城区联建房买卖十年后起争议_还建房买卖注意事项
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城区联建房买卖十年后起争议，合同效力成关键
案情概要：
1997年汪某（富阳市富春街道城西村）分得春秋北路望月弄一户宅基地，因急需用该宅基地以及将来建成的房屋转让给了倪某（富阳市大源镇），签订房屋买卖合同一份。1999年该房屋建成并办出产权证后，汪某和倪某又再次签订协议一份，并由城西村干部作见证，并另外特别约定，若倪某要将房屋再转让给他人，汪某须无条件同意并配合。后倪某在1999年底与徐某（富阳市环山乡人士）签订买卖合同一份，将该房屋转让给徐某。
因当时政策允许，集体土地住房可以办理过户手续。由倪某牵头商议（徐某和汪某不曾会面），决定由汪某直接将房屋过户给徐某，因房管部门备案需要，汪某与徐某签订一份房屋买卖协议，由倪某让汪某盖上私章后（合同范本由徐某从房管部门处取得后，已帮汪某代签了姓名），陪同徐某至城西村委和房管部门等部门办理过户手续（过户的其他材料由汪某交给倪某），后经过登记公告后，向徐某颁发了产权证书。
2010年，汪某突然向富阳市房管部门提出，要求撤销徐某产权证书。理由如下：联建房买卖合同无效；合同上的签名非本人所签，章印非本人所盖。富阳市房管部门予以拒绝，汪某向富阳市政府提起行政诉讼。市政府以当时政策允许且已经超过诉讼时效抗辩。汪某申请中指审理，向徐某提起民事确认之诉（要求确认合同无效，理由同上）。
徐某委托笔者应诉，经过两次开庭审理，法院下达判决：驳回原告汪某的诉讼请求。
民事答辩状
答辩人：徐X，女，19X年X月X日出生，汉族，住富阳市富春街道X号。
关于原告汪某诉被告徐某、第三人倪某房屋买卖合同纠纷一案，答辩人作如下答辩：
一、涉案房屋转让真实、有效。
涉案房屋即富春街道苋浦西路166号房屋原先由本案原告所有，1997年11月5日原告将该房屋（尚未建成）转让给了第三人倪X。在原告取得房屋产权证后，第三人倪伟军与原告又补充签订了一份《房产转让协议》。1999年8月7日，涉案房屋由第三人被转让给了本案被告徐X。
因第三人倪X与本案原告在房屋交易后未办理房屋过户手续，为简化房屋过户的诸多环节和节约过户的成本，由倪X牵头经三方协商决定由原告和被告另行签订一份房屋买卖合同，然后由原告配合直接将该房屋过户给被告。
因原告与倪伟军曾签订的《房屋转让协议》中明确约定：“倪X如有将该房屋过户、转让等手续所提要求，原告应无条件有责任配合”。原告为履行自己的合同义务，协助被告办理了房屋过户手续。之后，富阳市房管部门依法注销了原有的富镇字第01436X号产权证，依法向被告颁发了富移字第01363X号房屋产权证。
被告认为，从以上的房屋转让过程来看：三方对于房屋的转让都出自真实的意思表示，并且都按照协议的约定履行了义务。从四份“房屋转让协议”的内容来看，房屋转让过程环环相扣并且可以相互印证，因此是真实的、有效的。
从涉案房屋过户（经登记、公告）至今，原告已丧失对该房屋的占有长达12年之久。如果原告没有转让过该房屋，怎么可能等到12年后才知晓此事，并声称--并非其真实的表示，转让事实不存在？这显然有违常理。
二、涉案房屋转让手续合法、有效。
涉案房屋转让时，并没有法律和行政法规规定禁止集体土地上的房屋转让。依据当时富阳县政府的地方规定，联建房屋是可以转让并办理过户手续的。浙江省高院制定的《关于审理房屋纠纷案件研讨会纪要》（浙高法[1992]82号文件）也确认了当时集体土地上房屋买卖的有效性。另外，涉案房屋的转让手续经过了富阳市相关管理部门的审批，符合《土地管理法》的规定。法庭应考虑当时的政策背景和“地方政府规范允许集体土地房屋过户登记”的普遍现状，不能以现在的政策环境和一些规定去溯及过往的民事法律行为。
鉴于中国特色土地制度，集体土地上房屋买卖的合法性问题存有一定的争议，各个地方法院有不同的观点，地方政府也有不一样的制度规范。但至今，我国尚未出台法律和行政法规明确禁止集体土地上房屋买卖，这是一个不争的事实。在没有违反强制性法律、法规的前提下，并且涉案房屋已经过依法审批办理出产权证的情况下，该买卖合同不适宜被认定无效。因为浙江省尚未出台相关的司法意见，这里以 上海市高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见【沪高法民一（2004）4号文件】为例，该规定认为：房屋出售给非集体经济成员之外的人员的，如果取得政府有关组织和部门批准的，可以认定为合同有效。该司法意见，谨供法庭参考。
三、原告的起诉超过诉讼时效。
原告自己参与了涉案房屋的转让，并且房屋过户后富阳市房地产管理部门进行了公告。如果原告认为房屋转让行为是虚假违法而无效的，按照《民法通则》的规定应该在知道自己权利受侵害之日起两年内提起诉讼。原告在12年后提起诉讼，一方面使长期存在的事实状态变得不确定；另一方面，因时隔太久，双方在事实认定上已经变得模糊，也使案情难以被查明。因此，我方认为，原告的诉讼应收到诉讼时效的限制。(关于确认合同无效是否受时效限制存有争议，我国法院基本赞同不受时效限制)
综上，我方认为原被告签订的房屋买卖合同真实、合法、有效。恳请法庭驳回原告的诉讼请求。
答辩人：
年月日
举证质证：
原告举证：调取了房屋登记的相关档案，包括原始发证档案和过户档案。凭肉眼看，可判断出两份档案中的汪某的签名确实不一样，但不申请笔迹鉴定。
被告（徐某）质证：承认笔迹非汪某自己签订，而有徐某代签。但私章确系汪某自己所盖。汪某声称自己没有私章，是欺瞒法庭的行为。
被告举证：
1、房产证以及刊登在富阳日报的房屋转让过户公告登记-证明房屋所有权合法有效；
2、自己与倪某签订房屋买卖协议、倪某与汪某签订的两份协议；
3、上海市高院的指导意见；
4、富政1994（185）号、1998（74）文件，房屋产权占星登记颁发证明符合当时政策规定。
原告质证：
1、登记行为在先、过户在后，程序违法；
2、汪某和倪某签订的房屋买卖协议非其本人所签名。
3、上海市高院意见不适用于浙江省。
其他事项：汪某是否有亲自盖上掌印 无法查明（只有第三人倪某的陈述:由汪某盖上章印并交付身份证复印件等材料）；原始登记材料的章印与过户登记上的章印肉眼观察是一致的；汪某和倪某签订的房屋买卖协议中汪某的签名与原始登记上的签名用肉眼观察，基本一致，但都没有进行鉴定。
法院判决主要内容摘要：
本院认为：本案焦点是：合同是否为原告的真实表示，合同是否有效？从原告与第三人倪某签订的两份协议内容看，原告将涉案房屋所有权转让给第三人的意思是明确的，且双方约定原告应无条件协助办理过户手续，包括第三人转让给他人。虽然原被告表示相互之间在诉讼前并不认识，但由于被告及其第三人非城西村民，而从交易登记申请书中城西村委的盖章同意转让和原告将原房产证原件和身份证件材料交给第三人倪某等行为看，本院有理由相信第三人所陈述的（当初因原告办厂较忙，在协助所在村委盖章后委托其再转让房屋）这样一个事实的存在。涉案房屋在1999年12月过户到被告徐某名下长达10多年之久，原告既不关心房屋的实际居住、适用状况，也未向被告以及第三人主张过任何权利，而今原告却称当初仅转让了房屋的使用权，将房屋所有权转让给第三人并非其真实意思表示，理由不能成立，也违背诚实信用原则。
被告碎未与原告当面协商，从涉案房屋转让的一系列过程来看（简略），加之富阳市政府当时允许类似房产转让的政策规定，可以认定被告已经进到了一定的注意义务。综上，原告要求确认合同无效的主张，不能成立，本院不予支持。
依照…..判决：驳回原告诉讼请求。
该案，对联建房买卖案件具有一定的参考价值，特此汇编，谨供参考。
附：上海高院指导意见 上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见
沪高法民—[2004]4号
农村宅基地买卖应严格按照法律法规的规定进行。对于由此引发的纠纷，应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、合同是否履行完毕以及买受人的身份等因素，区分不同情况，妥善处理，具体如下：
第一、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。
第二、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。
第三、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
第四、对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。
对此类案件进行处理时，亦区分不同情况：
第一、按上述第三种情况处理的，双方当事人应各自返还房屋及购房款。
第二、按上述第四种情况处理的，如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。
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