4解读湘地税发25_朝地税发78号

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解读湘地税发[2010]25号：《关于加强土地增值税征收管理工作的通知》

湖南省地方税务局

www.daodoc.com 2010-07-09 文章来源：

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经省法制办审核，湖南省地方税务局于2010年6月22日下发了《关于加强土地增值税征收管理工作的通知》（湘地税发〔2010〕25号）（以下简称《通知》），并规定从2010年7月1日起执行。

一、《通知》出台的背景和意义

为进一步加强和改善房地产市场调控，国务院办公厅于2010年1月7日印发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号），全国房地产市场整体上出现了一些积极变化。随后仍有部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃等问题，国务院于2010年4月17日又下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求各地区、各有关部门高度重视并落实责任。同时在文件中明确提出“税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查”，充分发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。因此，国家税务总局于2010年5月25日下发了《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号），并提出了五条具体要求。为此，我省根据国务院和国家税务总局相关文件精神，结合实际出台了本《通知》。该通知的出台既是文件精神的需要，也是进一步规范我省土地增值税征收管理工作的需要，更是充分发挥土地增值税调控作用，促进我省房地产市场健康发展的需要。

二、《通知》的主要内容

《通知》主要是根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）和《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发[2009]91号）精神，结合我省实际，予以明确和规范的。其实质内容主要体现在如下八个方面：

（一）进一步明确了土地增值税的征收方式。

《通知》第二条规定：土地增值税的征收方式分两种，即查账征收和核定征收。其主要目的是要求各级地税部门根据纳税人的实际情况，实事求是地确定征收方式。这样规定，有二个方面的意义：

其一，可以防止和避免“一刀切”的现象。一是可以防止对一些收入不实、虚列成本的，同样采取查账清算，从而造成土地增值税税款大量流失的现象；二是可以避免在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。

其二，体现了鼓励纳税人遵纪守法、健全账务的导向作用。

（二）及时调整了土地增值税预征率。

《通知》第三条第一款规定：我省预征率调整为，普通标准住宅1.5%；非普通标准住宅（含车库等）2%；别墅、写字楼、营业用房等3%；单纯转让土地使用权5%。

这一规定的主要依据是国家税务总局国税发[2010]53号文件第二条规定：中部和东北地

区省份预征率不得低于1.5%；也是在《湖南省地方税务局关于调整土地增值税预征率的通知》（湘地税发〔2008〕16号）基础上进行的部分调整，即普通标准住宅的预征率由1%提高到1.5%，其他的没有变动。

（三）调整了土地增值税核定征收率。

《通知》第三条第二款规定：核定征收率分别为，普通标准住宅5%；非普通标准住宅、别墅、写字楼、营业用房等6%。

这一规定的主要依据是国家税务总局国税发[2010]53号文件第四条规定：核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。同时也考虑到我省房地产市场相对比较健康、价格相对不高的实际情况，确定了等同和略高于总局规定最低标准的二档核定征收率。

（四）明确了从严掌握核定征收的规定。

国家税务总局国税发[2010]53号文件第四条规定：核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。

因此，我省在《通知》第二条对核定征收方式的征管流程作了规定：即基层税务机关应根据企业或项目的实际情况，按规定填报《土地增值税核定征收认定表》；县市区局税务机关根据审核情况，向纳税人发出《土地增值税核定征收税务事项告知书》。在《通知》第三条第二款对两种特殊情况又作了严格要求：即对房地产开发公司既开发建造普通标准住宅，又开发建造其他类型商品房的，其销售收入应分别核算，否则一律从高核定；对房地产开发企业或其他非房地产开发企业转让土地使用权的，或房地产开发企业以房地产投资、联营的或以转让股权名义转让房地产的，不适用核定方式征收，应进行查账清算。

这样规定，既体现了我省遵循国家税务总局从严掌握核定征收的原则，又统一规范了我省核定征收方式的征管流程，同时还能有效地杜绝一些房地产开发商利用土地增值税核定征收方式逃避土地增值税的行为。

（五）强化了土地增值税清算审核工作。

《通知》第四条规定：土地增值税清算审核是土地增值税征管工作的关键环节。并要求“各市州局应于每年5月31日前上报3-5户重点清算审核和纳税评估的典型材料。”

这样规定，进一步强调和强化了土地增值税清算审核工作的重要性。政策规定：凡符合土地增值税清算条件的纳税人，应当依照有关税收政策规定在90日内自行清算完毕，然后及时向主管税务机关报送清算的相关资料。而主管税务机关的主要职责就是对纳税人自行清算的资料进行审核，审核纳税人申报情况的客观性、真实性和合理性，审核计算过程的合法性和计算数据的准确性。同时，要求每年定时报送清算的典型材料，这样做虽然增加了基层工作量，但可以促使各级地税机关将土地增值税清算审核作为一项常态化、必须性的工作进行加强和管理。

（六）强调做好纳税评估工作，规范清算退税管理。

由于土地增值税是社会关注度高、敏感性强、政策复杂、征管难度较大的税种。为切实加强土地增值税的征管工作，《通知》第四条认真做好土地增值税清算审核和纳税评估工作，认为纳税评估是把住企业清算退税的重要关口。各地要从本地房地产行业平均利润率和平均税负率入手，加大纳税评估的力度，特别是对自行清算要求退税的和清算审核中发现重大疑点的项目进行重点分析和评估。

同时，对清算退税的问题作了明确规定：即企业自行清算提出申请退税的，应向主管税务机关填报《土地增值税清算退税审核表》。税管员在清算审核和纳税评估后确认应退税的，应在纳税人填报的《土地增值税清算退税审核表》上签具意见，报主管税务机关审核。退税金额在50万元以内的，由县市区地税机关审核；退税金额在50万元（含50万元）以上的，由市州地税机关审核。这一规定，明确了清算退税的工作流程、审核权限，既让纳税人知道如何办理清算退税手续，又让税管员和审核机关切实负起责任，认真进行清算审核和纳税评估，严格按照 “谁审核，谁负责”的原则进行操作，能有效地堵塞利用清算退税的政策规定骗取退税现象的发生。

对于开发多种类型商品房清算退税的问题，《通知》第四条进一步予以明确：即对开发项目中既有普通标准住宅，又有其他类型商品房的，当开发项目中其他类型商品房没有销售完毕或部分暂不对外销售的，一律不办理退税手续，待开发项目全部销售完毕，全面清算审核后，再办理补（退）税手续。这样规定，有二个方面的作用：

其一，由于同一开发项目中不同类型商品房的增值收益有高有低，按照政策规定分别进行清算，不同类型商品房清算补（退）税的结果不一，如果分开办理补（退）税手续，势必会增加纳税人的工作量。待开发项目全部销售完毕，所有类型商品房清算审核后，一次性地办理补（退）税手续，可以避免重复劳动，更好地服务于纳税人。

其二，可以有效地防止部分开发企业钻税收政策的空子，先期仅销售普通标准住宅，进行清算时需要退税；而将增值收益高的其他类型商品房暂不对外销售，待开发项目完工一段时间后，主管税务机关放松管理时再对外销售，容易造成土地增值税的漏征漏管。

（七）加大了土地增值税的稽查力度。

《通知》第五条规定：各级税务机关要加强对房地产税收的日常检查，辅导纳税人如实办理土地增值税申报手续，对在清算审核和纳税评估中发现重大疑点的，要移送稽查部门组织力量进行重点稽查。

这样规定，有利于促进房地产开发企业逐步提高自行清算的准确度和纳税遵从度，有利于加强土地增值税清算审核和纳税评估过程中与税务稽查的紧密联系和配合，有利于加大对重大疑点项目的稽查力度。

（八）解决了新旧政策的衔接问题。

由于房地产项目开发周期长、时间跨度大，在开发初期纳税人一般按照当时的政策进行了投资收益的分析和预测，为保证纳税人不因税收政策的变动而过多地影响投资收益，也为了保持税收政策的相对稳定性和连续性，在《通知》结尾规定：对于采取核定方式进行纳税的，可以实行分段征收，即2010年6月30日前按原核定征收率执行，2010年7月1日起按本通知规定执行。这样规定，既统一了全省新旧政策执行的问题，又解决了核定征收纳税人的后顾之忧，确保了部分纳税人的正常利益。也就是说在2010年6月30日前销售并取得收入的核定征收纳税人，仍可以按《湖南省地方税务局关于进一步明确房地产若干税收政策的通知》（湘地税发〔2008〕135号）第一条规定的核定征收率执行；对于查账征收的纳税人来说，无论核定征收率如何变动，都不影响其土地增值税税负的变化，因为查账征收是按销售收入减除法定扣除项目金额后的余额，依四级超率累进税率征收的，土地增值税的这个根本性政策依据始终没有发生变化。然而，征收方式一经确定，不可随意变更。（财产行为税处供稿）