长沙市雨花区住宅小区管理实施细则_长沙市雨花区

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长沙市雨花区住宅小区物业管理实施细则（试行）

第一章 总 则

第一条 为规范本区住宅小区的物业管理，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据•中华人民共和国物权法‣、•物业管理条例‣（国务院令第504号修订）、•业主大会和业主委员会指导规则‣（建房„2009‟274号）等法律、法规、政策的规定，结合本区实际情况，制定本实施细则。

第二条 本实施细则适用于本区行政范围内的物业管理活动。

第三条 物业管理必须坚持以物权为核心，以市场为导向，以法律为准绳，以契约为规范的原则。

第四条 区政府将物业管理纳入城区管理范畴，各相关部门须积极参与、紧密配合物业管理有关政策的实施。

第五条 全面提升本行政区域内的物业管理覆盖率，对于老、旧、农民安臵小区，政府要统一规划、综合治理，逐步引入物业管理市场机制，提高物业管理服务水平。

第二章 业主、业主大会、业主委员会

第六条 房屋的所有权人为业主，业主的权利与义务：

（一）业主在物业管理活动中，享有下列权利：

1、按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

3、提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

4、参加业主大会会议，行使投票权；

5、选举业主委员会成员，并享有被选举权；

6、监督业主委员会的工作；

7、监督物业服务企业履行物业服务合同；

8、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；

10、法律、法规规定的其他权利。

（二）业主在物业管理活动中，履行下列义务：

1、遵守管理规约、业主大会议事规则；

2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

4、按照国家有关规定交纳专项维修资金；

5、按时交纳物业服务费用；

6、法律、法规规定的其他义务。

第七条 物业使用人包括业主的家人、承租人、借用人和使用房屋的其他人，物业使用人应履行业主义务，物业使用人可接受业主的委托参加业主大会

第八条 召开首次业主大会的条件：交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积50％以上，或者首次交付使用的物业专有部分面积已满2年且交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积30％以上，可申请召开首次业主大会。

达到召开首次业主大会条件，建设单位应书面告知区城乡建设局和所在街道办事处、镇人民政府（以下简称街道）、社区居委会或社区筹委会、村民委员会（以下简称社区），并及时报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。

达到召开首次业主大会条件，但开发建设单位或前期物业服务企业没有及时组织召开业主大会的，占业主总人数10%以上的业主，可联名要求街道（镇）、社区（社区筹委会、村）组织、指导成立业主大会筹备组，召开首次业主大会

第九条

符合成立业主大会条件的，街道办事处、镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

第十条 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道（镇）、社区（社区筹委会、村）代表组成，筹备组成员一般由5—11人单数组成，其中业主代表人数不得低于筹备组总人数的50%，筹备组长由街道、镇人民政府代表担任。

筹备组名单确定后，在本物业管理区域内公示时间不少于5日，业主对筹备组组成人员有异议的，由街道办事处、镇人民政府协调解决，筹备组成立后，90日内做好筹备工作。

第十一条 筹备组应当做好下列筹备工作：

（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有专有部分的面积；

（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（三）草拟管理规约，业主大会议事规则并讨论修改；

（四）确定首次业主大会会议表决规则；

（五）制定业主委员会候选人产生办法及候选人人数和名单；

（六）制定业主委员会选举办法；

（七）其他应准备的事项。

前款内容应在首次业主大会会议召开大会15日前以书面形式在物业管理区域内公告，业主对公告内容有异议的，筹备组应予以记录和答复。

第十二条 筹备首次业主大会必须报送下列资料：

（一）物业管理区域证明；

（二）房屋及建筑面积清册；

（三）业主名册；

（四）建筑区划总平面图；

（五）交付使用的共用设施设备证明；

（六）物业服务用房配臵证明；

（七）其他有关的文件资料

第十三条 业主投票权数的确定，可参考下列方式或在业主大会议事规则中约定。

（一）按专有部分建筑面积确定投票权数，每平方米为一票；

（二）以户为单位确定投票权数，一户为一票，建设单位尚未出售和已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的按一人计算。

一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权。业主为无民事行为能力或限制民事行为能力的，由法定监护人行使投票权，法定监护人没有被选举权。

第十四条 为配合召开业主大会工作，物业管理区域业主多于300户的，可按单位或楼栋推选业主代表，业主代表应当在参加业主大会会议5日前，就业主大会拟讨论的事项书面征求所代表业主意见，并在业主大会会议上如实反映。在业主大会闭会期间或难以启动业主大会时，可由业主代表在征求其代表区域业主意见的基础上，按相关规定由业主代表大会作出住宅小区内公共事务管理的决策，提交业主委员会执行。

第十五条 业主大会决定以下事项：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或更换业主委员会委员；

（四）制定物业服务内容、标准以及物业收费方案；

（五）选聘和解聘物业服务企业；

（六）改变共有部分用途；

（七）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；

（八）筹集和使用专项维修资金；

（九）改建、重建建筑物及其附属设施；

（十）业主大会、业主委员会的活动经费；

（十一）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。业主大会决定本条中

（八）、（九）项应当经专有部分占总建筑面积三分之二以上业主且占总人数的三分之二以上业主同意，决定本条中其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十六条 业主大会会议可分为定期会议和临时会议，由业主委员会组织召开，定期会议每年至少召开一次，经占业主总人数10%以上业主或30%以上业主代表提议，可召开临时会议。

业主委员会不按规定组织召开业主大会会议的，街道（镇）、社区（社区筹委会、村）可以责令期限召开，逾期仍不召集的，街道办事处、镇人民政府可指导社区组织召集。其他单位和个人召集业主大会无效。

第十七条 业主委员会委员由业主大会选举产生，由5至11人单数组成，业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守国家有关法律、法规；

（三）遵守业主大会议事规则、管理规约、模范履行业主义务，按时交纳物业服务费和其他费用；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

（五）具有一定的组织能力；

（六）具备必要的工作时间。

第十八条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

（一）执行业主大会的决定和决议；

（二）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）监督管理规约的实施；

（六）督促业主交纳物业服务费以及其他相关费用；

（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（九）业主大会赋予的其他职责。

第十九条 业主委员会委员实行任期制，每届任期3—5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。

业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任，并进行工作分工。

第二十条 业主委员会应当自选举之日起30日内，持下列文件向区城乡建设局、街道（镇）办理备案手续。

（一）业主大会成立和业委会委员选举情况；

（二）管理规约；

（三）业主大会议事规则；

（四）业主大会决定的其他重大事项。

业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

业主委员会应当建立印章管理制度，并指定专人保管印章。第二十一条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：

（一）管理规约、业主大会议事规则；

（二）业主大会和业主委员会的决定；

（三）物业服务合同；

（四）专项维修资金筹集与使用情况；

（五）物业共有部分的使用和收益情况

（六）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

（七）其他应向业主公开的资料。

第二十二条 业主大会、业主委员会可有活动经费，活动经费包括召开业主大会、业主委员会会议费用、业主委员会的办公费，不宜动用维修资金的维修费，业主委员会委员的工作津贴费，小区物业管理活动的宣传文化费，业主维权费等。

活动经费来源可以计入物业管理成本或来源于共用部分经营收入所得。业主委员会的活动经费事项纳入业主大会议事规则，活动经费的收支必须公开透明，接受小区业主监事会、业主的监督。

第三章 前期物业管理

第二十三条 新建物业项目建设单位须通过招投标选聘物业服务企业，并签订前期物业服务合同。

第二十四条 建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第二十五条 前期物业服务合同可以约定时限，但业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同自动终止。

第二十六条 前期物业管理要进行三次物业移交查验工作。

（一）竣工验收后，建设单位与物业服务企业完成承接查验；

（二）所有工程项目质保期限满一个月前，由开发建设单位物业服务企业、业主委员会完成质保期查验，无工程质量缺陷，验收签字，有工程质量缺陷必须整改，并查验合格。质保期内的质量整改费用由建设单位按照保修期限和保修范围承担。

质保期内房屋漏水，影响物业使用，建设单位必须立即修复。

（三）首次业主大会召开后，建设单位应向业主委员会查验移交物业管理区域内所有公共建筑物、公共设施设备档案资料及各种其他档案资料。

三次接管查验的费用均由房屋建设单位支付。

第二十七条 为了保障房屋及附属设施的质量，引入第三方质量查验机构，重点加强接管查验，移交查验，质保期满的查验。

（一）接管查验，没有完整的查验监测报告，即未达到入住条件，不能通知业主入住；

（二）业主大会成立后，房屋建设单位应将房屋及附属设施向业委会移交，请第三方查验报告；

（三）所有建造、安装等工程质保期满后，必须启动第三方查验程序，不合格的按照规定及时整改，所产生的费用一部由建设单位承担。

第二十八条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工资料；

（二）设施、设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）业主购房时的登记资料；

（五）必须移交的其他资料

第二十九条 新建开发项目应当按照不低于开发建设总建筑面积（包含地上和地下，其中地下车库按照50%比例计算，下同）千分之三至千分之五的比例配臵物业管理用房，费用计入建筑成本：

（一）项目总建筑规模在20万平方米以下的，按照千分之五的比例配臵物业管理用房；物业管理用房建筑面积不得少于150平方米，间数不少于2个自然间；

（二）项目总建筑规模在20万平方米以上，除按照20万平方米的千分之五的比例配臵外，超过部分按超出面积千分之三的比例配臵。

总建筑规模在10万平方米以上的住宅小区，宜将物业管理用房设臵在小区中心位臵或小区主出入口附近。

（三）物业用房必须完全装修达到办公条件，交物业公司使用。

第三十条 新建物业项目，规划设计时应听取物业管理专家对规划设计的建议，施工建设时物业管理工程技术人员要参与全过程。交房前三个月做好物业管理的各项准备工作。

第三十一条 开发建设单位应当向物业公司支付前期物业开办费，包括：

1、物业服务员工费用；

2、公司管理费用；

3、添臵各种物业服务的装备、设备、机具、用具、器具、工具，印刷物业管理的各种文件资料、图、表、册、本。

上述第3项财产属于全体业主共有，登记造册，列入移交。

第三十二条 专有部分交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上，或首次交付使用专有部分之日起满两年且交付使用的专有部门建筑面积达到建筑物总面积百分之三十以上，房屋建设单位应主动申请召开业主大会，并支付召开首次业主大会的会议 费用。

第三十三条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得占有。

第四章 物业管理服务

第三十四条 物业服务企业应具有独立的法人资格，取得物业管理资质，并在资质等级许可范围内提供物业服务。

物业服务企业应当在服务项目处公示营业执照、资质证书、税务登记证和从业人员职业（职称）资格证书。

所有物业服务企业，来本区提供物业服务的，都应到区城乡建设局和项目所在地的街道办事处、镇人民政府备案。

第三十五条 物业服务企业必须和业主大会或开发建设单位签订物业服务合同，并在物业管理区域内公示，接受业主监督。

物业服务合同期满或提前解除合同，物业服务企业应当提前三个月书面告知业主委员会、物业管理行政主管部门和街道（镇），并在物业管理区域内显著位臵公告，以便双方做好续签和终止的准备。合同期满前，业主委员会未作答复，双方的物业服务合同到期终止，合同终止后双方应协商处理过渡期物业服务事项；物业服务企业三个月前已书面告知终止或提出解除合同，而业主委员会未进行选聘物业公司的工作，可以书面告知区物业行政主管部门、街道（镇）、社区（社区筹委会、村），由物业所在地的街道（镇）、社区（社区筹委会、村）督促业主委员会尽快选聘物业服务企业或指导业主进行自治管理，并做好与原物业服务企业的各项交接工作。在新的物业服务企业服务合同未生效前，原物业服务企业应继续依原合同提供物业服务。如业主大会决定提前解除合同，应将解除合同的理由、时间及应承担的法律责任书面告知物业服务企业，并按相关法律法规和合同约定解除合同。对于拒不撤出的被解聘物业服务企业，街道（镇）和物业管理行政主管部门应当责令其限期撤出，对拒不撤出拒交相关资料设备，妨碍社会正常秩序的，当地公安机关应及时介入调查，依法采取相应法律措施，业主委员会可依法提起诉讼或申请仲裁。

第三十六条 违约责任须在物业服务合同中有明确约定。

第三十七条 承担前期物业服务的企业，在首次业主大会未成立之前，因故终止前期物业服务合同的，仍由原开发建设单位负责重新选聘前期物业服务企业。

第三十八条 首次业主大会召开后，业主大会可公开选聘物业服务企业，业主委员会应告知开发建设单位和前期物业服务企业，并要求做好物业交接准备，前期物业服务企业可报名参加竞聘，同等条件享有优先权。

第三十九条 本细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及共用配套的设施设备和共用场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序。向业主或使用人所收取的费用。

第四十条 物业服务收费应当遵循公开合理以及费用与服务水平相适应的原则。区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照物价部门制定的收费办法，在物业服务合同中约定。

第四十一条 物业服务费用采用包干制形式的，费用构成为：

（一）服务员工费用：包括工资、社会保险、住房公积金、工会经费、福利经费、培训教育费等；

（二）房屋及附属设施设备日常运行及零星维修养护费，包括电梯年检费等；

（三）卫生保洁费，包括日常保洁的工具、器具、机具、消杀防疫费、化粪池、排水井、池沟的清疏费等；

（四）秩序维护费，包括安防硬件设施的维护、器材费、保险费等；

（五）园林绿化养护费，包括管理、修剪、中耕、除草、施肥、灭虫、抗旱、防冻、补苗费等；

（六）办公费和固定资产折旧费；

（七）法定税费，包括营业税、所得税、教育与城市建设维护费、防洪资金、工会资金、残疾人资金、各项证照年检费等；

（八）企业管理费分摊，包括企业总部日常费用，企业文化费用等；

（九）合理利润，住宅物业的利润率最高不超过8%；

（十）公众责任保险费用和经业主同意的其他费用（如文体联谊、比赛等必要的社区文化活动等）。

第四十二条 物业服务费由物业服务企业向业主或物业使用人收取。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售、出租，或者因建设单位原因未按时交给物业买受人的，物业服务费用由建设单位交纳。

物业竣工验收合格后，建设单位根据购房合同书面通知买受人办理交付手续，经物业买受人查验收房后，物业服务费由买受人交纳；物业买受人在查验收房时物业存在不符合法律法规规定和购房合同约定的条件，整改期间的物业服务费由建设单位交纳；物业买受人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知买受人办理交付手续的次月开始计收，由物业买受人交纳，但首先由建设单位垫付并负责追缴。建设单位与物业买受人另有约定的，从其约定。

已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照90%交纳。物业服务费按月计收，经双方约定可以预收，但最长预收期限不得超过十二个月。

第四十三条 住宅公共性物业服务费按照法定产权面积计收。已办理产权证的，以产权证记载的建筑面积为准，未办理产权证的，按购房合同标明的建筑面积计算。

由业主购买（使用）的车库、层高达到2.2米杂屋的公共性物业服务费按照同类型住宅收费标准的50%收取。另有合同约定的从其约定。

改变使用性质的住宅用于办公的应按照同类住宅收费标准加收100%，用于商业的应加收200%。改变使用性质的杂屋、车库，用于居住的应按照同类住宅收费标准收取，用于办公的按同类住宅收费标准加收100%，用于商业（包括商业经营，为经营配套的仓储、员工食堂等）的按同类住宅收费标准加收200%。

第四十四条 业主和物业使用人应按时交纳物业服务费，不得因延期交房、未领房屋产权证、土地使用证、房屋漏水、发生被盗、被损害等原因，拒交物业服务费。业主或使用人利益受到侵害，可以通过合法途径直接向侵害人进行维权。

第四十五条 物业管理住宅，因建设单位原因分期开发、分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘污染和交通不便的，由建设单位给予业主相应补偿，并在房屋买卖合同中约定。

第四十六条 物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式约定。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务费用采用包干制的，住宅区公共性物业服务收费实行政府指导价管理。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务费用采用酬金制的，住宅区公共性物业服务收费可实行市场调节价管理。

第四十七条 实行酬金制的物业服务企业应当按照规定对物业服务的各项资金的收支建立台账，每年不少于一次向全体业主公布并接受业主委员会或者业主大会的质询。实行包干制的物业服务企业应当每年不少于一次向全体业主公布住宅区内公共性物业服务项目和服务工作情况，听取业主大会的意见。

第四十八条 住宅小区可实行明码标价“菜单式”物业服务方式，按•湖南省物价局湖南省住房和城乡建设厅关于印发†湖南省物业服务收费管理办法‡的通知‣（湘价服„2010‟76号）文件所明确的五项服务内容、五级服务质量标准与服务等级相对应的五级收费标准，提供质价相符的物业服务。根据•长沙市物价局长沙市住房和城乡建设委员会关于进一步规范我市物业服务收益有关问题的通知‣（长价房„2014‟80号）文件规定，试行菜单式物业服务小区，住宅物业服务分项目、分等级指导价按湘价服„2010‟76号文件所定的基准价在30%范围内上下浮动，此标准执行后，以后的价格调整按照最新的省、市相关文件要求执行。上述内容应在物业服务合同中明确约定。

第四十九条 住宅区划内的道路、绿地，以及其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。利用道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房以及物业共用设施设备、共用部分进行经营，应当征得相关业主、业主大会的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益在扣除合理成本（人工、维护和税费等）后应当按照业主大会的决定使用，并向全体业主公布收益所得的实际收入与支出情况，接受业主委员会的质询。第五十条 物业管理区域内的车辆停放服务，包括场地占用、停车物业服务。已购买或租赁场地使用权的，不再收取场地占用费。非规划区的停车场地占用费由业主委员会经业主大会确定；停车物业服务费和规划区的停车场地占用费、车辆特约保管服务费；车辆停放服务收费由价格主管部门另行制定。

第五十一条 小区还没有召开业主大会，第四十六、四十七条经营收入中属于全体业主共有收入部分，应当存入维修资金账户，并明细记账，每半年向业主公示。

第五十二条 业主（使用人）对房屋进行装修，装修人在室内装饰装修工程开工前，应当向物业服务企业申报。业主、装修人或者装饰装修企业应该与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议，物业服务企业按照室内装饰装修管理服务协议可收取以下费用：

（一）装修服务费：按房屋建筑面积和装修工期在签订装修管理服务协议时一次性向业主收取。装修服务费主要用于装修期间各种设备、设施的能源消耗、装修管理服务、各种资料的制作等费用。

（二）装修垃圾清运费：业主可以委托物业服务企业清运装修产生的垃圾（不包括拆除墙体产生的建筑垃圾），也可以按照规定时间自行清运；委托物业服务企业清运的，清运费标准在政府指导价范围内由业主和物业服务企业协商确定。

（三）出入证件工本费：对出入人员实行证件或登记查询管理的小区，物业服务企业可对装修工人出入实行持证限期管理，并收取证件工本费。

（四）装修押金：根据室内装饰装修管理服务协议一次性向业主和装饰装修企业收取。在装饰装修工程完成后应当立即退回。但是，装修期间损坏的共用部分（公共走廊、墙面等）、共用设施设备（电梯、对讲门等）的修复由损坏责任人承担，当责任人拒绝修复时，物业服务企业可扣取相关装修押金进行修复，其余部分应在装饰装修工程完成后退回。

除上述费用以及实际提供了资料复制服务可以依照市场价格合理收取复印费外，物业服务企业不得另行收取诸如电梯使用费、楼道维修费等与装修相关的其它费用。上述收费标准按照相关文件标准执行。

第五十三条 有关单位向物业管理区域内提供水、电、燃气、热、电信、邮政、有线电视等服务，凡属于政府定价、政府指导价的，应当执行规定的收费标准，不得乱加价、乱收费，并直接向业主收费和提供服务。需要委托物业服务企业代收费的，委托单位应当与物业服务企业签订委托代收、代缴合同，并向物业服务企业支付1-3%的代办服务费。

第五十四条 物业服务收费实行收费公示制度和服务价格登记制度。物业服务企业应在物业管理区域内的显著位臵，将物业服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准（含指导价标准、允许浮动幅度、实际收费标准）和代收的水、电、气、热、电信、邮政、有线电视等收费项目、收费标准以及收费依据、价格举报电话12358等进行公示。对需由业主（使用人）分摊的费用，应当公布具体的分摊原则及计算方法，接受业主的监督和质询。

公示的形式可采取公示栏、公示牌、服务收费手册、多媒体终端等。

业主大会成立前未通过招投标方式确定的住宅前期物业管理公共性服务收费，建设单位或物业服务企业应在物业销售（预售）前15个工作日内持•住宅前期公共性物业服务收费申报审核表‣，到当地价格主管部门办理•湖南省服务价格登记证‣；业主大会成立前，通过招投标方式确定的住宅前期物业管理公共性服务收费标准，以及由物业服务企业和业主委员会经业主大会同意选择协商确定的公共性物业服务费合同期内的执行标准，应由物业服务企业填列•公共性物业服务费备案登记表‣，报经当地价格主管部门办理•湖南省服务价格登记证，实行亮证收费。

第五十五条 物业服务企业不承担收取自身不提供管理或服务的费用。政府有关部门（单位）及社区在物业管理区域内规定应当向业主（使用人）收取费用的，须持合法有效文件自行向业主（使用人）收取。

第五十六条 物业服务企业撤出小区服务时，不得因业主欠缴物业费而带走预购电费、水费、预交物业费、装修押金、公共场地创收收入等属于业主的费用。业主欠缴的物业费可以另行主张权利进行追缴。

第五章 物业的使用与维护

第五十七条 物业区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

第五十八条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得利益相关的业主、业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得利益相关业主和业主委员会的同意。

业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。第五十九条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

第六十条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

第六十一条 业主和物业服务企业应当对物业定期维修养护。当出现危及安全、影响观瞻、侵害公共利益或者影响他人正常使用的情况时，责任人应当及时维修养护或申请专项维修资金。

物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修养护时，相关业主和物业使用人必须给予配合。因阻挠维修养护造成物业损坏或者财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。

第六十二条 房屋在国家规定的保修期满以后，房屋的业主自用部分，由业主自行维修；房屋的共用部位和共用设施设备，由物业服务企业根据国家规定和物业服务合同的约定维修养护。

第六十三条 一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的，应当建立物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称维修资金），维修资金归全体业主所有。

维修资金的具体收缴标准和使用办法，根据•长沙市物业专项维修资金管理办法‣收缴、归集，设立专门账户，按幢建账，按户核算。

业主转让物业时，其维修资金账户中的剩余部分不予退还，随房屋所有权同时结算过户。

第六十四条 维修资金筹集的三种方式：

（一）新购房屋，按照维修资金管理办法，在交购房款时交齐首期维修资金；

（二）当维修资金使用到只剩30%时，立即续筹到首期交款额度；

（三）未交维修资金的老旧小区，由业主委员会提议业主大会讨论决定或按本物业区域的•物业专项维修资金管理规约‣的规定，向业主提出续筹住宅专项维修资金事宜。筹集方式可采取一次性筹集到位，也可以按月在物业费中收取。所归集的物业维修资金单独建账，专款专用，由街道（镇）、社区（社区筹委会、村）监管，确保资金安全。

第六十五条 房屋及附属设施设备保修期满后，物业服务企业应做好三级保养（零星、一、二级保养）、四项工程（零星维修、中修、大修、更新改造工程），零星保养、零星维修费用在物业服务费中列支，其他都在专项维修资金中列支。

第六十六条 发生下列情形之一，需要立即对物业项目进行维修和更新、改造的，维修费用可以直接从相关业主物业专项维修资金中列支：

（一）电梯故障危及人身安全的；

（二）消防、电力、供水、供气系统出现功能障碍或者部分设备损坏严重，存在重大安全隐患或者紧急情况的；

（三）屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严重的；

（四）楼体单侧外墙饰面脱落，玻璃幕墙炸裂等危及人身安全的（五）其他发生危及人身安全和房屋使用安全的紧急情况。

第六十七条 由管理机构代管物业专项维修资金的，发生第六十七条规定的情形时，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业、业主委员会或者相关业主向区建设（房产）主管部门提出书面申请。依照相关规定需要检测、鉴定的，还应当提交相关资质单位出具的书面检测、鉴定意见；

（二）区建设（房产）主管部门收到申请后立即组织相关单位现场勘察；

（三）经勘察需要维修的，区建设（房产）主管部门通知物业服务企业、业主委员会或者相关业主立即组织维修，管理机构按照核实的维修费用百分之五十划转到维修单位；

（四）维修项目竣工后，区建设（房产）主管部门应当将维修情况在物业管理区域内适当位臵公示七日，公示期满后，管理机构将维修费用余额划转到维修单位。

第六十八条 由业主大会自行管理物业专项维修资金的，发生第六十七条规定的情形时，物业服务企业或者相关业主应当报业主委员会确认，由业主委员会预先拨付部分物业专项维修资金。物业服务企业或者相关业主应当组织抢修。维修项目竣工后，业主委员会应当将维修情况在物业管理区域内适当位臵公示七日，公示期满后，将维修费用余额划转到维修单位。

第六十九条 发生第六十七条规定的情形时，物业服务企业、业主委员会或者相关业主未按规定实施维修和更新、改造的，物业所在地的区建设（房产）主管部门或者街道办事处、镇人民政府可以组织代修。工程竣工后，物业所在地的区建设（房产）主管部门或者街道办事处、镇人民政府持工程验收合格证明、维修发票等材料到管理机构或者业主委员会办理付款手续。

第七十条 物业项目维修和更新、改造费用在三万元以上的，应当经具备相应资质的工程造价咨询机构审核，审核费用列入维修和更新、改造成本。

第七十一条 下列费用不得从物业专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；

（二）依照相关规定应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的中修、大修、改造、更新费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据国家有关规定或者物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护费用。

第六章 法律责任

第七十二条 •物业管理条例‣（国务院令第504号修订）中第六章法律责任共13条，都适用于本细则。

第七十三条 业主、业主委员会和物业管理企业，对违反物业管理有关法规、规章和本细则的行为，可以向物业所在地的社区（社区筹委会、村）、街道（镇）、区物业管理行政主管部门投诉。

物业管理行政主管部门应当建立投诉受理制度，对于涉及物业管理方面的投诉要及时进行处理并答复投诉者；对于涉及到由规划、城管、建设、质监、工商、环保、公安等部门依法处理的投诉，应当在5个工作日内移交相关部门并告知投诉者或告知业主直接向相关职能部门投诉。

第七十四条 业主、物业使用人应当按照物业服务合同的约定及时交纳物业管理的相关服务费用，不得以超出物业服务合同约定内容以外的问题为由，拒绝履行依约交纳物业管理相关服务费用的义务，损害其他业主的利益。逾期不交纳物业管理相关服务费用的，按照合同约定支付违约金。同时，业主委员会应当督促其限期足额交纳，对恶意拖欠物业管理费，经多次催缴无效的业主，物业公司可以采取函告欠款人单位的形式追缴物业管理费，情节严重的，物业服务企业可向人民法院提出申请，由法院向欠缴人直接下达支付令；将个人缴纳物业管理费的情况纳入个人征信体系建设，对于公职人员由社区纳入个人“德”的考核。

第七十五条 违反本细则规定，依法应当由建设、规划、城管、公安、民政、财政、物价、工商、税务、园林等行政管理部门实施行政处罚的，依照有关法律、法规、规章的规定执行。

第七十六条 当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第七章 附 则

第七十七条 本细则中有关用语的含义：

（一）本细则所称物业，是指房屋及其附属的设备、设施和相关场地。

（二）本细则所称物业服务，是指业主通过选聘物业管理服务企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对物业的共用部位、共用配套设施设备进行维修、养护、管理，以及维护物业相关区域内的环境卫生和秩序的有偿服务活动。

（三）本细则所称物业管理区域，是指相对独立的，统一实施物业管理的区域。

（四）本细则所称物业共用部位，是指物业主体承重结构部位（包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

（五）本细则所称物业共用设施设备，是指物业区域内，由全体业主共同拥有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、共用照明、消防设施、技防设施、环卫设施、绿地、道路、沟渠、池井、非经营性停车场、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

（六）本细则所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。

第七十八条 本细则由区城乡建设局负责应用解释。第七十九条 本细则自印发之日起试行。