关于深圳住宅小区地下停车场权益归属的研究_小区地下停车场归属

2020-02-27 其他范文下载本文

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关于深圳住宅小区地下停车场权益归属的研究

作者：张洪铭

广东海埠律师事务所

第一部分：停车场权益归属问题的提出

深圳房地产转让条例第13条规定“房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有”。现实生活中，深圳的发展商普遍在房屋买卖合同中约定拥有对停车场的所有权，并主张其依据转让条例和买卖合同而拥有停车场的所有权。初看上去，这一主张有些道理。但对法律条款稍加考查，即可发现发展商的主张有很大缺陷。条款的后半款规定“经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有”，按此条款正常意思理解，经房地产登记机关初始登记应是发展商取得停车场所有权的必要条件。获得初始权利登记的，权利才形成；未获得初始权利登记的，权利因尚未出生，等于没有。转让条例并未规定停车场在何种情况下可以获得初始权利登记，何时不能。但在深圳的实践中，住宅小区停车场目前基本上都未获得初始权利登记。这至少表明，发展商截止目前为止还尚未取得停车场的所有权，停车场的权利归属似乎状态不明。

第二部分：发展商是否能拥有停车场的所有权

在论述停车场的所有权归属之前，有必要对相关房地产开发的基本流程、概念与现状进行简要考查。一个住宅项目的开发起始于政府出让土地使用权。在土地使用权出让公告中，政府已经对该项目设定了若干要求，这些要求会成为政府与发展商签定的土地使用权出让合同的基本条款，例如：小区占地面积、容积率、小区总建筑面积、各类房屋建筑面积及其权利归属和限制等。之后的项目设计、施工、销售均必须严格按照土地使用权出让合同的要求进行。如要修改上述指标必须先修改土地使用权出让合同，并补交土地出让金和办理全套报建手续。不按法定程序擅自建设的房屋属于违法建筑，没有产权，不受保护。列入住宅小区总建筑面积的几类建筑通常包括住宅、商业房屋、配套设施和公益设施。住宅和商业房屋均有独立所有权，由发展商所有，可以对外初始预售和转让。公益设施例如居委会、公厕、垃圾站等，建成后所有权归政府所有。配套设施例如会所、机房等，产权归属也在土地使用权出让合同中有明确规定，其中部分配套设施有独立产权，由发展商所有，也可以出售转让，但功能不变；部分配套设施列入公摊面积。在深圳目前常见的土地使用权出让合同中，住宅小区地下停车场并不计入小区总建筑面积，但发展商必须根据住宅和商业房屋建筑面积大小，按照土地出让合同规定的比率在小区内建造停车位。在一个小区里，总建筑面积等于所有具有独立所有权房屋的建筑面积之和（无独立所有权的如机房建筑面积已经分摊进入）。总建筑面积除以小区土地使用权总面积称为容积率。任何具有独立所有权的房产都将拥有二项权利，房屋所有权和对应的土地使用权，分别以建筑面积和分摊土地使用权面积度量其权利数量。每一套房屋的建筑面积除以容积率即为该

房产上分摊土地使用权的面积。换句话讲，所有具有独立所有权的房屋的分摊土地使用权面积之和等于整个小区的土地使用权面积。小区房屋分割销售时，全体业主，包括一般业主、发展商（未出售单位业主）、政府（公益设施业主），按份共同拥有小区的全部土地使用权。我国关于土地与房产的多项法律法规中均明确规定，土地使用权与土地上建筑物的所有权不可分割，永远同时转让，转让房屋建筑物所有权的，相应土地使用权自动同时转让，转让土地使用权的，其上建筑物的所有权亦同时转让。法律不允许土地使用权由张三所有，而该地上的房屋和其他建筑附着物的所有权却归属于李四。基于深圳现行土地使用权出让合同，住宅小区停车场的所有权不可能被发展商单独地拥有。否则，停车场的房屋所有权的计量单位即建筑面积是多少呢？即使它在物理上可以有若干平米的建筑面积，但它未经任何出让、规划、报建程序，法律上的建筑面积是零。更无法克服的障碍是土地使用权。如前所述，小区全部土地使用权面积都已经在其它有产权的房屋上分摊完毕，停车场可以分得的土地使用权面积是零。如果允许停车场在全体业主之外另有独立的产权人，就等于变相允许土地使用权和地上建筑物的所有权相互独立。这明显违反了上述我国土地房产的基本法律原理，因此不能成立。事实上，将停车场与道路、园林绿化等小区其它配套相比会看得更清楚：同样是小区必备设施，同样是土地上的附着物，同样不纳入小区建筑面积，同样不分摊土地使用权面积。这些同样的法律特征导致它们有着同样的法律归属。所以，停车场的所有权必然归属于其所附着土地的权利人——全体业主。有一种观点认为：房价是按照建筑面积乘以单价计算的，停车场并没有计入建筑面积，业主没有为此付钱，并没有卖给业主，故应按照合同约定仍然归发展商所有。这一观点仅以房屋所有权而论业主的房地产权，割裂了房屋所有权与土地使用权紧密相连不可分割的天然属性与法律属性，因此是不能成立的。发展商要取得停车场所有权，唯一的途径只有变更原有的土地使用权出让合同，而这一要获得小区多数业主同意，二要补交地价并重新报建，完全不存在现实可能性。因此，对于目前已售的住宅小区而言，发展商不仅现在没有，今后也不可能取得停车场的所有权。在今后新的开发项目中，政府也许会将停车场面积纳入总建筑面积并分摊土地使用权面积。给予这种类型的小区停车场独立所有权将不违反相关法律。仅在这种情况下，可以适用深圳房地产转让条例关于约定停车场所有权的规定，给予初始权利登记。这种做法的综合利弊暂且不论，但至少它比目前发展商的实际操作更公正一点：停车场的土地成本与建设成本将独立核算，不在其它房屋上分摊，业主虽没有停车场了，但也用不着给别人的停车场买单做冤大头。本部分结论：小区停车场所有权归属于小区全体业主，即使发展商与业主签定的房屋买卖合同对此有相反约定的，由于该约定违反我国法律，将不产生改变停车场法定所有权归属的效力。

第三部分：发展商是否对停车场拥有用益物权

在认识到发展商拥有停车场所有权的观点难以成立后，又有观点提出：发展商可以对停车场拥有用益物权，即停车场所有权虽是全体业主的，但发展商可以

与业主在买卖合同中约定停车场的管理权和收益权是发展商的，并且发展商可以以将这一用益物权进行初始登记并取得物权性质的权利。这种说法较之所有权说具有更大的迷惑性，颇能把水搅混。用益物权是将所有权的部分权利分割组合而成的不完整物权形态，复杂多样，例如担保物权、相邻权、甚至承租权等。在土地使用权出让合同中，政府也经常在小区土地上设置用益物权，例如市政设施有权占用小区土地通过而无须任何许可与补偿等。在转让条例中与停车场并列表达的“广告权益”是典型的用益物权。主张发展商对停车场享有用益物权的观点至少有如下三点法律障碍：其

一、认可这一用益物权有违公平正义的民法基本原则上文对停车场所有权归属的论证证实了人们普遍存在的一个猜想，那就是：发展商建设停车场的成本全部打入了成本计入房价，由业主买过了单。业主们事实上已经为包括停车场在内的完整房产支付了足额的对价，应当完全拥有停车场的全部权利。广告权益由于脱离于住宅的正常使用功能之外，相当于额外的一项具独立性的财产权益，留给发展商于业主对房屋的使用利益也基本无损，对其设置用益物权也许还说得过去。但在汽车普及的年代，停车场已经是业主居住住宅的必须设施，他们为停车场的建设付过了钱，并获得了停车场所有权，但却仍然要在使用自己的这一财产时向发展商支付租金，这是十分荒谬的。法律如果允许这种用益物权合法化，只会鼓励发展商今后继续滥用其优势交易地位谋取更多不正当利益，实难彰显法律之公平正义。其

二、停车场上设置用益物权是否有法律依据亦很有疑问。转让条例的表述为“停车场、广告权益”，按照对这种表达的正常理解，停车场与广告权益应当是二个并列的词语。如果要使权益同时及于停车场和广告，条例的用语应该为“停车场及广告的权益”或“停车场、广告的权益”。而如果条例只说停车场，则应当按正常理解为停车场的所有权。因此从法律解释的角度考查，难以将转让条例的这一条款作为可以在停车场上设置用益物权的法律依据。根据物权法定的原则，没有法律明文规定，当事人以民事合同在不动产上创生用益物权的法律可行性是要打个大问号的。其

三、物权处分主体的问题在物上设置用益物权，应该经过物的有权处分人同意。停车场所有权的权利人是小区全体业主，这一共有财产的有权处分主体是业主大会，而非单个业主意思的简单汇总。业主大会的意思表达有法定的程序，表达出的是团体意志。即使所有的业主都在各自房屋单位的买卖合同上分别地签字认可，也不能认为业主大会认可了对这一共同财产的处分。因此，未由业主大会按法定程序形成决议，只有单个业主私下的意思表示，小区公共财产的权利并不能被处分。鉴于用益物权的复杂性，以上论述尚不能如所有权问题一样以简明的法律逻辑彻底否定发展商可拥有停车场用益物权之说。但有二点可以明确。一是如果发展商在合同中是声称保留停车场所有权的，在被证明没有所有权后发展商也不能再退而求其次主张拥有用益物权。二是即使发展商在合同中的要求可以理解为用益物权的，根据登记生效的不动产物权规则，发展商也仍然未取得这一用益物权，充其量只能按照债权进行主张。

第四部分：发展商是否拥有对停车场收益的债权

发展商提供包含停车场等附属设施的完整房产与业主支付的房款构成对价。因此再额外由业主向发展商给付停车场收益的，为单方给付，这种单方给付合同即为赠与合同。根据合同法的规定，除公益赠与等少数情况外，赠与人在赠与财产的权利转移之前均可以撤销赠与。发展商获得停车场用益物权的初始登记是权利转移的标志，因此业主可以在此之前随时停止执行并撤消该合同条款。

第五部分

法律争端及其解决对于停车场权利的归属，业主与发展商双方可以协商处理。如协商不成的，可能出现如下类型的诉讼（仲裁）：

一、确权之诉。业主委员会为原告请求法院确认停车场所有权归全体业主共有。

二、确认合同无效之诉；单个业主请求确认房屋买卖合同中发展商保留停车场所有权的条款无效之诉。

三、单个业主要求确认停车位租赁合同关系无效（无权处分），进而返还财产之诉；或业主委员会就此提起不当得利返还之诉。

四、单个业主提起撤消合同条款之诉，请求撤消发展商拥有停车场用益物权合同条款之诉。

第六部分：结语与声明

停车场收益固然丰厚，但与楼盘销售利润、发展商声誉相比又相形见小，有远见的发展商实不妨对此正本清源，以顺法律与民意。

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