AA房地产公司顾问建议_对房地产公司的建议

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顾问建议书

广西AA房地产开发有限公司梧州分公司：

我们接受委托，对贵公司2012-2013年度的会计资料进行了审查，我们仅就在审核过程中发现的可能对贵公司产生影响的财税事项，根据国家现有的税收法律、法规等提出我们的建议。本建议只提供给贵公司管理当局，作为我们对贵公司的顾问服务，为贵公司管理当局不断提高相关的管理活动提供参考，不具有任何强制性，也不应作为对贵公司管理制度的评价。

一、代收款项

贵公司2012－2013年度“CC”二期，贷记“其它应付款”－代收燃气初装费、预告登记费、核测报告费等，代收金额见贵公司该科目明细帐。

（一）营业税

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》 级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；

（二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；

（三）所收款项全额上缴财政”，建议贵公司将以上“代收款项”按时申报缴纳营业税及其附加，避免税收风险。

（二）土地增值税

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）装修的，可以在重新装修的当年，将尚未摊销的长期待摊费用一次性计入当期损益并税前扣除”。建议按发票日期列入当月“长期待摊费用”并从次月开始摊销。

三、无关支出

贵公司是广西AA房地产开发有限公司其中之一分公司，但又兼备总公司职能，所以，财务核算时有混乱，如南宁分公司大量费用，包括南宁办公室租金、车辆使用费用都由贵公司支付，其它分公司费用也有同样情况，由于贵公司目前企业所得税并没按国家税务总局和广西税务规定在总机构统一核算清缴，分公司预纳方式，这样的财务核算方式存在极大的税收风险，建议贵公司建立健全财务管理制度,做好企业所得税的规范申报缴纳工作，至于如何申报缴纳，建议贵公司主动与主管税务机关沟通并取得书面确认函，避免不必要的纳税争议。

四、交通、通讯费

贵公司“管理费用－通讯费”、“管理费用－交通费”列支个人交通费和通讯费，采取凭发票报销办法。

根据《自治区地方税务局关于明确若干所得税税收政策管理问题的通知》（桂地税发[2010]19号）二是要把握标准，防范税收风险。费用报销或扣除标准是税务稽查的重点之一，通讯补贴若是超标，企业应主动进行纳税调整或履行“代扣代缴”义务，以规避税务稽查的风险。

五、不符合规定发票

贵公司“管理费用－办公用品、其它费用和业务招待费”科目，发票问题特别多，如购买大宗商品一批，无明细清单、发票抬头填写不是全称、发票不开日期和抬头不是本单位名称（顾客）等，或者存在大量虚开的大额购物发票。根据《中华人民共和国发票管理办法》：“不符合规定的发票，不得作为财务报销凭证，任何单位和个人有权拒收。”和《国家税务总局关于开展打击制售假发票和非法代开发票专项整治行动有关问题的通知》（国税发〔2008〕40号）企业所得税纳税调整。

六、业务招待费

贵公司2012年5月会计凭证4#“管理费用－业务招待费”科目列支礼品费（其它不列举）。根据《财政部 国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》（财税[2011]50号）住房、交通等所发放的各项补贴和非货币性福利，包括企业向职工发放的因公外地就医费用、未实行医疗统筹企业职工医疗费用、职工供养直系亲属医疗补贴、供暖费补贴、职工防暑降温费、职工困难补贴、救济费、职工食堂经费补贴、职工交通补贴等。

（三）按照其他规定发生的其他职工福利费，包括丧葬补助费、抚恤费、安家费、探亲假路费等。” 和《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令 所得税法》及有关规定，对企业为员工支付各项免税之外的保险金，应在企业向保险公司缴付时（即该保险落到被保险人的保险账户）并入员工当期的工资收入，按‘工资、薪金所得’项目计征个人所得税，税款由企业负责代扣代缴”，本项列支金额虽不大，但是建议注意涉及个人所得税问题。

八、个人车辆租用问题

贵公司“管理费用-车辆使用费”报销个人车辆保险、维修和保养等费用，如2012年3月46#会计凭证，报销刘总车辆维修费用1,334.00元（其它不列举）。根据《中华人民共和国企业所得税法》 电部门开具给贵公司的发票，项目结束时，再从应当支付的工程款中冲减该费用。这样存在被认定为与收入有关代收款项的税收风险。根据《国家税务总局大企业税收管理司关于2009年度税收自查有关政策问题的函》（企便函[2009]33号）题，即：

（1）属于合理的劳动保护费，可以税前列支

贵公司12月会计凭证35#，根据需要定制服装，有员工领用表，制造商：梧州市盛华服装厂，企业统一需要，由企业统一付款，取得的发票抬头为企业名称，要求员工工作时统一着装。根据国家税务总局《关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2011年 应由个人承担的其他支出”。这些公司组织、人人有份的旅游，可以在“福利费用”列支。但是我们建议：贵公司以后安排人员出外考察业务，可作为正常的业务考察事项，只要完善相关考察资料，即可以在税前列支，附件包括考察时间、地点、考察内容和成果及有关人员名单往返飞机票款，宿费，餐费，车费等，附在旅行社的发票后面作为税前列支的依据。

十三、员工宿舍费用

贵公司2013年2月会计凭证48#，借：管理费用－其它费用1,228.80元，支付物业费、水电费等（类同不列举）。应当在“福利费用”列支。根据《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》（国税函〔2009〕3号）利费列支。

十四、工程部人员工资及办公费用

贵公司2012年会计凭证1月46#，借：开发间接费－预提工程部人员工资21,829.00元，没有工程人员具体名单，据查已发放；贵公司2013年会计凭证6月38#，借：管理费用－办公用品3,000.00元，支付工程预算软件；12月43#，借：管理费用－办公用品4,200.00元，支付工程造价软件升级费用。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 息支出按以下规定进行处理：

（一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。”并按权责发生制原则正确归类所属年度。

另外，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）的有关规定对其进行处理”，选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后的规定应理解为，计税成本核算有终止日，即完工年度企业所得税汇算清缴前，计税成本可在次年5月31日前选择任一时点为核算终止日，汇算清缴时根据完工年度年末账面开发成本和完工年度终了之日至企业确定的计税成本核算终止日期间结算的开发成本确定计税成本。我们建议：选择确定计税成本核算的终止日并进行年度企业所得税汇算清缴，既符合贵公司自身特点，又能较好地规范自身的纳税行为。

另外，根据《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》(国税函[2010]201号)规定：“根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定精神和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）家税务局 自治区地方税务局关于依法支持我区注册税务师行业发展的通知》（桂国税发[2014]76号）