物业综合管理_物业综合管理系统

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一

1、创新有模式创新、制度创新、相关管理技术创新、手段创新、理念创新。创新体现在制度创新方面。

2、所谓企业创新机制，就是企业不断追求创新的内在机能和相应的运转方式。企业创立起创新机制，就能不断地将知识、技术、物质转化为用户满意的产品，就能不断地促进知识的生产、积累、创造和应用，就能不断地刺激关键资源的成长，最终实现资产的增值，并获得竞争的有优势。

3、企业创新机制主要由动力机制、运行机制、发展机制构成。这三种创新机制，不是简单的叠加，而

是相互有机联系在一起，由内在动力、有效运行、不断发展这三个方面的机制构成一种企业创新活动不断循环增值的创新机制，并贯穿于企业创新的整个工程。

4、影响创新的过程因素有:

1、建立良好的内、外部沟通交流；与外部科学源有效的联结；接受和采纳

外部构思；

2、将创新看成是整个企业的任务；有效的交叉职能联结，从创新早期阶段开始，所有部门就一体化地参与创新；设计出的物品可制造性强。

3、精心计划项目控制程序；对新项目进行公开帅选；定期评价项目；对项目实行有效的管理与控制；

4、开发工作效率高，质量高、实行有效的质量控制程序，利用最新式生产设备。

5、强烈的市场导向，强调满足用户需要，尽可能让潜在用户参与或涉及开发过程。

6、顾客服务，为顾客提供良好的技术服务，包括适当的顾客培训，保证物品供应。

7、配备某些关键人物，包括有影响力的项目倡导者。

8、高质量的管理活动，经理人员有活力，能吸收并保留住有才能的经理和研究人员，对人力资源开发承担义务组织易接受创新

5、成功创新的一般特征是

1、成功是多因素的；

2、成功因素具有一般性；

3、成功是“以人为中心”的。

4、无效民事行为是严重违反法律规定的有效要件，法律不承认其效力的行为。

无效民事行为包括以下几种:

1、无民事行为能力人实施的；

2、一方以欺诈、胁迫的手段，使对方在违背真实意思的情况下所为的；

3、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；

4、违反法律或者社会公共利益的；

5、以合法形式掩盖非法目的的。

5、格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

我国合同法对格式条款的规制包括;

1、采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公

平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

2、提供格式条款的一方对免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

3、对格式条款的理解发生争议的，应该按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应对做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应该采用非格式条款。

6、物业服务合同的性质:物业合同是平等主体之间订立的民事合同，适用合同法的一般原则。

物业服务合同的特征:

1、物业服务合同是《合同法》15种有名合同之外的无名合同，是市场经济发

展过程中产生的新型合同。

2、物业服务合同实现了所有权与管理权的分离。

3、物业服务合同是双务合同；

4、物业服务合同是有偿合同，要式合同。

7、订立保险合同时应遵循的原则是:最大诚信原则、可保权益原则、赔偿原则、公平互利原则、近因原

则、重复保险分摊原则。

8、物业保险是指物业管理中有关的保险事务。经常涉及的险种有:财产保险、公共场所责任保险、雇主

责任保险。

9、公共关系是指社会组织通过信息传播手段，建立良好的公共关系，使社会组织拥有良好的社会关系

环境，从而谋求事业的成功。公共关系的的基本要素是:公共关系的主体、客体及联系主体和客体的手段，即组织、公众和传播。

10、公共关系具有的职能是树立形象，广结良缘；收集信息，咨询建议；组织宣传，引导舆论；沟通交

流，协调服务。人际关系的功能是合力、互补、激励、沟通感情、交流信息功能。

11、建立和维持人际关系的原则是平等、互惠互利、诚信原则和宽容原则。

12、物业服务企业与业主的沟通途径是主动上门了解业主；开辟各种宣传园地、开展丰富多彩的社区文

化活动、有效的处理业主投诉。

10、物业服务企业应从以下几个方面加强公共关系能力建设:

1、确立物业服务企业公共关系工作的明确

目标；

2、加强对员工公共关系意识的教育和培训，提供员工对公共关系的认识；

3、要把物业服务企业建设成开放型、透明型的企业；

4、要努力开拓公共关系活动的渠道和途径，采取一切可能的方法来增强自身在公众面前的“出镜率”；

5、做好紧急处理预案的建立，增强在面对社会公众危机时的处理能力。

11、公共关系与人际关系存在着如下四个方面的区别:

1、公共关系的行为主体是组织，人际关系的行为

主体是个人；

2、公共关系的对象是公众，人际关系的对象主要是私人关系；

3、公共关系是组织的管理职能，人际关系是个人的交际技巧；

4、公共关系较强调运用大众传播，人际关系则局限于人际传播。

12、所谓社会化是指作为个体的、生物的人成长为社会人，并逐渐适应社会生活的过程。它的基本特征

是社会强制性、主观能动性、终身持续性和相互性。

13、社区是在一定地域内发生各种社会关系和社会活动、有特定的生活方式、并且有成员归属感的人群

所组成的一个相对独立的社会实体。

14、社区的基本要素是:

1、有以一定的社会关系为基础组织起来共同生活的人口；

2、有人们赖以从事

社会活动的、具有一定界限的地域条件；

3、有一整套相对完备的生活服务设施；

4、有共同的社会生活；

5、有自己特有的生活方式；

6、有较完整的社区管理体系。

15、建筑设备自动化系统的功能是:动态监测并控制各种机电设备的起停；自动检测各种设备的运动参

数；根据外界条件及负载变化自动调节各种设备使其工作于最佳状态，并达到节能目的；检测并及时处理各种意外、突发事件，实现对建筑物内各种机电设备统一管理、协调控制。

16、安全防范系统的子系统是:电视监控子系统、出入口控制子系统、防盗报警子系统和电子巡更子系

统。

16、火灾自动报警控制系统必备的功能包括声光报警功能、故障检测功能、记忆功能、联动输出功能、备用电源、联网功能。

17、保安自动化系统主要包括防盗报警系统、出/入口监控系统、闭路电视监视系统、紧急报警系统、巡更管理系统和周界防卫系统。

17、智能化照明的方式按功能分为工作照明、事故照明、值班照明、警卫照明、障碍照明、景观照明。

18、智能建筑存在的问题是

1、重建设轻管理；

2、施工规范、验收标准不健全；

3、整体水平不高，设

计质量低；

4、生态、节能和保护环境方面重视不够；

5、系统集成商技术水平与职业道德良莠不齐。

19、智能建筑集成控制系统的功能是信息汇集、综合管理各个子系统、共享信息资源。

17、办公自动化可以利用先进的技术和设备来提高办公效率和办公质量，改善办公条件，减轻劳动强度，实现管理和决策的科学化，防止或减少人为的差错和失误。

18、物业管理公司以未做装修登记为由，不再协调此事的做法不对的理由是:物业服务企业负有通过对

物业装饰装修过程的管理、服务和控制，规范业主、物业使用人的装饰装修行为，协助政府行政主管部门对装饰装修过程中的违规行为进行处理和纠正，从而保证物业的正常运行使用，维护全体业主合法权益的义务。装修人未申报登记就进行住宅室内装饰装修活动的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款，物业服务企业发现装修人或者装修企业有违反相关法规规定的行为不及时向有关部门报告的，要承担相应责任。本案例中物业管理处以未做装修登记为由，不再协调此事的做法是不正确的，应一方面向有关部门报告业主违规装修的问题，另一方面积极协调业主之间因装修活动而产生的纠纷。

19、物业管理处面对媒体的做法不妥，理由是新闻媒体是企业同一般公众进行沟通的最经济和最有效的沟通渠道之一。对物业服务企业而言，新闻媒体兼具双重意义:一是新闻媒体有助于物业服务企业树立良好的形象；二是新闻媒体对社会舆论有着很大的影响力。物业服务企业尤其应当沟通协调好与新闻媒体之间的关系，适当进行危机公共关系的管理。本案例中的冷处理的做法将导致舆论形势进一步恶化，影响企业形象，直接违背了公共关系中及时处理危机、消除误解的基本要求。

20、我国担保法规定了可以抵押的财产和不可以抵押的财产。其中财产不可以抵押的有:

1、土地所有权；

2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权；

3、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

4、所有权、使用权不明或者有争议的财产；

5、依法被查封、扣押、监管的财产；

6、依法不得抵押的其他财产。

21、抵押合同生效的理由是两个合同都有合同双方，在他们真实正确的意愿表示下，自愿订立的合同。同一财产向两个以上债权人抵押的，登记的抵押权优先于未登记的抵押权。登记的抵押权中，登记

在先的优先于登记在后的，顺序相同的，按照债权比例清偿。

22、抵押合同的规定不正确的理由是:禁止流抵押，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得

约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债务人所有。

23、债务履行期届满抵押人未受清偿时，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所

得的价款受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所以，不足部分由债务人清偿。

24、抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，安装约定。

25、要约不得撤销的理由:

1、要约人确定了承诺期限或者以其他形式明示要约不可撤销；

2、受要约人

有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同做了准备工作。

26、有效的承诺应具备以下要件:

1、承诺必须由受要约人向要约人发出；

2、承诺的内容应当与要约的内容一致；

3、承诺必须在要约的存续期间内作出；

4、承诺应以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的，承诺生效，承诺通知到达要约人时生效。

27、可以撤销承诺的理由是撤回承诺的通知应当在承诺通知到达要约人之前或者与承诺同时到达受要约

人，承诺一旦撤回，即失去效力，合同不能成立。

28、若货物在运输途中遭遇的责任承担:标的物毁损、灭失的风险承担中，出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物毁损、灭失的风险自合同成立时起由买受人承担。

29、买卖合同的内容是:包括买卖标的、标的的数量和质量、价款、履行期限、履行地点、履行方式、违约责任、争议解决的方法等条款。此外还可就包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等内容进行约定。

30、建材商没有货到付款成立的理由是:因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买

受人可以拒绝接受标的物或者解除合同，买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。

31、买卖合同中出卖人负有以下义务:

1、交付标的物；

2、转移标的物的所有权；

3、瑕疵担保责任。

25、防水材料总的发展趋势已向橡胶基和树脂基防水材料或高聚物改性沥青系列发展；油毡的胎体由纸

胎向玻纤胎方面发展；密封材料和防水涂料由低塑性的产品向高弹性、高耐久性产品的方向发展；防水层的构造也由多层向单层防水发展；施工方法则由热熔法向冷粘法发展。

26、窗的形式一般按开启方式确定，尺寸主要取决于房间的采光通风、构造做法和建筑造型等要求，并

符合现行《建筑模数协调统一标准》的规定。

27、门窗的养护主要包括:宣传养护制度，经常清洁检查，发现问题及时处理、定期更换易损部件、北

方地区外门窗冬季养护，加强窗台与暖气的使用管理，楼梯、走廊、阳台的养护措施，强化阳台的养护。

28、混凝土表面的蜂窝现象的处理:使混凝土拌合物在运输和浇筑过程中不产生离析或分层，否则会形

成蜂窝麻面。要注意浇灌顺序，尽量连续浇筑，减少施工缝；必要的施工缝要经过处理后才可继续浇筑混凝土。

29、气温高或低时，施工要采取相应的技术措施，气温高时，要防止混凝土凝结过快，造成施工困难，可在混凝土中掺加缓凝剂凝结时间，冬期施工时，可采用热拌、加热、蓄热、保温等冬期施工方法，或在混凝土中掺加防冻剂，以保证其强度的增长。

30、消防竖管的布置，应保证同层相邻两个消火栓的水枪的充实水柱同时到达被保护范围内的任何部位，每根消防竖管的直径应按通过的流量经计算确定，但不应少于100㎜.31、集中采暖系统主要由热源、输热管道、散热设备组成。辅助设备有集气罐、放气阀。

32、搭建建筑物违反的规定有

1、违反了物业管理法规的禁止性规定；

2、违反了城市规划的相关规定；

3、违反了建筑法有关建筑施工许可制度的规定；

4、违反了城市绿化保护的规定。

33、物业管理法律责任的主要特点是

1、法律责任与协议责任相结合；

2、法律责任的种类和复合关系复

杂性；

3、技术规范确定的责任份量大；

4、法律责任的承担主体具有特定的身份。