浅谈涉案房地产建筑面积的确定与测算_什么是房地产投资测算
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浅谈涉案房地产建筑面积的确定与测算（宿州市价格认证中心娄文侠）
涉案物品价格鉴证工作是向仲裁机构和司法机关履行举证职能的一项严肃性工作，随着社会经济和城市的不断发展，涉案房地产的价格鉴证工作也愈显重要，为实现房产诉讼关口前移，认证程序先行，举证效力可信，现就涉案房地产建筑面积的确定与测算等有关问题谈一些自己的看法。
一、建筑面积的主体
房地产与建筑物在一定程度上是两个不同的概念，在价格鉴证结论书的语言叙述上应有所区别。因房地产（又可称为不动产、物业等）有三种可能的存在形态：建筑物、土地、房地。建筑物有广义和狭义两种含义。广义的建筑物是指人工建筑而成的所有东西，既包括房屋，又包括构筑物。狭义的建筑物是指房屋，不包括构筑物。对于建筑物、房屋、构筑物的概念，《现代汉语词典》作了如下解释：“建筑物：建筑而成的东西，如房屋、桥梁、隧道、水坝等。”“房屋：有墙、顶、门、窗、供人居住或做其他用途的建筑物。”“构筑物：一般不直接在内进行生产和生活活动的建筑物，如水塔、烟囱等。”也就是说房屋、建筑物、构筑物只是房地产的一种存在形态。房地产土地 房屋
不动产建筑物 构筑物 物业房地
为了体现其工程量的大小以及计算其价值，房屋、建筑物、构筑物的量就需要用统一的标准来衡量，由此，就有了建筑面积这一计量单位。
二、建筑面积的内涵
建筑面积按照使用用途的不同，分为住宅（房屋）建筑面积、营业用房建筑面积，仓库建筑面积等。房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。房屋建筑面积分为套内建筑面积和分摊的公有建筑面积。成套房屋的套内建筑面积是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积。在现实的房地产交易中，有按建筑面积计价，有按套内建筑面积计价，也有按套内使用面积计价的。目前房屋产权证所注明的建筑面积（即合法的产权建筑面积）并不一致，有建筑面积，有套内建筑面积，有套内使用面积。而市场上新建商品房的销售建筑面积与产权建筑面积也不相一致。因此价格鉴证人员一定要搞清其面积内涵，从而准确的确定其重置成本或建安单价。
使用面积
套内建筑面积墙体面积 房屋建筑面积阳台面积
分摊的公有建筑面积
三、建筑面积的确定与测算
《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：房屋权属登记机关在依法核发房屋权属证书时„„并要进行实地勘验或要求权利申请人提供房产测绘机构的实地勘验„„核发房屋权属证书，并将房屋的性质、面积等记录在房屋权属证书及权属档案中。房地产权利一经登记机关在登记簿上注册登记，该权利在法律上有绝对效力，受国家法律保护。实践证明，涉案房地产价格鉴定与社会中介机构的房地产价格评估不同：估价主要是为委托方提供咨询意见，尽可能在合理范围内满足当事人的要求，因此主要为当事人提供服务；价格鉴定主要是为司法机关提供证据材料，更强调结论的科学性、客观性、公正性。根据委托鉴定房地产的具体情况，鉴定标的建筑面积的确定与测算有以下三种方式：
1、对于有房屋权属证书及权属档案中的记载的，经核实委托鉴证的房地产建筑面积与房屋权属证书及权属档案中的记载的相一致的，可直接获取房屋或建筑物的建筑面积，这是一种行之有效的渠道，开展现场勘验，主要是对委托鉴证的房地产进行现场勘察核实，确认无误并保留笔录以备查验。
2、委托鉴证的房地产建筑面积与房屋权属证书及权属档案中的记载的不相一致的，即委托鉴定标的的建筑面积有所变化的，对于增加或减少部分的建筑面积需进行实地勘验、重新测算，并要求委托方或双方当事人共同签字确认。
如房屋新建、扩建导致的面积增加，房屋倒塌、拆除造成的面积减少等。对于鉴证基准日与现场勘验日期建筑物现状有所改变的，重点核实鉴证基准日建筑物的状况，同时注明现状变更情况。
3、对于无房屋权属证书及权属档案中的记载的，或委托鉴定标的有房屋权属证书及权属档案记载，但建筑面积测算明显错误的。一方面价格鉴证人员要与执法部门沟通，共同确认委托鉴定标的，并在委托书上注明该鉴证事项，另一方面价格鉴证人员要认真勘测、比对，确定鉴证基准日建筑物实际的建筑面积，以备查验。
2006年9月，我们受法院委托对位于淮河路的一处综合楼进行价格鉴定，经对鉴定标的现场勘查，发现产权证记载的建筑面积比实际建筑面积多出162.66平方米，鉴定人员随即通知法院，对鉴定标的进行了二次勘查，结果确定产权证记载有误。执法人员与当事人对此进行了签字确认。可见，价格鉴定人员在遵守合法原则的前提下，更要注重客观性、事实性和公权力的体现，这也是鉴定与评估的主要区别。因为每一个鉴定结论都要承担一定的法律责任，作为证据材料，科学性与准确性是基本要求，鉴定结论是同一定的法律事实紧密联系的，为保证公权力体现的质量，作业质量就成为价格鉴定的生命线，因此价格鉴定人员就需要在技术标准上下功夫。否则，我们在向司法机关提供证据材料时，就失去了其可信度。
更值得注意的是，2000年12月28日，建设部、国家测绘局发布了《房产测绘管理办法》（建设部令第83号）。该办法规范了房屋建筑面积计算和房产测绘行为，只有按照该办法的规定取得房产测绘资格的单位或国家认可的房产测绘成果鉴定机构，才能依法实施房屋建筑面积计算或鉴定。因此价格鉴证人员的测算结果是无的法律效力的，为了协助司法部门执行案件，就必须依据现有所能提供的资料仔细地勘察丈量，以准确的测算出鉴证标的的建筑面积，并附图加以说明。为了归避风险，鉴证人员就有必要在限定条件中注明：鉴定标的建筑面积为价格鉴证人员实测，仅为本次鉴定所用，不作他用。从而避免鉴定标的在拍卖、产权过户等过程中有关建筑面积的纠纷问题。
四、建筑面积的计算规范
2005年4月15日，建设部公告第326号，编号GB-T50353－2005公布了《建筑工程建筑面积计算规范》，自2005年7月1日起实施，随之《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》（建标【1995】736号）发布的《建筑面积计算规范》停止执行。现执行的规范中，个别项目计算有所更改，如原“属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按其柱外围水平投影面积计算”，现为“有永久性顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，应按其顶盖水平投影面积的1/2计算”。也就是说像加油站、车棚等的建筑面积就比原来的少了一半，如果涉及此类建筑物的价格鉴定，其建筑面积的确定，就要加以说明。因此，这些已经办理产权证或有产权记载的建筑物，其建筑面积的确认就在一种过渡阶段。这一建筑面积计算标准的变化对价格鉴定产生了一定的影响。虽然这种标准变化对同一标的的建筑造价没有什么影响，但由于建筑面积计算规则的变化，从而导致建安单价发生了变化，因此我们在参数选取时也要做相应的调整。
附表：《新旧建筑面积计算规则对比表》
附表：新旧建筑面积计算规则对比表 序号
执行年期
鉴定标的
建筑面积计算规则
2005.7.1前（旧）
单层建筑物不论高度如何
按建筑物外墙勒脚以上结构外围水平面积计算
2005.7.1后（新）
单层建筑物高度在2.2米以上者
计算全面积
单层建筑物高度不足2.2米者
计算1/2面积
单层建筑物和多层建筑物首层的建筑面积
按建筑物外墙勒脚以上结构外围水平面积计算
多层建筑物自然层的层高在2.2米及以上者
计算全面积
多层建筑物自然层的层高不足2.2米者
计算1/2面积
2005.7.1前（旧）
单层建筑物内设有部分楼层者
亦应计算建筑面积
2005.7.1后（新）
单层建筑物内设有部分楼层者，其二层及 二层以上的楼层，以及多层建筑物二层及 二层以上的楼层
均应计算建筑面积
有围护外墙的，应按外墙结构的外围水平面积计算； 无外墙的，应按自然层结构板水平投影面积计算；
层高在2.2米及以上者，计算全面积；高度不足2.2米者，计算1/2面积
2005.7.1前（旧）
建筑物内的技术层、层高超过2.2米的
按技术层外围水平面积计算
技术层层高虽不超过2.2米，但从中分割出来作为办公室、仓库的
应按分割出来的使用部分外围水平面积计算建筑面积
2005.7.1后（新）
建筑物内的技术层和检修通道（不论高度如何）
均不计算建筑面积
技术层和检修通道内设有维护结构的办公室、值班室、储藏室等，层高在2.2米以上时
按其围护结构外围水平面积计算建筑面积
2005.7.1前（旧）
电梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墙烟囱等
均按建筑物自然层计算建筑面积
2005.7.1后
室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、水平步道（滚梯）
均按建筑物自然层计算建筑面积
室内提物井、管道井、抽油烟机风道、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等
应按首层面积计算建筑面积
2005.7.1前（旧）
建筑物内无楼梯，设室外楼梯的，其室外楼梯
按每层水平投影面积计算建筑面积
室内有楼梯并设室外楼梯的，其室外楼梯
按每层水平投影面积的一半计算建筑面积
2005.7.1后（新）
有永久性顶盖的室外楼梯
应按其依附的建筑物自然层数的水平投影面积之和的一半计算建筑面积
序号
执行年期
鉴定标的
建筑面积计算规则
2005.7.1前（旧）
有柱的雨蓬、车棚、货棚、站台等
按柱外围水平面积计算
独立柱的雨蓬、单排柱的车棚、货棚、站台等
按顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积
2005.7.1后（新）
雨蓬的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.1米时
应按其水平投影面积的一半计算建筑面积
2005.7.1前（旧）
突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等
按围护结构外围水平面积计算建筑面积
突出屋面的没有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等
不计算建筑面积
2005.7.1后（新）
屋顶楼梯间、水箱间、电梯机房、花架、凉亭、露天泳池等
不计算建筑面积
2005.7.1前（旧）
无围护结构的凹阳台、挑阳台
按其水平面积一半计算建筑面积
2005.7.1后（新）
建筑物的阳台
均应按其水平投影面积的1/2计算
2005.7.1前（旧）
建筑物内变形缝、沉降缝等，凡宽在300mm以内者
均依其缝宽按自然层计算建筑面积，并入建筑物建筑面积之内计算
建筑物内宽度大于300mm的变形缝、沉降缝
不计算建筑面积
2005.7.1后（新）
建筑物内的变形缝
应按其自然层合并在建筑物面积内计算 10
2005.7.1前（旧）
建筑物间有顶盖的架空走廊
按其顶盖水平投影面积计算
2005.7.1后（新）
建筑物间有围护结构的架空走廊
按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.2米及以上者计算全面积；层高不足2.2米者计算1/2面积
有永久性顶盖无围护结构的
应按其结构底板水平面积的1/2计算
无永久性顶盖的架空走廊
不计算建筑面积
