购房常识_购房要点及房产小常识
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大产权和小产权指的是什么？
大产权，小产权的区分主要是房产证的主体不同。大产权是指开发产向房屋管理部门申办的整个楼盘的产权证；小产权主要是指业主办理的所购买的商品房产权证。
商品房竣工后，开发商先进行“初始登记”，获得《房屋所有权证》即通常讲的“大产权”。之后购房者可以为自己购买的房屋办理房屋产权转移登记，将房屋从开发企业名下转移到购房者名下，即所说的办理小业主的房地产权证，即“小产权”。
只要开发商已经办理了大产权证，小业主的办证问题基本能解决，但如果开发商失踪了，或不愿意为业主继续办理房产证的，购房人可起诉或申请仲裁，胜诉后凭法院判决或仲裁裁决办理小产权证。
房地产登记有哪几种？
在我国，房屋权属的确立是以登记发证为标志的，只有登记发证的房屋，其所有权才会受到法律保护。分为：
1）初始登记：新建房屋竣工后，权利人所进行的原始登记；
2）转移登记：房屋买卖、交换、赠与、继承、调拨、以房地产作价入股或其他以房产清偿债务等事由进行的登记。
3）变更登记：房屋所有人（共有权人）名称改变，房屋坐落的变更、房屋面积增加或减少、房屋登记号等事项变更的，权利人申请变更登记；
4）他项权利（抵押权）登记：设定房屋抵押权，当事人申请房屋抵押登记；
5）注销登记：房屋灭失、抵押权终止、房屋权利灭失的，权利人申请注销登记；
6）补证、换证登记：证书遗失的，申请补证登记；证书（证明）破损的，申请换证登记。跃层住宅和复式房屋是一样的吗？
所谓跃层住宅是指“套内空间跨越两楼层及以上的住宅”一般一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下。
复式住宅在概念上仍属一层，但其层高（上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离）较其他普通住宅层高些（规范规定普通住宅层高不宜高于2.8M，一般设计多采用2.7M），如高为3.3米左右，跃层高为5.6米左右。
现房、准现房和期房有什么不同？
人们通常按交房时间将商品房分为期房和现房。
期房是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得大产证为止，所出售的商品房； 现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房。
准现房是指已经竣工，但没有进行初始登记并取得大产权证的房屋。
购买商品房如何确定产权？
第一，城市房屋权属必须依法实行登记，方能获得产权。我国《房地产管理法》第59条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”房地产权属登记制度是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权（占有、使用、收益及处分的权利）以及由上述权利产生的抵押权、典当权等房屋它项权利进行登记，并依法确认房屋归属关系的行为。因此，“登记”是房地产成为商品进入流通领域后而进行交易的一个必经环节，也是房屋产权归属的一个重要法律依据。第二，必须到房地产行政管理部门办理登记，方能领取房地产权证。《房地产管理法》第60条规定：“由县级以上地方人民政府房地产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”其他任何单位和个人都无权颁发。第三，只有开发商申请房屋初始登记，领取了《房屋所有权证》，购房人才能申请办理转移登记，领取个人《房屋所有权证》。我国《城市房屋权属登记管理办法》规定：房屋权属登记分为1．总登记；2．初始登记；3．转移登记；4．变更登记；5．它项权利登记；6．注销登记。对商品房买卖而言，开发商应当在新建房屋竣工后的3个月内向房屋行政登记机关，申请房屋所有权初始登记，即申请取得房屋所有权证，并应提交用地证明文件或者土地使用许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。只有当开发商在初始登记后，并取得新建商品房《房屋所有权证》后，购房人才能申请房屋权属转移登记。所以，没有商品房的初始登记，即开发商申请领取的房屋所有权证，也就没有商品房的转移登记，即购房人申请领取房屋所有权证。第四，购房人应持房地产开发商提供的房屋所有权等有关证明文件和商品房买卖合同、协议、购房付款凭证等，到房地产管理部门所属的房地产交易所或房地产市场办理房屋交易手续，并缴纳有关税费，办理权属登记，领取购房个人房屋所有权证。所以，买了合法商品房，并不等于就有了房屋产权，只有进行了房屋权属转移登记并获得了由房地产行政主管部门颁发的房屋所有权证，才算真正确定了该房屋的产权，才能受国家法律的保护。
产权过户：买房后应及时到房屋主管部门申请产权转移过户登记。买进的房产，只有在进行了合法的产权登记，并取得《房屋所有权证》（即房屋产权证明文件）后，你对房屋的所有权及其他权利才会得到法律的保护，通过产权登记，可以使你验证所购买房产是否存在产权问题。若发现产权问题，可及时通过法律向卖方索赔。
请注意，在产权登记过程中，有些手续需要卖方协助办理，这一条必须在合同中列明。产权登记费用，一般由买方承担。
若您买的是商品房，则按有关规定，开发商在交房时应向房管局做好商品房竣工产权总登记，并在领取《竣工验收证书》后的5个月内为购房者申办房地产证。
房屋验收一、二、三：有很多读者来电话询问，拿到入住通知书后该怎么办？验房时应该注意些什么？如何减少与开发商之间的纠纷？现将验房时应注意的情况刊出，以飨读者。
办理入住手续是收楼的正常程序，但目前发展商能让买家先验房后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批准条，让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主进得房去，发现存在问题，申诉起来也软弱无力。为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收，以免留下后患。或者可在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。
对所购商品房进行验收主要应注意以下几点：
第一、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象；
第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符；
第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用；
第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题；
第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题；
第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因
并要求开发商签字、盖章。
索要“两书一表”
向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题时按约维修。
《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则
是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的规范，问题比较少；而目
前问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。
按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案。您验房时不能只看开发商有没
有这张《备案表》，同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等。《竣工验收备案表》对
房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，出了问
题，如果是发展商的过失，可以追究其责任。
签收《房屋验收单》
在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前，您一定先签订《物业管理公约》，做一个事先约定，避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎
么核定，做到明明白白。同时，考察一下您的小区物业管理公司的资质，是否具备您要求的管理标准。
其后，还要了解您所买的物业公摊面积有多少，您要让开发商出具北京市房屋土地管理局或区局直属
测绘队出具的《竣工实测表》，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，您就可以签收《房屋验收单》了。
分期付款：
又分为免息分期付款和低息分期付款，是目前比较吸引人的付款方式。
利：缓解一次性付款的经济压力，也可用房款督促开发商履行合同中的承诺。
弊：分期付款随着付款期限的延长，利率会越高，房款额比一次性付款的房款额高。
一次性付款：
是过去最为常见的付款方式，目前一般多用于那些低价位小单元的楼盘销售。
利：一次性付款一般都能从销售商处得到房价款的5%左右的优惠，如是现房则能很快
获得房屋的产权，如果是期房则这种付款方式价格最低。
弊：一次性付款需要筹集大笔资金，且损失此项资金的利息，对经济能力有限的购房者
压力较大。如果是期房的一次性付款，开发商有可能不按期交房，造成利息甚至全部房款损
失，购房风险大。
什么叫按揭：按揭”具有房地产抵押及分期还款两层含义。它是指按揭人将物业的产权转让
于按揭受益人（银行）作为还款保证，还款后，按揭受益人将物业的产权转让回给按揭人。具体地说，按揭贷款是指购房者以所购得的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款，购房者按照
按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行；银行按一定的利率收取利息。如果贷款
人违约，银行有权收走房屋。
签定合同：签订购房合同时一定要慎重对待，因为您的权利和义务都体现在内了。另外，一
旦将来与销售方发生纠纷，购房合同可是解决的重要根据和凭证。所以，在签合同之前，您
需要仔细查验发展商的资格和“五证”(即计委立项可行性研究的批件、规划许可证、土地使
用证、开工建设许可证、商品房预售许可证)；如果是现房, 根据规定，发展商已经不需要
再办理“销售许可证”，而改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行房屋所有权的初始登记，办理《房屋产权证》。您一定要看清楚发展商的《房屋产权证》是否包括了您想
买的房子？一切检查完毕后，您还需要交纳一定数额的定金。
在合同中，买房人必须要把全部有疑惑的问题落实下来，通常，发展商会将一些承诺印
在宣传品中，或由售楼人员口头答应，但是等到实际交付的时候，很可能就会出现问题，而
引起纠纷。发展商会把先前的承诺推翻，说合同中没写。所以，您千万不要疏忽大意，任何
值得注意的问题都要落实在合同里。
您如果对签订合同没有把握，可以委托律师来协助办理，律师可以帮助您起草补充协议、审查税费明细表、审核契约须知、制定签约后的付款进程表、审查付款情况等等。
(注意： 还有可能会出现的情况是，购房者在交付了定金之后，随着对该房产项目了解的加深而感觉不好，不想购买的时候，发展商能否退还定金？这就需要购房人和发展商在双方协议中明确何种情况下，购买者可以终止协议，拿回定金。)
注意事项：购房者往往先通过广告或销售人员的介绍感觉某处楼盘比较好，有购买的意向，这时，售房人员会要求您先交纳200～500元的“小订”。并承诺，交款后，可以为您保留3～5天的房号，在这几天内，如果您决定购买此房，就要交纳1万元或2万元不等的定金，即“大订”，并签订《认购书》，然后在规定的期限内双方签订房屋预售或销售合同。实践中，购房者如果在交纳“小订”后不愿购买此房，开发商一般会很痛快地将钱款退还给购房者。
由于购房者不明白此种“小订”和“大订”的区别，往往认为交纳“大订”后，在签订正式合同前如果不愿购房或不能就购房协议与开发商达成一致，“大订”依然可以退还。但当要求退款时，却被告知该定金不予退还。特别是有些开发商的广告宣传与实际状况存在较大差距，使购房者不愿再购买时，争议比较多。
由于没有明确的法律规定，当前法律界也存在着不同的意见。
有的观点认为，《认购书》是购房者保证按时与开发商签订正式的房屋买卖合同，如果不能按时签订此合同，则应该承担违约责任，所以“大订”应该属“定金”性质。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，卖房者有权以购房者违约为由不退定金；如果卖房者将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。
有的观点则认为，《认购书》是在购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议后，准备进一步协商前签订的临时认购协议，通常的做法是在约定面积、房屋单价及总价款后，约定一个期限，买方需在此期限内与卖方签署正式合同。买方支付订金即取得在此期限内的优先购买权，在约定的时间内，卖方不得将该房屋售予他人，所以“大订”应该是“订金”。
所谓“定金”，既是一种重要的担保方式，又是一种违约责任的形式。是指债权债务关系中，为了担保债的履行，一方当事人在债务未履行之前先行交付给另一方当事人一定数额的货币。如果一方当事人不能履行规定的义务，可以定金形式承担违约责任。《民法通则》、《合同法》和《担保法》等均有专门规定。从法律规定的定金罚则来看，定金为解约定金，即交付定金的一方当事人不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。同时，定金也具有证约定金的性质，即具有证明合同成立和存在的作用。此外，因为定金于债务履行后可以抵作价款，所以定金也就具有预先给付的性质，这是定金与订金的相同之处。
而“订金”一词在法律上没有明文的规定，它在生活中往往“定金”相混同，有时因为笔误或认识上的不清，往往将“定金”写成或说成是“订金”。
“订金”与“定金”的债务性质完全不同，“订金”属于预付款性质，它不起担保作用。卖方违约，买方无权要求其双倍返还，只能得到原额。如买方决定不购买，卖方应将认购金退还；但如果买方超过规定期限以后才决定不购买，认购金就作为对卖方保留房号期间损失的赔偿，不退给买方，因此，“订金”有时也被称为认购金、诚意金。
由于“订金”与“定金“的法律后果不同，买卖双方应当对尚未签订正式合同的后果、签订正式合同的最后期限、房间预留的期限以及开发商违约时是否双倍返还等问题加以明确或沟通，以避免纠纷。
同时，如果购房者在规定的时限内去与卖房者签订合同，但因购房合同或补充协议的具体条款使双方发生争议而不能达成一致意见，致使购房者不能认购房屋的，此责任不应由购房者独自承担，发展商应当退还“订金”。否则，购房者交纳了此笔费用后，一旦与开发商不能就正式合同达成一致意见，就要受到严重损失，这对购房者是不公平的。
因此，购房者在买房前一定要注意《认购书》的约定内容，分辨清楚是“定金”还是“订金”，留意“定金”风险。
签定流程：你在选好房源，谈妥价格后，便是该去签订认购书了，这个时候还得交付一定额度的定金，发展商此时会把有关的资料和相关文件交给你，并讲清项目进展情况。
认购书主要内容包括：
1． 认购物业；
2． 房价，包括户型、面积、单位价格（币种）、总价等；
3． 付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款；
4． 认购条件，包括认购书应注意事项、定金、鉴定正式条约的时间、付款地点、帐户、签约地点等。
在签定完认购书后，销售方还应给购房人发放《签约须知》，以便使购房者明白下一个细节，购房人只有明白其中内容，才能顺利签定购房契约，其内容包括：签约地点、购房者应带证件、购房者委托他人签约时有关委托书的证明、有关贷款凭证的说明、缴纳有关税费的说明。
建设工程开工证：是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心，负责开工审批等项工作。
建设用地规划许可证和建设工程规划许可证：建设用地规划许可证和建设工程规划许可证：是建设单位用地和建设工程的法律凭证，没有这“两证”的用地单位属非法用地，其工程建筑也是违章建筑，不能领取房地产权属证件。
商品房销售（预售）证：商品房销售（预售）证的主管机关是北京市房屋土地管理局，证书由市房地局统一印制、办理登记审批和核发证书。“五证”中最重要的是土地使用证和商品房销售（预售）许可证，两者表明所购房屋属合法交易范畴。
国有土地使用证：国有土地使用证：是单位和个人使用国有土地的法律凭证，受法律保护。北京市房屋土地管理局对直接添发的《国有土地使用证》根据国有土地使用方式不同，分别加盖《北京房屋土地管理局划拨土地使用证专用章》、《北京市房屋土地管理局有偿土地使用证专用章》、《北京市房屋土地管理局交纳使用费土地使用专用章》、《北京市房屋土地管理局临时土地使用证专用章》。
怎样判断商品房竣工验收备案表的真伪？商品房竣工验收备案表上应加盖有施工单位、建设单位、监理单位、设计单位及房屋管理部门的公章，您可以持该复印件向房屋管理部门进行真伪验证。
二手房交易 谨慎避开七个陷阱：
陷阱一：房屋没有产权，只有使用权。
有一些二手房由于各种原因在原房主的手里只有使用权，并没有产权，或者没有完整产权，这些房子是不能参与市场交易的，因此不管是否签订了合同，都是无效的，根本不能办理房产过户手续，也就不能购买这样的房产。
·陷阱二：卖房者非房屋产权所有者。
有些人在看房的时候会想当然的认为住在这个房子里就是房主，其实不一定，在签订购房合同和交定金之前最好验证房主的身份和房产备案资料，确认卖房者和房主就是一人，并且房产备案资料也符合。如果是委托卖房，必须有原房主的书面授权资料或语音授权资料，这样才能交易。
·陷阱三：房屋是共有产权房，卖房行为并没有获得房产共有者的同意。
房屋的产权归属可以是一个人的，也可能是多人的，比如说夫妻共有财产的房子其产权就属于夫妻两人，任何一方都无权单独处理。对于共有产权的二手房，必须获得共有者的一致同意，才能够签订有效的购房合同和办理过户手续。
·陷阱四：法律限制或禁止交易的房产。
有些房产因为各种原因被法律禁止或者限制交易，比如说被抵押了的房产，或者处于纠纷状态的房产，在购置这些二手房的时候，必须考虑法律限制条件，如果不能解除这些限制的话，即使你跟房主签订了合同，也将被视为无效合同，无法过户，甚至还可能惹上麻烦。
·陷阱五：一房多卖。
比如说一套房子，房主刻意隐瞒购房情况，跟多个看房者签订购房合同，并收取定金和购房款，最后只跟其中的一个人办理过户手续，然后消失，其余的购房者拿着购房合同却无法办理过户。对付这种陷阱最好是买房签合同后交钱立即去办理过户手续，或者去房产管理部门报备，防止一房多卖。
·陷阱六：房屋性质跟购房需求不一致。
房屋性质决定了房屋的用途，在二手房的交易中也必须重视，如果购房者需要购置的是居住房，而房源却是商业用房或者工业用房，自然就无法办理居住房的过户手续，无法获得需要的购房用途。·陷阱七：租赁房屋租客并没有放弃优先购买权。
对于处于租赁状态的二手房来说，租客有着优先购买权，在租客没有声明放弃的情况下是可以阻止购房者办理过户手续的；即使租客放弃优先权，购房者也必须按照原租赁合同履行相关义务。因此，对于处于租赁状态的房子，最好弄清楚租赁情况再决定是否购置。
房屋产权决定了房子的所有权归属，对于二手房的购置者来说，在签订购房合同和缴纳了购房款之后，最重要的事情就是将产权过户到自己的名下，这样才是真正的完成了二手房的交易。如果在购置二手房的时候，遇到上述陷阱，不能过户，那么就会遭遇很大的损失，因此在购置二手房的过程中要尽量避开这些陷阱。
