二手房买卖详细流程(全攻略)_二手房交易详细流程

二手房买卖详细流程(全攻略)由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“二手房交易详细流程”。

二、审核房屋产权

常识:辨别产权证真假

1992年建设部就曾要求全国各城市使用统一标准、格式的房屋产权证。但当时，并没有对房屋产权证的封皮及内页颜色、尺寸、材质和所表注的字体、字样、字号做统一要求。只是对所发放的房屋产权证的内容重点做了要求。因此，直到1998年1月以前，全国各个城市所发放的房屋产权证的颜色、大小、格式都不尽相同。那么，我们应该如何正确区分房屋产权证的真伪呢？1998年1月起，北京、上海、天津等全国各大城市率先使用由国家建设部统一制作的房屋权属证书，而其他的城市也于2000年7月1日前陆续使用。为维护房地产权利人的合法利益，维护房地产市场秩序及房改工作的顺利进行，国家建设部决定采用统一的房地产权属证书，由中国人民银行北京印钞厂独家印制。分为《房地产所有权证》、《房地产共有权证》和《房地产他项权证》。《房地产所有权证》的特征如下：

1．建房注册号：由于新证由建设部监制，建设部对每个能够发证的市、县发证机关都进行了注册登记并予以编号。在辨别时注意该产权证是否有编号，而这编号是不是建设部公告的全国统一的编号。

2．发证机关盖章：法定的发证机关是各市、县房地产管理局，而房产证上所盖的发证机关印章均是机器套印。印迹清晰、干净，印色均匀。

3．团花：在封面里页有土红、翠绿两色细纹组成的五瓣叠加团花，线条流畅，纹理清晰。

4．暗印、水印：宋体“房屋所有权证”底纹暗印，将纸对着光线处可见高层或多层水印房屋。

5．用纸：浅粉色印钞纸。

6．编号：在“注意事项”页的右下角，有印钞厂的印刷流水编号，同一发证机关的权证号码是连续的。

7．发证编号：在首页花边框内上端有由发证机关编制的权证号码。此号码与发证机关的登记簿册、挡案记载相一致。业主可电话查询。

8．花边：在首页，即发证机关盖章页上有上下左右均等宽对称的咖啡色花纹边框，花纹细腻、清晰。

9．封皮：材质为进口涂塑纸，封面上部印有中华人民共和国国徽，下部第一行字“中华人民共和国”是用圆体字印制。第二行字“房屋所有权证”是用黑体字印制。

买房是件大事情 二手房产权状况查询要“三步走”

要了解房屋的产权状况，购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。产权证件是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。身份证件是指身份证、工作证和户口簿。资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格，例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提交其他共有人同意的证明书等等。其他证件是指：出租房产，要查验

承租人放弃优先购买权的协议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优先购买权的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。

第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源，查验的具体方式是查验产权记录。

第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交情况，至于该房屋在经营过程中发生债务和责任，则必需查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款和偿还额度、利息和租金的来源，从而对该房产有更深的了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押，房屋是否被法院查封等。总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，两相对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节，不至于有所遗漏。

二手房钱款交割四种方式最安全

专家提出，有四种安全的钱款交割方式。

第一种，买卖双方直接交接。就是购房人与房主谈妥成交价格并签好买卖合同后，购房人将钱存在存折上，在约定时间同房主到房地局办理房产过户手续；在完成房产过户之后，购房人与房主一同到开户银行将钱存入房主的账户。

第二种，通过公证处交接，这种方式也称为公证处提存。交易双方共同到公证机关办理房款公证，买方将房款交由公证处代管，卖方在与买方签约登记后，依有关凭证到公证处取款。由于公证处是较有公信力的部门，在公证处的监督下交易双方的权利和义务都会得到很好的保护。目前北京兴业安居房地产经纪公司便采用此种方式。

第三种，通过律师事务所交接。即交易双方通过律师所签署合同，然后购房人将钱款存入律师事务所，待办完过户手续后，再由律师事务所将钱转付给房主。

第四种，通过银行托管交易资金或由银行为个人出具履约保函。这种方式是通过银行作为居间担保方托管交易资金，或为交易双方出具履约保函来负责二手房交易过程中的钱款安全；如因购房人没有履行合同义务，房主可按履约保函约定索赔，经由银行确认后由银行直接支付索赔金。

专家建议说，如果交易方愿意承担一定的费用，可以考虑公证提存、银行担保、律师监管等第三方担保的形式。

另据专业人士建议，消费者在进行二手房交易过程中一定要到能进行“透明交易”的品牌中介公司进行交易，买卖双方见面有效杜绝了中介公司“欺上瞒下”行为，并且签署三方居间合同，杜绝了中介公司“囤积现金”、“赚取差价”、“携款逃跑”现象的发生，同时有效保证了二手房交易的安全可靠性。

三、签定执行合同

四、办理房产过户

二手房交房全攻略:如何避免交接纠纷

在房产交易中因交房而产生的纠纷主要表现于水、电、煤气及其附属设施和房屋装修等方面。如果在买卖双方的《房地产买卖合同》中，对上述情形予以关注，那么在实际的房屋交接过程中，这样的矛盾会在很大程度上被避免。

1.结清水表账单

自来水公司目前实行的是户名住宅地址制度，大多数的房产上下家不需要办理水表过户手续。但在交房时根据买卖合同的约定，双方须要进行抄表读数，并按实际的抄表数由业主结清所欠费用。按自来水公司的规定不论是谁使用的，凡发生逾期未缴的按日加收千分之二的滞纳金，如经30日催缴后仍未缴清水费和滞纳金的住户，则停止供水。建议下家在交房前要询问上家是否已付清水费，交房当日要求上家携带好近期的水费账单。

2.告知电表状况

按电力公司规定，凡发现私自装拆电表箱、私自开启封印、擅自改变计量装置等行为均属违章行为，违者按违章用电处理。因此，在交房时建议下家亲自查验电表是否有移动改装的痕迹。在实际操作中，现新建商品房的电表户名基本为业主本人或是开发商名字。在办理交房手续时除双方核对电表读数外，还须双方携带本人身份证件、房产证、私章等前往所在地电力营业厅办理电表过户更名手续，并结清该电表的所有欠费。

3.协助煤气过户

按照煤气公司的规定，上下家必须凭《房屋买卖合同》其中须写明本房价已包含煤气设施费或该煤气设备无偿转让的证明文字，以及上下家的身份证，上家近期的煤气费账单，双方亲自到燃气部门办理过户更名手续。更名手续费10元由下家承担。对于没有约定或约定不清的，燃气部门将拒绝办理。

4.协助有线电视过户 :

有线电视实行一户一卡制，如遇上家拖欠费用的情况，时间一长，有线站会作封端处理。因此在交房时下家可要求上家提交交房当日上月的有线电视费收据凭证及有线电视初装凭证。下家凭上述两样资料和新的房地产权证，即可到房屋所在地的街道有线电视站办理过户手续。

5.结清电话，宽带费用

如果下家无需延用上家的电话号码，则上家可以去电信公司注销或迁移该号码，然后下家另外自行申请安装电话。如果下家需要延用上家的电话号码，则上下家一起到电信部门办理过

户手续，并以交房当日为准结算话费账单。至于宽带费用以交房当日为准并以上月账单结算。

6.结算维修资金

按照房地产管理部门的规定，住宅转让时，维修资金账户中余款是不予退还的，因此上家凭《商品住宅维修资金结算交割单》绿色联可向下家按实结算或赠送给下家。同时维修资金的所有人更名为下家。

7.物业更名及结算物业管理费用

建议上下家到房屋所在地的物业管理处办理以交房当日为准结算物业管理费。同时下家办理物业进户手续。

8.迁移户口

在交房时上家的户口没有及时迁出是发生纠纷最多的因素之一。因此下家在交房当日前一天可以到房屋所在地的警署查阅上家的户口是否已经迁出。如果上家户口要在交房后才可迁出，则下家一定要与上家就此问题约定清楚并做好书面确认。

二手房过户交易费用表

收费项目出售方购买方收款人

1印花税0.05%0.05%交易中心

2手续费5元/平方米（上下家各付一半）交易中心

3契税免交1.5%交易中心

4权证登记费免交100元交易中心

5权证贴花免交5元/本交易中心

6地基图免交25元--192元交易中心

7代理费2.5%1%中介机构或经纪公司

二手房贷款“七步走” ：

如果要顺利并成功取得二手房按揭贷款，消费者一般要“七步走”：

第一步：先找好意欲购买的房屋，但是该房屋必须是产权明晰（已办理《房屋所有权证》），并具备符合ZF规定的进入房地产市场流通的条件的房屋。

第二步：选择一家银行指定的能办理按揭贷款业务的房产交易代理机构（如泉州房产交易管理所房地产中介事务所），并在该机构完成房产价值评估工作，交纳房产评估费。第三步：申请二手房抵押贷款时应填写借款申请表，并向贷款银行提交下列资料：

1.身份证明（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）、学历证明、婚姻状况证明；

2.经济收入证明，并可有选择性地提供包括存款证明、有价证券在内的其他财产证明；以上证明资料越全面，银行在放贷评审中的评分越高，享有贷款金额及时间的条件越优越；

3.买卖双方签订的购房协议书；4.同意以所购房屋作抵押的证明；5.有不低于购房价款30％的自有资金；6.贷款银行要求提供的其他文件或材料。而售房人须提供如下资料：

1.售房人（含共有人）身份证明及复印件、婚姻状况证明；

2.房屋共有权人同意出售的书面文件；

3.所售房屋的房屋所有权有效证件及复印件；

4.如房屋已出租，须提供承租户同意出售的证明文件；

5.保证所售房屋符合上市出售条件的证明。

第四步：银行对买卖双方送交的资料的真实性、合法性、合规性及借款人的资信进行审查，审查合格后，出具《贷款承诺函》给买方，银行会注明提供几成，几年按揭贷款。

第五步：买方将购房的首期款存入银行指定的房产交易代理机构（如泉州房产交易管理所房地产中介事务所）在该行的账户，由银行冻结，售房人于首期款交付、《贷款承诺函》签订后，到泉州房地产交易管理所办理房屋交易手续。

第六步：房屋交易手续及新《房屋所有权证》办理完毕后，买房人与贷款银行签订借款合同，办理抵押、保险等有关担保手续。

第七步：借款合同生效，资金划入买方的指定账户，然后买方将贷款和首期款一并交付给售房人。

如何规避交易风险

今年3月，林女士和刘先生约定以18万元总价成交刘先生在泉州市区的一套住宅，林女士先支付8万元给刘先生，其余10万元按揭贷款，双方到产权部门办理了过户手续，林女士以过户后的产权证为抵押向银行申请贷款。不料，银行在审批过程中以林女士不具备相应的还款能力为由拒绝了贷款申请，两人都没有料到好端端的一宗买卖会泡汤。

由于林女士在不清楚自己能否申请到银行贷款前就同刘先生办理了过户手续，最后功亏一篑，不仅买房不成，还要在办理过户手续中支付相关的费用。

对于林女士在交易时出现的这一问题，专业人士指出，二手房交易的风险在二手房按揭过程中同样存在，交易双方应尽量规避。

一、一般情况下，办理二手房按揭，交易双方应在办理过户手续之前就申请，而在办理过户手续之后再申请，就会造成交易不成的危险。银行在审批贷款时除了要调查买方的经济状况，有无还款能力外，还要求双方提供房屋的评估报告，取评估价和交易价中较低的价格确定其贷款金额。买方需要支付不少于30％的首期款，同时贷款年限还要以房屋的使用年限等因素进行确定。买卖双方不清楚这些环节都有可能导致交易失败。

二、办理二手房按揭，需要办理完过户手续，产权人的名字由卖方更换为买方后，才能以该处房产作为抵押申请贷款。一般情况下，在办理过户手续前，买方支付的首期款应存入银行

指定的房产交易代理机构在该行的账户，由银行冻结，这样可以避免类似买方恶意拖延办理按揭手续的时间，卖方也就迟迟不能收到卖房的尾款或卖方收到首期房款而迟迟不办理房屋过户手续等风险。

三、如果只有购房合同和发票，而未办理产权证的房子尽量不要购买，否则也可能因为开发商的问题而最终无法办理产权证。

专业人士指出，为了最大限度地利用资金，建议使用一些银行提供的新业务——“个人住房循环授信”业务，购房者可一次性从该行获得最大30年的循环授信额度，已还的住房贷款本金，无需重新办理抵押手续，可随时再借，解决不时之需。

二手房按揭费用

贷款相关费用和交易费用

一、贷款相关费用包括：评估费、公证费、抵押登记费、保险费等，该费用因各收费单位的标准不同而略有不同；

二、交易费用包括：交易监证费、契税等，这些费用房管部门都有相应的收费标准。

购买二手房几时交首期付款最省钱

购买一手房什么时候交首期？大部分市民都很清楚，签了合同就必须交首期款了。但是购买二手房，什么时候交首期款才最稳妥呢？签了购房合同就交首期款，不担心二手房产权有问题？不担心业主携款潜逃？毕竟开发商有ZF监管，二手房业主则无从监管。

二手市场行家认为，二手房买卖，买家办理按揭购房的，在银行出具了新买家的同意贷款书后，到房地产交易中心完成交易过户递件后，才交首期款是最稳妥的。因为近年各大银行都收紧了个人房贷条件，除了最优质的客户，大部分二手房无法做到七成按揭，部分客户只能做到五成按揭，如果在银行发放同意贷款书以前就提早交首期款，一旦银行贷款批不下来，买家要承担很大的购房压力。

另外，到交易中心递件申请交易过户也是一个重要关口，因为如果业主房屋产权不清晰，交易中心工作人员是不会收件的，所以购房者最安全的是在递件完毕时交首期款。李永强也表示，如果业主担心交出房产证办理递件后买家不交首期，可以要求买家在银行出具同意贷款书后，递件办交易过户前，把首期款先放在第三方中介公司里，待完成递件手续后才交给业主。