚改征拆户申报公租房的条件是什么？
三
十二、棚户区改造中国有资产如何征收补偿与处置？
一、棚户区改造的民生价值与经济意义是什么？ 答：
（一）改善居住，城市更新
棚户区改造是重要的民生工程。由于历史原因，我市城区存在一些棚户区，棚户区内的房屋结构简易、年久失修，房屋破损严重，居住条件简陋，公共设施不全，生活环境恶劣。实施棚户区改造，一方面可以改善棚户区居民的住房条件，特别是针对棚户区改造中部分低保户、特困户收入不高、经济条件较差的实际情况，采取房屋建筑面积不足40㎡的最低保障40㎡、大病补助、提供公租房等切实有效的措施实施救助，确保这部分人群能够有房住，从而享受到改革开放和经济发展带来的成果，体现了社会的公平与公正。另一方面可以兼顾城市更新，提升和完善城市功能，改善城区落后面貌。通过棚户区改造，解决脏乱差面貌和基础设施落后的现状，统筹考虑服务配套和基础条件的改善，完善城市功能，提升城市品位。
（二）拉动经济，扩大内需
棚户区改造也是重大发展工程。加快推进棚户区改造能有效拉动经济增长，扩大内需，带动相关产业发展。不仅能够增加投资，而且能够带动消费，可以有效消化钢铁、建材、家电等上下游产能和产品进而形成参与各方相互促进、共同发展的良性循环，成为促进经济转型的有效途径。正如国务院常务会议指出的那样,“棚户区改造可以接续形成新的经济增长点”。根据测算，市本级今年8798户的棚户区改造，按每户120㎡推算（建安成本1500元/㎡），至少可以拉动15亿元以上的投资，带动相关产业发展，持续形成新的经济增长点，从而有助于稳增长。
（三）优化配置土地资源
棚户区改造可以优化配置土地资源，促进土地合理利用。集中连片棚户区的改造可以盘活土地资源存量，最大限度提高出让收益、显化土地价值，同时可以较好地解决资金投入问题，使宝贵的土地资源得以再生和利用，有利于政府更好地规划、建设城市，为咸宁更加美好的明天进一步发展打下良好基础。
（四）促进社会和谐与发展
棚户区改造可以密切党与居民群众的感情，促进社会和谐。棚户区改造，使部分普通居民告别低矮破旧房屋，享受到了高楼林立和城市的美化、硬化、亮化和净化，提高了居民的幸福指数，体现了党的执政能力，拉近了政府与居民的距离，增强了社会凝聚力，促进了社会和谐发展。
二、我市城区棚户区的指导思想是什么？
答：棚户区改造是重要的民生工程和发展工程，是稳增长、保发展、惠民生的重大机遇和战略选择，是我市落实“三去一降一补”工作的关键环节和主要抓手。抢抓国家政策机遇，加快推进棚户区改造，有利于改善我市人居环境、完善城市功能、提升城市形象，有利于应对我市经济下行压力、转变经济发展方式、适应经济
发展新常态，有利于推进我市供给侧改革、破解供需矛盾、促进经济发展，有利于打造中国中部“绿心”、建设国际生态城市。
三、我市城区棚户区改造工作的总体要求是什么？
答：以邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指导，深入贯彻落实党的十九大会议精神，坚持以人为本、改善民生为根本目的。积极适应我市城市发展需要，把城市棚户区改造与提升城乡人居环境、完善住房保障体系和建设城市综合体有机结合起来，以有效改善群众住房条件为出发点和落脚点，加快推进集中成片棚户区改造，积极开展非成片棚户区改造，努力把棚户区改造成房屋质量优良、功能完善、设施齐全、生活便利、环境优美的新型社区。
四、我市城区棚户区改造的范围及重点是什么？
答：咸宁市城市规划区165平方公里范围内的棚户区、城中村和旧城区都纳入棚户区改造的范围，其中，市区温泉、永安、浮山三个办事处辖区内的棚户区、城中村、旧城区属重点改造范围；规模较大、住房条件差、安全隐患严重、群众要求迫切的棚户区及城市重要交通节点的棚户区属优先改造范围。
五、我市城区2017年棚户区改造的类型及目标任务是什么？
答：2017年市城区棚户区改造主要针对房屋建筑密度相对较大、建设使用年限久、结构简易、人均居住水平低面积较小的工矿企业单位房改房和部分居民住宅以及居住条件恶劣、基础设施不齐全、道路狭窄、治安和消防隐患大、环境卫生脏乱差的城中村进行改造，改造项目10个，改造户数8798套（户），改造面积约105.6万㎡。
六、我市城区2018-2020年棚户区改造计划？
答：本着“科学规划、分步实施，消化存量、控制增量，量力而行、尽力而为”的原则，市本级（含咸安区）2018-2020年度棚户区改造计划总量控制在15000-16000户。其中，2018年拟计划申报改造户数6216 套，房屋建筑面积79.45㎡。
七、我市城区棚户区改造的组织架构、责任主体及其职责？实施主体是谁？ 答：我市城区棚户区改造由市政府主导，成立了以市长为组长的市棚户区改造领导小组，负责棚户区改造的总体谋划、协调指挥、资金使用审批等工作。市棚户区改造领导小组下设办公室，办公室设在市房产局。市棚户区改造领导小组办公室负责城区棚户区改造工作的政策拟定、棚改计划统筹申报、棚改任务下达、资金使用初核和调度以及督办考核等工作。
咸安区人民政府和市高新区管委会为棚户区改造的责任主体，负责各自区域内棚户区改造的调查摸底、计划拟定、项目初选、资金测算、方案审定、组织实施、征收补偿、信访维稳等工作；负责房屋征收过程中的房地产评估公司、征收咨询服务公司的选定；按照市政府规定的棚改要求、时间节点完成改造任务。
咸安区人民政府、市高新区管委会和城发集团为棚户区改造的三个实施主体。
八、我市城区棚户区改造的资金来源？
答：我市棚户区改造的资金来源主要由市、区城投公司和市高投集团向国家政策性银行进行贷款，占棚改项目投资的比例达到97％以上，这部分资金将由政府财政以购买棚改服务的方式进行还本付息，可以说是政府全额买单；另一小部分为国家、省级财政棚户区改造专项补助及配套资金，占比仅为2％至3％，其主要用于棚户区改造项目的基础设施建设。
九、我市城区2017年棚户区改造安置方式是什么？
答：我市城区2017年棚户区改造原则上实行货币补偿方式安置，不再统一建设安置用房，实物安置主要通过市场化解决，棚改货币化率要求100%（不含市高新区管委会）。被征收人通过货币化安置后可以自主到市场上购买安置住房，或者由政府搭建平台，组织被征收人采取团购方式购买安置住房，购房价格由被征收人与开发企业商定。对老弱病残等低收入弱势群体，拿了货币补偿金也买不起商品住房，符合公租房申请条件的，可以提供公租房入住。
十、对棚改住户实行货币化安置有什么好处？
答：一是有利于加快安置进度，减少棚改住户在外租房居住的过渡时间；二是有利于增加棚改住户自主选择权，满足灵活多样化消费需求；三是有利于棚改住户提高居住品质，享受更加便捷、优质的小区公共服务。
十一、选择货币化安置的棚改住户能获得哪些实惠？
答：一是根据工作进度和配合程度可以获得最高不超过被征收主体房屋评估价20%的房屋征收补贴（具体执行标准由各项目指挥部在房屋征收补偿方案中明确并公布实施）。二是在规定期限内签约并搬迁的给予分阶段奖励。三是因个人房屋被征收而选择货币补偿重新购置房源，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税。四是在2018年1月31日之前重新购买普通商品住房的，可以获得“金投消费卡”购房补贴。
十二、被征收人货币化安置后重新购置房源，购房成交价格超过货币补偿的契税征收标准？
答：购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。契税征收具体标准为：被征收人购买90㎡以下新建商品住房的，首套房、二套房按1%的税率计征契税，三套房按4%的税率计征契税；被征收人购买90㎡以上新建商品住房的，首套房按1.5%的税率计征契税，二套房按2%的税率计征契税，三套房按4%的税率计征契税。
十三、领取“金投消费卡”购房补贴应提供哪些资料？
答：2018年1月31日之前，棚改被征收户在我市城区购买新建普通商品住房并提供已备案购房合同、房屋销售发票、契税发票等有效凭证者，可领取咸宁金融投资（集团）有限责任公司提供的“金投消费卡”。购买90㎡（含）以下新建商品
住房，给予6000元“金投消费卡”补贴；购买90㎡—144㎡新建商品住房，给予8000元“金投消费卡”补贴。
十四、被征收房屋的建筑面积、用途及性质如何认定？
答：被征收房屋的建筑面积、用途及性质的确定，原则上以《不动产权证》、《房屋所有权证》或房屋登记薄、《国有土地使用证》所记载的事项为依据，记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。
未经登记的房屋，由咸安区人民政府根据《咸宁城区棚户区改造项目房屋征收调查、处理工作操作指引》的规定组织有关部门依法进行调查、认定和处理。
十五、房屋被征收后国有土地使用权如何处理？
答：房屋被依法征收后，国有土地使用权同时收回。由国土部门按相关规定程序依法处理。
十六、房屋征收范围确定后，不得发生哪些行为？如何补偿？
答：房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、改建、室内装修、扩建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。
十七、房地产价格评估机构如何确定？
答：房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过投票或者摇号等方式确定。
十八、征收当事人对评估结果有异议的，如何处理？
答：征收当事人对评估结果有异议，应当自收到评估报告之日起十个工作日内，向原房地产价格评估机构申请复核评估。征收当事人对复核结果有异议，应当自收到复核结果之日起十个工作日内，向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
十九、棚户区改造房屋征收补偿原则及内容是什么？
答：房屋征收补偿的原则是依法依规、公平公开。房屋征收补偿的内容是：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
二十、被征收房屋价值的补偿具体如何确定？
答：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
我市城区棚户区改造项目中被征收房屋的价值，具体由具有相应资质的房地产价格评估机构按照棚改项目所处位置、交通条件、外部配套设施及周边环境确定片区征收评估价后，再根据被征收房屋的房地产实物状况和权益状况修正确定。
房地产实物状况主要包括土地实物状况和建筑物实物状况两部分。
（一）土地实物状况：面积、地势、开发程度等。
（二）建筑物实物状况：建筑规模、层数和高度、外观、建筑结构、空间布局、竣工日期和设计使用年限、维护和完损状况等。
房地产权益状况描述主要包括土地权益状况和建筑物权益状况两部分。
（一）土地权益状况描述：土地所有权状况、土地使用权状况、土地使用管制情况、土地利用现状、出租或占用情况、他项权利设立情况、其他特殊情况。
（二）建筑物权益状况描述：房屋所有权状况、出租或占用情况、他项权利设立情况、其他特殊情况等。
二十一、被征收房屋类似房地产是指什么？
答：被征收房屋类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或相似的房地产。
二十二、被征收房屋类似房地产的市场价与被征收房屋周边新建普通商品住房市场价的关系？
答：被征收房屋类似房地产的市场价低于被征收房屋周边新建普通商品住房的市场价。
我市城区棚户区改造同全国多数地方一样，对于住宅房屋价值的补偿是按照类似房地产的市场价格给予补偿，同时给予一定的征收补贴、补助、奖励，实现高于类似房地产市场价格的补偿。
二十三、给予停产停业损失补偿应当具备什么条件？
答：因征收房屋造成停产停业，对被征收人给予停产停业损失补偿的，应当符合下列条件：
(一)被征收房屋具有房屋权属证明或者经认定为合法建筑，且房屋用途为生产、经营性用房等非住宅房屋；
(二)有合法、有效的营业执照，且营业执照上载明的住所(经营场所)为被征收房屋;(三)已办理税务登记并具有纳税凭证。二
十四、停产停业损失的补偿金额如何确定？
答：因征收房屋造成停产停业损失的补偿，补偿金额可以由房屋征收部门与被征收人协商确定，协商计算期限不超过六个月；协商不成的，可以委托具有相应资质的评估机构根据房屋被征收前的纳税情况、经营规模、停产停业期限等因素评估确定。
二十五、实际生产经营者不是被征收人的，停产停业损失补偿如何考虑？ 答：被征收房屋存在租赁关系，生产经营者不是被征收人的，依照其与被征收人之间的合同约定，分配停产停业损失、室内装饰装修等相关补偿。
二十六、征收个人住宅，被征收人自行改变房屋用途作为经营性用房使用的如何补偿？
答：征收个人住宅，被征收人自行改变房屋用途作为经营性用房使用的，应当按照住宅房屋给予征收补偿;实际改变用途满二年以上且已依法取得营业执照的，对其实际用于经营的部分（不包括为实际经营服务的厨房、卫生间、仓库等附属部分），可以根据经营面积、经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补助。
具体补助标准在项目房屋征收补偿方案中具体规定。
二十七、抵押房屋如何签约补偿？
答：根据《物权法》《担保法》的相关规定，房屋征收部门在与被征收人签订补偿协议时，涉及对已抵押房屋的处分应获得抵押权人的同意，被征收人选择货币补偿的，需提前清偿债务或办理提存。
二十八、征收人与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的如何处理？
答：征收人与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收人不明确的，由咸安区人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由咸安区人民政府依法申请咸安区人民法院强制执行。
二十九、补偿决定复议诉讼期限，补偿决定是否有效？
答：根据我国《行政复议法》第二十一条规定:“行政复议期间具体行政行为不停止执行……”《行政诉讼法》第五十六条规定:“诉讼期间，不停止行政行为的执行……”，补偿决定做出后，行政复议和行政诉讼期限虽尚未届满，补偿决定仍具有法律效力。
三
十、房屋征收当事人签订房屋征收补偿协议但不履行协议约定义务怎么办？ 答：房屋征收当事人双方签订了房屋征收补偿协议后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法向咸安区人民法院提起诉讼。
三
十一、棚改征拆户申报公租房的条件是什么？ 答：棚改征拆户申报公租房必须同时满足以下条件：（1）申请人家庭成员应为城区常住非农业户口；
（2）申请人家庭仅有一套棚改征拆房（建筑面积为70㎡以下），无其它房产且经济困难无力购买安置住房；
（3）已签订棚改货币化安置补偿协议。
三
十二、棚户区改造中国有资产如何征收补偿与处置？
答：棚户区改造中，征收人应当对被征收人国有资产依法给予补偿。被征收人为行政事业单位的，获得房屋征收补偿款后，应当按照政府非税收入管理和“收支两条线”的有关规定上缴同级财政部门。
被征收人为国有企业单位，（一）企业正常经营的，经市国资委从“市国资委中介机构备选库”中选取中介机构对相关资产进行清产核资和资产评估，并经市国资委备案后，征收人与被征收人依据评估结果签订资产征收补偿协议。
（二）企业改制后，国有企业法人资格仍然保留的，依据经市国资委备案的清产核资和资产评
估结果，征收人与相关国有企业及国资监管部门共同签订资产补偿协议，补偿资金给付到国资监管部门，由国资监管部门对企业使用该项资金进行监督管理。
（三）企业依法破产或改制后原国有企业法人资格已经注销，资产移交给所在地社区进行社会化管理的，其资产处置应按照行政事业单位国有资产管理办法执行。
具体操作程序依据市棚改办发布的《关于规范我市城区棚户区改造房屋征收过程中国有资产处置行为的通知》规定执行。
