五台山项目市场调研分析_项目市场调研分析
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五台山项目市场调研分析
2016年7月
五台山本项目项目的选址尤其尊崇风水地理之格局，基地依山面水，负阴抱阳，金带环抱。
二、基本建设条件
1.气象参数
夏季室外平均大气压力
716.5hPa 冬季室外平均大气压力
708.3hPa 最冷月（一月）平均温度
-18.8℃
冬季采暖室外计算温度
-26℃
冬季空调室外计算温度
-30℃ 夏季空调室外计算温度
14.3℃ 夏季室外计算湿球温度
11.3℃
最热月（七月）平均温度
9.5℃
夏季通风室外计算温度
11℃
绝对最高温度
30℃
绝对最低温度
-30℃
全年主导风向
C NW
平均风速
9.4m/s 2.自然条件
项目所在地为典型的大陆性气候特性，春季风多舒适，夏季天晴不热，秋季雨多不涝、冬季干燥不冷。雨量多集中在6-9月份。地震烈度7度。
基地地势西高东低，最高海拔l580米，沟口最低海拔1400米，地形崎岖蜿蜒。沟内大部分用地都是荒地，坡度较大，不利于建设，只有沟前、中部和沟
泉等少量历史遗存。
本项目原始定位
五台山是我国佛教四大名山之首，是中国乃至世界佛教徒心目中的圣地。在此文脉分析的基础上，本项目将有佛教信仰倾向者和佛教居士定位为目标客户，受佛教观念影响他们更愿意把新的起点放在佛教圣地，这样给殡葬项目带来了一定的机会，市场在这一方面非常空缺，因此“五台山圣地”即成为项目最大的卖点，也是有别于其他项目的最大优势。
本项目建设项目充分利用五台山的品牌优势，在规划设计方面将佛家文化融入殡葬文化陵园之中，传承经典，特别突出佛教文化、旅游文化、景观文化，将园区打造成国际一流的陵园，成为集旅游、休闲、朝圣、祭拜为一体的园林式主题公园，既解决了殡葬又能带动地区经济发展。
一、本项目具备以下诸多优势：
1.佛教理念优势：四大佛教名山之一
2.旅游、地理位置优势：近年来每年游客数量超过400万 3.选址规划优势：入山必经之路
4.项目的唯一性、排他性和权威性的优势：无可复制
二、设计定位
1.三大需求：祭奠缅怀、佛教熏陶、园林观光 2.三大标志：衣冠冢、高僧舍利塔、菩提树
三、建设规模
1.地上建筑面积约为35000平方米
2.纯古建形式，祭扫、研修、办公管理场所，及接待宾馆等，加传统园林、仅200米，省道大石线（双向两车道【进入台怀镇后双向四车道】，限速70公里/小时，可步行、驾车或统一乘坐景区公共交通工具到达项目所在地）。位置非常优越。
（3）市政设施供应条件：项目所在地市政设施配套非常简陋。
a.给排水：项目周边供水主要是源于山上的泉水，无市政用水，景区内中心地段有市政供水网络；项目因处在自然地段暂无市政排水，周边部分村民生活排水均使用多年自然条件形成的露天排水明渠；大石线设置常规的城市桥涵及其设施；项目所在地暂无城市防洪设施（需特别注意）。
b.供电：项目所在地及景区内公共照明是市政供电及分布式太阳能混用的；
c.通讯：目前在小马蹄临大石线口处设有移动基站（项目内暂无手机信号，景区内布多处有移动基站）
红点为项目所在地
（2）后石佛寺：
住持无洞法师，基本情况与前石佛寺相类似。
（3）南塔村附近寺庙（无名）：
僧众10人以下，无记名住持；
香火不甚旺盛（仅供养寺庙的佛教信徒拜访，未见香客或居士）； 交通条件不很方便（临大石线，但无明显指示牌，需从旁边村庄进入）；
具备一定的观光客综合接待能力（寺庙规模小，有主殿、偏殿等），但不具备住宿接待能力；
1（6）佛母洞：
僧众20人以下，住持悲月法师；
香火旺盛（每日专程游客及香客络绎不绝）；
交通条件较好（临大石线，路旁有明显指示牌且有专门的停车场及公交站牌，但地处位置较高需登山或索道方可到达）；
具备很好的观光客综合接待能力（寺庙规模有限），但不具备住宿接待能力；；
活动规律（5月-10月期间每日以游客为主，凡初一、十五及其他特殊纪念日香客及佛教信徒较集中；11月-次年4月以佛教信徒、香客为主）。
（7）普安寺：
僧众10人以下，住持释万宏；
香火不甚旺盛（仅供养寺庙的佛教信徒拜访，未见香客或游客到访）； 交通条件不很方便（临大石线，路旁有明显指示牌）；
3 僧众50人以下，住持西拉嘉木措；
香火旺盛（每日专程游客及香客络绎不绝）；
交通条件好（临大石线，路旁有明显指示牌且有专门的停车场及公交站牌）；
综合接待能力强（寺庙规模大，有专门对外的各类房间）； 活动规律（5月-10月期间每日以游客为主，凡初一、十五及其他特殊纪念日香客、佛教信徒较集中；11月-次年4月以香客、佛教信徒为主）。
3.环境污染状况：
项目周边因处在景区内，暂无工矿企业；
景区日均接待量1.5万人次左右，高峰期可达到7万人次，处理方式均是简单处理，车辆外排，高峰期压力较大，扩容迫在眉睫。
（三）、地块交通条件调查
景区内省级公路大石线S205（双向两车道，限速70公里/小时）横穿整个五台山景区；景区向北走S205可直达G108京昆线及S40繁大高速，景区向南
5仅限于门口的临时停车位，消费水平比市场价要高出40%左右，经营状况随着五台山旅游淡旺季上下波动。
3.文化教育、医疗卫生、金融、邮政等生活服务设施
a.教育：
景区内有五台山常青中小学（景区南门附近，容纳在校生1200人）、五台山杨林小学（在校生320人左右）、五台山贺田希望小学（在校生600人左右）、台怀镇杨柏峪中心校（台怀镇中心，在校生90人）及五台山诺贝儿幼儿园（台怀镇中心，在校生75人），以上教育生源均来自于台怀镇内的居民。b.医疗：
景区内有台怀镇中心卫生院及3家药房，属于镇级医疗水平，主要服务于台怀镇内的居民及游客。c.金融：
台怀镇中心有工行、中行、农行、农村信用社及邮储银行。
4.周边可能存在的对项目不利的干扰因素: 1)自然因素：地处两山之间，有自然的水道，但如果水量变大会变成天然的泄洪道；
2）人为因素：项目西北2公里处有一个垃圾处理厂（主要以中转为主）。
（五）、游客来五台山的目的1.游客数量调查
五台山自2007年游客数量突破300万之后,特别是申报世界文化遗产成功之后,年游客数量每年递增100万左右,目前已经基本稳定在400~500
7e.寺院的建安成本比市场价略高10%-30%，寺院的运营成本很低（佛家子弟管吃管喝即可，香火钱完全可以满足）。
f.运营的季节性规律较强（每年5-10月份居多，其中佛教纪念日、大德高僧讲法、各类法事等人群会非常多；11月-次年4月因天气原因及道路问题人流量明显减少）。
2.香游客接待类（五台山各类寺庙均具有接待能力）
a.五台山大小寺庙百家有余，任何一家寺庙都会有香客因为供养、拜师可能到访。
b.游客受时间、导游、网评等因素游览的寺庙有限（五台山几大必去寺庙：五爷庙--祈福、显通寺--最古老寺庙、菩萨顶--金碧辉煌、塔院寺--标志性建筑、镇海寺--顺治皇帝出家、黛螺顶--小朝台、殊像寺--香火旺等，以上各寺庙的来访量几乎可以等于五台山的接待量。
(二)市场调研
1.市场规模预测 1)国内佛教徒
截止2012年全国数据统计，中国佛教徒约有2.5亿人，占中国全国总人口的18%。2012年全国的死亡率平均为7.14‰，火化率达到48.8%，计算25000万×7.14‰×48.8%＝871080，说明在国内的佛教徒殡葬市场里，每年都有约871080个穴位的市场需求。
本项目如果每年取得3%-4%的市场份额，即每年销售26000-35000个穴位，就可达到预定的销售计划。（乐观估计）
2)世界佛教徒
9 华北地区随着国家宗教政策的放开，佛教信徒数量不断增加，随着经济的不稳定及下滑，信众规模日益庞大（精神层面的弥补或慰藉）； 临终关怀、发自于净土宗的临终助念越来越多的被广大的佛教信众所接受。各地临终助念的团体也越来越多，发展的非常快。
