房地产基本概念_房地产的基本概念

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房地产基本概念

1．房地产

房地产又称不动产，是房产和地产的总称，房产总是与地产连贯为一体的，具有整体性和不可分割性。

2．房地产市场

一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。

二级市场，是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。

三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。

3．房地产与建筑业的区别

房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的行业。

房地产业与建筑业既有区别又有联系。主要区别是：建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。这两个产业有着非常密切的关系，在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产业是房地产开发和建设的甲方，建筑业是乙方；房地产业是策划者、组织者并承担发包任务，建筑业则是承包单位，按照承包进行管理的要求完成土地开发和建设的生产任务。

4．国土局

代表国家行使土地所有者的职权以及对房地产市场、房地产行业进行管理的一个政府部门。

5．商品房

是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。

6．开发商／开发商

专门从事房地产开发和经营的企业。

7．代理商

经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及为物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务。

8．房地产产权

是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权，具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。简单说就是拥有使用该房屋或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。房屋作为不动产，与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项自销售中，开发商拥有产权并独立出售、出租的房屋、车库等有产权，但像属于小区绿地等部分的土地及公建，对购房者而言，就不具备产权的概念。

9．如何办理产权

每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等到房屋交易部门办理立契手续后，办理过户手续。可以委托中介机构或由开发商代办。

10．房地产产权登记

指凡在规定范围内的房地产产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》。产权登记是房地产产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产产权实施有效管理，并确定房地产权利。房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载。

11．国土局产权登记处

办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门。

12．公证处

是一个国家的证明机关，是法律公证的机构。

13．房地产证

是房屋土地权属凭证二合为一，是房地产产权的法律凭证。

14．房地产公证

公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承等行为的合法性作法律公证。

15．商品房预售许可证

按规定，房屋未建好之前出售均要办理此证，开发商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花(现楼不需此证)。

16．房地产买卖合同

是由国土局统编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议。所有的商品房销售都须签订此合同，内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必须做公证。

17．房屋所有权

房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权(包括出售、出租、抵押、赠与、继承)的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。

18．房屋使用权

是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等，它包含在房屋的所有权之中。

19．土地的所有权形式

国家所有，集体所有。20．土地所有权的变更

集体所有的土地经过国家征用转为国家所有。

21．国家所有的土地

包括城市市区的土地；农村和城市郊区中依法征收、征用、征购并收归国有的土地；国家未确定为集体所有的林地、草地、山岭、荒地、滩涂。

22．集体所有的土地

集体所有的土地只能由村民集体合法经营管理(如举办乡镇企业)或个人承包经营，不得擅自租赁或与开发商合作开发。如宅基地，其房不能转让；宅基地、自留地、自留山属集体所有。

23．国有土地使用权

国有土地实行所有权和使用权分离制度。国有土地可以由全民、集体所有制单位和个人使用，但须依法取得“国有土地使用证”。土地使用权的年限：居住用地70年；商业、旅游、娱乐用地40年：工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综台用地及其他用地50年。

24．房地产开发用地

必须是城市规划区范围内的国有土地或将集体所有的土地依法经过征用转为国有土地。开发商须通过土地使用权出让、转让程序取得土地使用权，并取得“建设用地规划许可证”。国有土地使用权的获取：

(1)土地使用权出让(政府以拍卖、招标、协议的方式)；

(2)土地使用权划拨(无偿)，包括国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目；

(3)土地使用权转让(出售，交换／赠与)。房地产转让、继承、赠与、遗赠(转移的是房屋所有权和土地使用权)。

25．商品房现售的条件

开发商具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；取得土地使用权证／使用土地的批文；持有建设工程规划许可证和施工许可证；通过竣工验收；拆迁安置已经落实；供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；物业管理方案已落实。

26．商品房取得预售许可证应当具备的条件

(1)预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；

(2)按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书：

(3)持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并己办理建设工程质量和安全监督手续；

(4)已确定施工进度和竣工交付使用时间；

(5)已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户；

(6)预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权；

(7)法律、法规规定的其他条件。

27．房地产的登记发证制度 产权发生变化需进行登记。

(1)转移、分割、抵押、继承、租赁等；

(2)登记是应当完成的程序，否则权利人的权利尚处于不确定状态，容易遭受侵害；

(3)没有登记，权利人的权利仍应受到保护。

地产类型

1．居住区用地

是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。

2．住宅用地

是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地(含宅间绿地和宅间小路等)的总称。

3．其他用地

是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。

4．公共服务设用地

一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。

5．道路用地

是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民不汽车、单位通勤车等停放场地。

6．公共绿地

是指满足规定的日照要求，适台于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状、带状绿地等。

7．道路红线

是指城市道路(含居住区级道路)用地的规划控制线。

8．建筑线

一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。

9．房屋用地

是指房屋以及按照规划要求的配套设施所占用的土地，包括房屋占用的土地和按照规划要求的配套设施占用的土地。

10．住宅用地

是指供居住的各类房屋用地。

11．工业用地

是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣(灰)场地等用地。

12．仓储用地

是指国家、省(自治区、直辖市)及地方的储备、中转、外贸、供应等各种仓库、油库、材料堆场及其附属设备等用地。

13．商业服务业用地

是指各种商店、公司、修理服务部、生产资料供应站、饭店、旅社、对外经营的食堂、文印社、报刊门市部、蔬菜购销转运站等用地。

14．旅游业用地

是指主要为旅游业服务的宾馆、饭店、大厦、乐园、俱乐部、旅行社、旅游商店、友谊商店等用地。

15．绿化用地

是指公园、动植物园、陵园、风景名胜、防护林、水源保护林以及其他公共绿地等用地。

l6．公共建筑用地

是指文化、体育、娱乐、机关、科研、设计、教育、医卫等用地。

房产术语

1．商品房

是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。

2．经济适用住房

是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。

3．存量房

是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。

4．外销房

外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预(销)售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外(含港、澳、台)的企业、其他组织和个人。

5．内销房

内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。

6．准现房

准现房是指房屋主体己基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内、外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

7．尾房

尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到85％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两极。

8．烂尾房

烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾”的情况一般不会发生在房产推出销售的时候，而是随着项目的不断推进，一步步显现。

9．廉租房

廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是滕退的旧公房等。

10．二手房

二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另 些于里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。

11．期房

期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这期间的商品房称为期房，消费者在这阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。

12．现房

所谓现房是指开发商已办妥房地产权证(大产证)的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。

13．容积率

容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在l万㎡的土地上，有4000㎡的建筑总面积，其容积率为0.4。

14．建筑密度

建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与住区用地的比率(％)，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

15．绿化率

绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。

16．住宅的建筑面积 建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体及柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

17．套内建筑面积

也称实用面积，对应着实用率，不包括分摊面积，套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积。

18．实用率／得房率

实用率也称得房率，是套内建筑面积和住宅面积(销售面积)之比，大于使用率。即：实用率=套内建筑面积/住宅建筑面积。

商品房取得“五证”过程

房地产商具备什么条件才能销售商品房呢?根据国家有关法规的规定，必须获得五种特定许可证。这五种特定许可证就好像是房产销售的“绿卡”，缺一不可。房地产商在销售商品房时应具备“五证”即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售许可证》。

1．《国有土地使用证》

本证是证明土地使用已向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地的使用权的法律凭证。按照《城市房地产管理法》的规定，房地产商转让房地产，必须与市县人民政府土地管理部门签订土地使用权出让合同，并按照出让合同的约定支付全部土地使用权出让金，并依法登记领取土地使用权证书。否则房地产商不得转让房地产。有的房地产商在集体所有的土地上建房并出售，这种情况下，房地产商肯定没有拿到土地使用证。因为按照有关法律规定，集体所有的土地，只有经依法征用转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让。领取土地使用权证书的房地产商，还要按照上地使用权出让合同约定的土地用途进行开发建设。有的房地产商获得某块地的土地使用证，但合同约定的土地用途不是建造商品住房，而房地产商擅自改变土地用途，在这块上地上建造可在市场上销售的商品房，这种情况也是不合法的。

2．《建设用地规划许可证》

本证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。核发《建设用地规划许可证》的目的在于确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益，为土地管理部门在城市规划区内行使权属管理职能提供必要的法律依据。未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效，占用的土地由县级以上人民政府责令退回。

3．《建设工程规划许可证》

本证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，国家核发《建设工程规划许可证》的目的，是确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。该证件同时也是建设活动中接受监督检查时的法定依据。房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，城市规划行政主管部门可责令其停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施，对有关责任人员，可以由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分。

4．《建设工程施工许可证》

本证明建筑施工单位符合施工各种条件，允许其开工的批准证件。建筑施工是一项复杂的生产活动，是房地产开发项目得以顺利实现的重要环节。涉及到监理、设计、资金、图纸、建筑材料等各方面的因素。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得工许可证的不得擅自开工。

5．《商品房销售许可证》和《商品房预售许可证》

本证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。商品房预售可以加快房地产融资、搞活房地产市场。但这种方式具有较大的风险性和投机性，为保障购房者的合法权益，《城市房地产管理法》规定房地产商预售商品房的，必须向房地产行政管理部门办理预售登记，领取《商品房预售许可证》后，才能预售商品房。有的城市为了更好地规范房地产商的销售行为，还要求房地产商在销售商品房时要分别办理《内销房销售许可证》和《外销房销售许可证》。此外，房地产商在销售商品房时，如房屋已经建成，还应当持有房屋所有权证书。

付款与税费

1．一次性付款

这是在以前供不应求的卖方市场时最为常见的销售方式。在现在买方市场时一般多见于那些低价位小单位的楼盘销售，通常一次性付款都有优惠。

2．分期付款

分期付款又分免息分期付款和低息分期付款。是指客户将购房款分为若干批次付给开发商。在实际付款的过程中，往往因为客户后续付款不积极会造成回款不及时，在很多楼盘中开发商未采用这种付款方式。

3．银行按揭

这是目前最普遍使用的付款方式，银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给开发商，以后购房者按月向银行分期支付本息。银行按揭业务在国内发展非常迅速，使得市场潜在需求能够迅速转化为有效需求。银行按揭是促进房地产市场活跃的最有效手段。

4．诚意金

是指商品房在未取得预售证之前，开发商收取客户的可退回的款项。客户交纳诚意金一般可以获得开发商的折扣承诺，即到开发商取得预售证而公开发售时，客户可以凭此额外折扣购房。开发商收取诚意金的目的有以下几个：取得部分流动资金、吸引客户对楼盘情况的长期跟踪和熟悉、试探客户的需求以作调整改进、试探客户接受的心里价位、吸引投资者的进入。

5．定金

定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国有关法律法规的规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额20％。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。

6．违约金

违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。

7．公共维修基金

公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。

8．契税

是指当房地产所有权发生转移时，就当事人所订立的契约按房地产交易价格的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。凡是国有土地使用权出让(土地使用权转让包括出售、赠与、交换)都需要交纳契税。契税除了具有一般税收的性质和作用外，还具有证明房地产产权转移合法性的作用。