一起农村房地产买卖的法律困境_农村房屋买卖法律问题

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一起农村房地产买卖的法律困境

2004年9月11日农民王ww与刘yy经平等协商，达成买卖房屋协议：由王ww以43000元的价格购买李ee（刘yy的丈夫）名下的位于丰满区白山开发区鸡冠山某社的房屋五间。协议达成后，双方签署了《买房证明》，王ww向刘yy支付了购房款43000元，刘yy把房屋及其《私有房屋所有权证》、《土地使用证》一并移交给王ww。此后，刘yy一家搬走，杳无音讯。买卖房屋由王ww及家人居住至今。由于刘yy不是本地人（山东的），王ww无法与其取得联系，更无法要求履行买卖房屋的过户手续。为维护自己的合法权益，王ww向丰满区人民法院提起诉讼，但法院以被告人不明为由不以受理。

笔者认为该笔农村房地产买卖存在诸多的法律问题：

 按照现行政策，农村宅基地归农村村集体所有，宅基地只能在本村集体成员内部进

行转让。该案中的王某虽是农民，但不是鸡冠山村的村民，无权受让该村宅基地的使用权。但令笔者百思不得其解的是其宅基地上房屋的所有人李ee，也不是该村村民，（据说是山东人，）而且其产权已经登记备案在其名下，取得《私有房屋所有权证》、《土地使用证》。我们若以王ww不是本村村民为由，认定该买卖协议无效，则李ee也不是本村村民，亦不是合法所有人。该房屋几经转手，无法认定合法所有人。所以，实践中，简单认定此类房屋买卖无效，似乎不可行。

 根据《物权法》、《合同法》等有关规定，经房屋的共同所有人一致同意，才能处分

房屋。本案中，涉案房屋是李ee与刘yy的夫妻共同财产，双方一致同意才能转让，但李ee一直未参与房屋的转让，该协议应当为效力待定。但李ee不是本地人，据说房屋转让时就已经年越七旬，现在是否在世还很难说。我们假定其在世，若其妻当年转让房屋的行为其不同意，7-8年过去了，其应该回来索要房屋，看来李ee同意当年的买卖协议。

 王ww以起诉的方式确认房屋买卖协议有效，存在程序上的困难。起诉人提供明确的被告是法院受理的前提条件，王ww不能提供李ee的基本身份信息，法院自然不能受理。

房屋是人们基本的生活资料，若其法律关系处在不确定的状态中，势必影响人们的生活和社会关系的稳定。在这里，笔者建议那些要在农村购买房屋的人们，一定要三思而后行，否则自己的权益将得不到保障。

本文作者王丽云，北京大成（吉林）律师事务所律师

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