苏州市国有土地房屋征收和补偿暂行办法_国有土地房屋征收
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苏州市住房和城乡建设局 关于征求对《苏州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》意见的函
各市、区人民政府，苏州工业区园区、苏州高新区管委会: 为规范我市国有土地上房屋征收与补偿活动，顺利开展我市公共利益建设项目的房屋征收工作，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称房屋征收条例），结合我市实际情况，我局草拟了《苏州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（征求意见稿）。现根据市领导指示精神，进一步征求各方意见，请在2月19日（星期五）下班前将意见书面反馈至我局，如无意见也请书面告知。
联系人:高建光；联系方式：65180138，***；传真:65180433；电子邮箱:sunny_1967@163.com。
附件：《苏州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（征求意见稿）
苏州市住房和城乡建设局 二〇一三年七月三十一日
苏州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法
（征求意见稿）
为切实维护公共利益，规范我市国有土地上房屋征收与补偿活动，保障房屋被征收人合法权益，顺利开展我市公共利益建设项目的房屋征收工作，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称房屋征收条例），结合我市实际情况，制定本暂行办法。
一、征收组织体系
1．苏州市人民政府、县级市人民政府负责本行政区域内国有土地上的房屋征收与补偿工作。
国家和省另有规定的，从其规定。
2．苏州市住房和城乡建设局为苏州市国有土地上的房屋征收部门（以下简称房屋征收部门），组织实施苏州市区的房屋征收与补偿工作。
各县级市人民政府确定的房屋征收部门组织实施各自行政区域内的房屋征收与补偿工作。
3．房屋征收部门可以委托各区及相关单位承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以承包方式承接房屋征收任务，不得以营利为目的。
房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。
4．市、县级市人民政府有关部门应当根据房屋征收条例规定和政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。
5．任何组织和个人对违反本暂行办法规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。
监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。
二、征收基本程序
1．符合房屋征收条例第八条、第九条规定的公共利益建设项目，需要征收国有土地上单位、个人房屋的，由项目建设单位向房屋征收部门提出房屋征收申请，并提供发展和改革部门立项批文、规划部门建设用地规划许可证（含规划定点红线图）、国土资源部门土地性质证明材料。
2．房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当书面通知国土、住建、规划、公安、工商等部门暂停办理征收范围内的新建、改建、扩建房屋，改变房屋和土地性质用途，房屋析产、买卖、租赁和抵押，户口迁入或者进行分户，工商营业执照等相关手续。暂停期限最长不得超过一年。
3．房屋征收部门组织对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，收集相关证据，被征收人应当予以配合。
调查中发现有未经登记的建筑，由房屋征收部门移送规划部门，规划部门应当及时作出认定和处理。
调查结束后，房屋征收部门应当将调查结果在征收范围内以公告形式公布。
4．房屋征收部门在组织调查的同时，应当委托两家或者两家以上具有房地产评估资质的评估机构对征收范围的房屋进行采样评估，取得征收范围内被征收房屋类似房地产市场价格和修正系数的数据（类似房地产市场比较法），同时测算征收成本。
5．房屋征收部门拟定征收补偿方案并报政府。方案应当包括以下内容：
（1）补偿方式和补偿方式选择权；
（2）住宅、非住宅认定标准和面积认定标准；（3）计户规则；
（4）住宅、非住宅类似房地产市场价格的评估基数；（5）各类补偿、补助、奖励的标准；
（6）产权调换房源或安置房的数量、地点、套型面积和结算基本价格，安置房购买标准；
（7）拟定的签约期限和提前搬迁奖励期限；（8）需要规定的其他内容。
市、县级市人民政府应当组织有关部门对拟定的征收补偿方案进行论证，并在政府网站和征收范围内公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。
6．市、县级市人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况在政府网站和征收范围内及时公布。
因旧城区改造需征收房屋，半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合房屋征收条例规定的，市政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
7．征收项目社会稳定风险评估工作由房屋征收部门和征收项目所在地人民政府共同负责实施。社会稳定风险评估应当按照市委办公室、市政府办公室《关于转发的通知》的内容进行，并形成房屋征收社会稳定风险评估报告。
8．房屋征收补偿费用应当设立征收专户，建立健全征收补偿资金使用审批程序，做到征收补偿费用足额到位、专户存储、专款专用，保证房屋征收工作的顺利进行。
监察部门、审计部门应当对征收补偿费用使用情况进行监督和跟踪审计。
9．市、县级市人民政府应当以书面形式作出房屋征收决定并及时公告。公告应当载明实施的项目名称、确切的征收范围、征收补偿方案、启征日期、现场接待地点和联系方式、监督举报电话和行政复议、行政诉讼权利等事项。
征收涉及被征收人超过500户以上的，应当经政府常务会议讨论决定。
三、征收房屋评估
1．对从事征收房屋的房地产价格评估机构实行信用管理制度。市住建局根据具有资质的房地产价格评估机构的资质等级、从业经历、评估技术水平、社会信誉等情况，每年度核准后公布。
2．房地产价格评估机构由被征收人在房屋征收部门公布的名录中协商选定。具体由房屋征收部门在征收范围内公布评估机构名录，公布后5日内在征收现场登记被征收人的选择意见，半数以上被征收人共同选择一家房地产价格评估机构的，视为协商选择成功，由房屋征收部门与其签订委托评估合同后进行评估作业。协商选定不成的，由房屋征收部门推荐拟选房地产价格评估机构，并在推荐后5日内在征收现场登记反对意见。反对意见未超过半数的，视为推荐成功；反对意见超过半数的，由房屋征收部门在公布的名录中公开抽签确定。房屋征收部门应当在抽签前5日内在征收范围内公告抽签时间和地点。公开抽签过程与结果应当由公证机关或者律师现场见证。
房屋征收部门应当将受委托的房地产价格评估机构的资质证书、营业执照、经注册房地产估价师本人签名的资格证书在征收范围内现场公示。
3．同一征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产评估机构承担。
如由两家或者两家以上房地产价格评估机构承担同一房屋征收评估项目的，应当就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取等进行沟通协商，执行统一标准。
4．被征收房屋的评估方法应当优先采用房屋征收部门在调查阶段采样的类似房地产市场比较法。不宜采用类似房地产市场比较法的，可采用其他方法评估。
5．房地产价格评估机构应当按照委托合同约定的时间和要求，到被征收房屋现场逐户进行实地查勘评估，核对评估对象状况，做好实地查勘记录，拍摄反映被征收房屋外观和内部状况的影像资料，并妥善保管。
被征收房屋实地查勘记录，应当由被征收人、房屋征收部门有关人员和实地查勘的注册房地产估价师等共同签字认可。
因被征收人原因不能对被征收房屋进行入室实地查勘、拍摄影像资料或者被征收人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由无利害关系的第三人见证，并在评估报告中作出说明。
6．被征收房屋室内装饰装修的价值和其他不动产的价值应当与被征收房屋主体的价值分别评估。被征收房屋室内装饰装修的价值应当根据工程造价的计价方法结合成新确定。
7．房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果向被征收人公示7日，公示期间应当安排负责房屋征收评估项目的注册房地产估价师进行现场说明解释。对被征收人反映的确属错估的部分，注册房地产估评师应当现场予以记录，并报房地产价格评估机构进行修改、完善。
房地产价格评估机构在分户初步评估结果公示期满并修正后，应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当及时向被征收人转交分户评估报告。
8．被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告必须由负责房屋征收评估项目的两名或者两名以上注册房地产估价师签字，不得以印章代替签字，同时加盖房地产价格评估机构公章。
9．被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，房地产价格评估机构应当作出解释说明。被征收人或者房屋征收部门对评估价值有异议的，自收到评估报告之日起15日内，向房地产价格评估机构书面申请复核评估。
房地产价格评估机构自收到复核评估申请之日起5日内给予答复。评估价格发生变化的，应当重新出具复核评估报告；评估价值没有发生变化的，应当书面告知复核申请人。
10．被征收人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，自收到复核结果之日起15日内，可以向被征收房屋所在地房地产评估专家委员会申请鉴定。受理房屋征收评估鉴定后，房地产评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起15日内，指派3人以上单数成员组成鉴定组，处理房屋征收评估鉴定事宜，并出具书面鉴定意见。
11．被征收房屋评估时点为市、县级市人民政府房屋征收决定公告之日。
四、征收补偿与安置
1．对被征收人给予的补偿包括：（1）被征收房屋价值的补偿；
（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。被征收房屋的价值由房地产价格评估机构优先按照类似房地产市场比较法作出。搬迁补偿费、临时安置补偿费、停产停业损失补偿等标准以及其他有关补助和奖励标准，由市、县级市人民政府另行制定后公布。
2．被征收人可以选择货币补偿，也可以产权调换。但下列情形除外：
（1）征收非公益事业房屋的附属物，不作产权调换；（2）征收租赁房屋，被征收人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，房屋征收部门应当对被征收人实行产权调换；
（3）征收工业用地上的房屋，不作产权调换；对符合当地产业发展政策，可按产业集中的要求，置换相应规模的工业用地。
被征收人选择产权调换的，应当提供产权调换房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋的差价。
因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
3．被征收房屋分为住宅和非住宅两类，以房屋所有权证记载的设计用途或者建设工程规划许可证记载的功能认定。房屋所有权证未记载的，以房屋档案记载的用途认定。
非住宅分为商业用房和非商业用房两类，具体分类情况由房屋征收部门另行公布。以营业执照记载的经营范围和经营方式认定。
4．住宅改作非住宅使用的，按照《江苏省城乡规划条例》第五十条规定认定。
非商业用房改作商业用房使用的，应当报请规划部门批准；涉及改变土地用途的，应当依法办理审批手续。未经批准擅自改变的，仍按原用途认定。
不予认定住宅改作非住宅和非商业改作商业用房的，但实际有合法经营者的，对持有效营业执照的，可补偿搬迁、停产停业损失补偿等费用。租赁经营的，需提供有效租赁合同。
5．征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，应当按照市住房保障有关规定优先给予住房保障，被征收人可以不参加社会轮候。
6．实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。
被征收房屋的合法面积认定、计户规则，租赁房屋、落实政策房屋的补偿，安置最低居住保障，安置房过渡期限等由房屋征收部门另行制定。
7．被征收人或者房屋承租人在征收公告规定的签约期内提前搬迁的，征收部门应当给予适当奖励。奖励期限由房屋征收部门在征收补偿方案中确定。
8．被征收人或者房屋承租人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人或者房屋承租人支付搬迁费。选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人或者房屋承租人支付临时安置费。
9．安置房的规划、建设应当征求房屋征收部门的意见，安置房应当符合国家质量标准和设计规范，满足交付就能入住使用的基本功能。
房屋征收部门应当在房屋征收范围内设置固定场所，公开所有房源的地理位置、小区布置图、各幢房屋的单体平面图及楼层的方格示意图、安置房价格等内容，供购房人了解和自由选择。
10．房屋征收部门应当依法建立健全房屋征收补偿档案管理制度，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。对房屋征收补偿费用和使用情况的审计结果也应当公布。
征收补偿结束后，房屋征收部门根据档案管理要求，及时将征收补偿档案移交至市城建档案馆。
五、补偿协议的订立，履约及违约处理方式和达不成补偿协议的处理。
1．房屋征收部门应当与被征收人或者房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内订立补偿协议。征收补偿协议书应当统一文本格式。
补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
2．房屋征收部门与被征收人或者房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，或者被征收房屋所有人不明确的，由房屋征收部门报请市、县级市人民政府作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
补偿决定报批程序，由市、各县市人民政府另行规定。3．被征收人或者房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定确定的期限内又不搬迁的，由作出征收决定的人民政府依法申请人民法院强制执行。
六、其他 1．已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理。对在规定期限内，达不成补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在裁决规定的搬迁期限内又未搬迁的，由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。
2．各县级市人民政府可根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》和本暂行办法，结合当地工作实际，制定具体实施办法。
3．本暂行办法自公布之日起施行。
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