经纪人复习资料_房地产经纪人复习资料
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经纪是社会经济活动中的一种中介服务行为，即经纪活动。具体是指以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事居间、代理、行纪等业务的经济活动。经纪的起源：是商品生产和商品交换发展到一定阶段的产物
经纪活动的特点：活动范围的广泛性、活动内容的服务性、活动目的的报酬性、活动的隐蔽性和非连续性、活动责任的明确性
经纪收入：性质：经营收入、劳动收入、风险收入的综合。构成：成本和利润
分类：
1、法定佣金：强制性，不得高于或低于国家规定标准。
2、自由佣金 ：经纪人与委托人协商确定，写入委托合同中，确定后对双方具有约束力。按成交额一定比例提取。
经纪的作用：
1、传播经济信息
2、加速商品流通
3、有利于资源合理配置
4、有助于市场规范完善
5、促进社会经济发展
房地产经纪活动的必要性：
1、房地产价格昂贵，维持费用高；
2、房地产不可移动；
3、房地产商品及其交易具有高度复杂性。房地产商品自身信息的复杂性、房地产交易价格的复杂性、房地产交易专业信息的复杂性、房地产交易心理的复杂性 经济活动的基本类型：居间是指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并收取委托人佣金的一种商业行为。房地产买卖居间、房地产租赁居间、房地产抵押居间、房地产投资居间
代理是指以委托人名义，在授权范围内，为促成委托人与第三方进行房地产交易而提供服务，并收取委托人佣金的行为。商品房销售代理是中国目前房地产代理活动的主要形式。
经纪人员职业资格：
（一）职业资格种类
分为：房地产经纪人执业资格、房地产经纪人协理从业资格。
取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件。取得房地产经纪人协理从业资格，是从事房地产经纪活动的基本条件。房地产经纪人的权利： 依法发起设立房地产经纪机构；
加入房地产经纪机构，承担房地产经纪机构关键岗位；指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务；经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要文件； 要求委托人提供与交易有关的资料；
有权拒绝执行委托人发出的违法指令； 执行房地产经纪业务并获得合理佣金。
1、房地产经纪人员的权利：（2）房地产经纪人协理的权利
有权加入房地产经纪机构；协助房地产经纪人处理经纪业务并获得合理的报酬。
2、房地产经纪人员的义务：
遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德； 不得同时受聘于两个或两个以上房地产经纪机构执行业务；向委托人披露相关信息，充分保障委托人的权益，完成委托业务；
为委托人保守商业秘密；接受国务院建设行政主管部门和当地地方政府房地产行政主管部门的监督检查；接受职业继续教育，不断提高业务水平。房地产经纪人员的职业道德：房地产经纪职业道德是指房地产经纪业的道德规范，是房地产经纪业从业人员就这一职业活动所共同认可并拥有的思想观念、情感和行为习惯的总和。
职业道德的基本要求：遵纪守法、恪守信用、以“诚”为本、尽职尽责、公平竞争，团结合作礼仪修养：礼仪是指人们在社会交往中由于受历史传统、风俗习惯、宗教信仰、时代潮流等因素而形成，既为人们所认同，又为人们所遵守，是以建立和谐关系为目的的各种符合交往要求的行为准则和规范的总和。
房地产经纪人员礼仪修养：仪容与着装容貌修饰、服饰、举止、表情接待礼仪称呼、介绍、引导、名片、电话礼仪
经纪人员职业能力：
1、调查研究能力
2、人际沟通能力
3、协调成交能力
4、观察判断能力
5、开拓创新能力
经纪人员与经纪机构关系：
1、房地产经纪人员与房地产经纪机构之间有执业关系
2、房地产经纪人员与房地产经纪机构之间有法律责任关系
3、房地产经纪人员与房地产经纪机构之间有经济关系 经纪机构的经营模式类型：
1、无店铺模式2有店铺模式
3、网络经营模式
房地产居间：是指向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并收取委托人佣金的行为。
房地产居间业务基本流程：
1、业务开拓
2、业务洽谈3、房地产查验
4、签订房地产经纪合同
5、信息收集与传播
6、撮合成交
7、协助办理房地产权属登记（备案）
8、房地产交验
9、佣金结算
10、售后服务
居间房源的概念：狭义：委托房地产经纪人出售或出租的房屋；广义：委托方及其委托的物业 房源构成要素：
1、房源的物理心态
2、房源的用途及其权属状况
3、房源的业主心理状态
房源开拓渠道：
1、小业主：指普通消费者。开拓渠道：报纸广告、路牌广告、派发宣传单张、电话访问、互联网、直接接触。
2、大业主：是相对于散户而言，通常指一些拥有批量房屋的单位，如房地产开发商、资产管理公司、银行、法院等。房源信息的共享方式
私盘制：保障了搜集房源信息的房地产经纪人的利益，有利于提高其搜集房源信息的积极性。公盘制：经纪人生意面达到最大，工作效率也提高。分区公盘制：综合了私盘制和公盘制的优点。
房源信息的更新：周期性访问、访问信息的累计、房源的循环利用
客源的概念：客源是指对购买或租赁房屋有现实需求或潜在需求的客户。
客源管理的内容：基础资料、需求状况、交易记录 客源与房源的关系：
1、互为条件，缺一不可。
2、在客源与房源的市场营销活动中，两者相得益彰。
3、互为目标，不断循环。
房地产居间合同的法律特征：
1、居间合同以促成委托人与第三人订立合同为目的2、居间人在合同关系中处于介绍人的地位、3、居间合同具有诺成性、双务性和不要式性
4、居间合同具有有偿性
代理的种类：
1、委托代理
2、法定代理
3、指定代理
代理业务的种类：
1、房地产卖房代理业务：商品房销售代理、房屋出租代理、二手房出售的代理
2、房地产买房代理业务
房地产转让：是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房屋转租：是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
房屋转租的条件：出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。
厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。有下列情形之一的房屋不得出租： 属于违法建筑的；不符合安全、防灾等工程建设强
制性标准的；违反规定改变房屋使用性质的；法律、法规规定禁止出租的其他情形。
代理物业查验的基本途径：
1、文字资料了解
2、现场实地察看
3、向有关人员了解
代理物业查验主要内容：
1、物业的物质状况
2、物业的环境状况
3、物业权属状况（类别、是否清晰、其他权利设定情况）
经纪信息构成的要素：
1、语言要素
2、内容要素
3、载体要素
经纪信息特征：
1、广泛性
2、共享性
3、时效性
4、多维性
5、积累性
经纪信息系统构成：
1、房源信息
2、客户信息
3、房地产市场信息
4、房地产经纪行业信息经纪信息管理流程：搜集：
1、收集公开传播的房地产经纪信息
2、从开发商内部获取房地产经纪信息
3、现场踏勘收集
4、关系网收集
5、利用网络获取 管理系统功能：
1、文字处理
2、数据处理
3、图形图像处理
4、电子报表
5、文档管理
6、电子邮件处理
7、声音处理
8、查询记录
9、安全保密
10、资源共享
主要风险：
1、信息欠缺引起的2、操作不规范引起的3、承诺不当引起的风险
4、资金监管不当
5、产权纠纷
6、经纪业务对外合作
7、经纪人道德风险
8、客户道德风险。
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