关于对兰州市商品住宅区域限价问题的_兰州市区域发展

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关于对兰州市商品住宅区域限价问题的思 考 与 建 议

全国工商联房地产商会：

今年以来，为了遏制房价过快增长，促进房地产健康发展，国务院办公厅要求2011年各城市人民政府根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。甘肃省人民政府在国务院文件基础上，规定省建设厅要指导兰州市合理确定新建住房价格控制目标，其他市州的新建住房价格涨幅不高于兰州。兰州市人民政府据此规定开发企业在申请办理商品房预售许可证时，要出具经市物价部门审核的备案价格及价格控制幅度，房产部门要对销售备案进行跟踪检查，对超出备案价格及价格控制范围的，停止网上备案，并责令改正；对拒不改正的，注销商品房预售许可证。并据此于2011年4月21日，拟公布了兰州市四区的最高限价控制指标，其中城关区最高限价9900元/平方米；七里河区9300元/平方米；安宁区7700元/平方米；西固区6900元/平方米。

对此，我们认为，商品房不属于政府物价部门定价的商品，物价部门限定商品房销售最高价，将给开发商的销售行为造成极大被动，同时也给房地产市场带来新的不稳定因素和供需矛盾。理由是：

1、商品房之所以称为商品，系开发商以市场价格购买土地，并结合市场需求、依照自身经营理念生产的特殊商品。在市场经济条件下，1

开发商可根据成本、市场需求进行自主定价。物价部门可根据市场经济规律和交易原则进行指导。

2、在同一行政区域内，由于取得土地时间不一致、项目定位差异、建设品质不同、项目所处趋于相同而地理位置不同，其价格差异都是很大的，由物价部门统一规定一个区域的商品房限价，无法体现这种差异，更无科学根据。例如：在同一地段，对于不同时间获得土地的新建项目因取得土地成本不同，造成开发成本不同，限价对新近获得土地开发商显得不公平。再就是同一区域、同一地段不同品质的房屋价格差异很大，由于开发商开发理念和市场定位不同，在建设中所用材料等都有很大区别，导致开发成本的差异。统一限价，对采用高标准、高品质建设的楼盘明显不公平。

3、限价将会造成开发商利润薄弱或亏损局面，导致开发商为降低成本而降低商品房配置，使产品质量下降，配套削弱，反向竞争，发展倒退，影响了房地产行业的健康持续发展，违背了社会发展、文明进步的硬道理。

4、统一限价后，开发商认为按公布价格销售利润低甚至将要亏损，拒绝销售，将引发新的矛盾。已经购买房屋但尚未登记备案的客户，一旦发现其购买的房屋价格高于最高限价，可提出退房或按最高限价执行，开发商将极为被动。开发商如不执行最高限价，又可能被认定为捂盘惜售将被处罚，同时也无法完成备案登记，必将给房地产市场带来新的矛盾和不稳定因素。

5、据调查，房地产项目一般从审批到销售完毕交付使用大概需要5至7年的时间，计算成本，一般单体楼与小规模项目在5年以上，大

规模小区在6至8年以上，如果实行区域限价和利润限制在20%，这将使开发商无利润可赚或造成亏损，严重影响行业的健康持续发展。

6、据调查，2004年以前，兰州市各类住房年总需求量在300万平米左右，并以5%到10%的幅度递增，而从2008、2009年的实际供应量来看，每年才到200万平米，远远达不到社会发展和人们日益改善人居环境的需求，使供求关系严重失衡，导致商品房价格居高不下。另据调查，兰州市中心区域人均占地面积排在全国前三位，人口密度很大，建议政府加大对城区核心区的改造、榆中地区及城中村改造的力度，提供优惠政策，加大推进速度，以缓解人口密集，市场需求集中，城区房价过高的局面。

综上所述，我们建议，按国务院文件精神，政府物价部门应结合当地实际，限制商品房价格最高涨幅，而不应规定具体的最高限价标准。对于已上报备案的项目，低于或平于最高限价的，可继续维持现状。对于现已在销售过程中的项目定价高于限价的，要结合实际情况科学地、实事求是地核算价格，企业应协助政府制定出符合商品成本构成加合理利润形成的科学的房屋价格，而不要一味的限价，避免造成市场的混乱，让商品房市场有一个稳定的发展环境。

以上建议妥否，请共同探讨为盼！（城市核心区改造具体建议面谈）

甘肃省工商联房地产业商会

2011年6月13日