新政策的营业税问题详解_营业税新政策
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新政策的营业税问题详解(天津)
(1)5年内非普通住宅（144平米或者是你的房子均价高于当地指导价）收全额营业税就是5.55%乘（评估公司给的值 你们成交值 还有就是当地房管局里给的值 三者取高值 这里主要取决于房管局里给的值 下同）
(2)5年外非普通住宅收差额营业税5.55%（本次—上次成交价）
（3）5年内普通住宅收差额营业税5.55%（本次—上次成交价）
（4）5年外普通住宅没有额营业税
这个5年内5年外具体说是按契税票和产证上登记的时间那个时间在前那个 为准
PS如果你那个是普通住宅就不用交营业税了 如果是非普通住宅就要交差额营业税
PS如果是非普通住宅也可以找中介或者房管局里面的人做成指导价以下也可以按普通住宅走
如何提取住房公积金
买完房子以后才可以取公积金。
在购买房产后，用商品房合同，契税票，维修基金票，印花税票（二手房用购房合同和还款凭证），以及你个人的身份证明，到银行提取即可。公积金提取可分2种方式：
1.用上述证件，到银行可一次性提取全部余额。
2.公积金按月扣除，即办理公积金贷款后，不提取全部余额，而是办理公积金卡自动划拨业务，每个月的月供会自动从公积金卡里扣除，扣完为止，相关部门会提醒你公积金余额不足 在缴纳就可以了
二手房贷款
具有完全民事行为能力的中国国籍自然人;
2、具有合法身份，能提供身份证、户口簿、护照、军官证、（外地人还需提供暂住证）
3、具有合法、稳定的经济收入，信用良好无犯罪记录，具有按期偿还贷款本息能力、具有非农业户口 , 外地人还需有本市人担保人
5、购买的房屋还应符合已下条件 :
* 已取得《房屋所有权证》的私产房 , 用途为住宅 *
* 房屋产权明晰 , 无抵押无限制转移 *
6、贷款期限、成数符合以下标准 :
* 贷款期限 + 房龄
* 贷款期限 + 借款人年龄
* 贷款金额
一、贷款所需提供资料：
1、借款人的有效身份证、户口簿、手章，* 未婚需提供《婚姻证明》（写明未婚）*
* 已婚需提供配偶的有效身份证、户口簿及结婚证（夫妻双方不在同一户籍）*
* 离异需提供《婚姻证明》（写明离异未再婚）及离婚证 *
2、借款人的收入证明（要求加盖单位公章或劳资部门印章且填写完整真实）
3、售房人的有效身份证、户口簿、手章、《房屋所有权证》、《土地使用权证》
（二）贷款程序
A ：按揭贷款
1、接件
2、评估
评估费 = 评估价格 *0.5% 评估工作日 2 个
3、贷款审批（担保公司审核）
权证部通知客户到指定银行，办理贷款审核手续，借款人及相关人均须本人到场
贷款审批工作日 7 个
4、过户
银行审批通过后通知买卖双方到房管局办理过户手续。
5、领证
过户人员到规定日期到房管局领取权证。
6、放款
贷款人员将权证交至银行，3 个工作日放款。、结件
贷款到帐，贷款手续完毕，权证部将所有证件交接签约中心，签约中心与客户办理结件手续。
招行按揭
一、申请贷款所需资料：
卖方：产权所有人的身份证、户口本、手章、《房屋所有权证》、《土地使用权证》;
买方：借款人及共同还款人或担保人的身份证、户口本（夫妻不在同一户籍时需提供结婚证）、离婚证、手章、《个人收入证明》（招行及担保公司版）、外地人需提供暂住证。
二、贷款的相关条件：
1、购买的房屋应符合的条件：
＊已取得《房屋所有权证》的私产房，用途为住宅
＊房屋产权明晰，无抵押无限制转移。
2、贷款期限确定：
＊贷款期限 + 房龄〈 30 年（房龄 = 贷款办理年－房屋竣工年限＋ 1）
＊贷款年限 + 借款人年龄〈 60（男）;〈 55（女）（公务员和教师提供证明可以延期 5 年）
3、贷款定金额确：
贷款金额＜房屋抵押价值 *70 ％
现购房屋面积在 50 平米以下的最高贷款成数为 5 成（以房屋抵押价值为准）
现购房屋面积在 50—60 平米的最高贷款成数为 6 成（以房屋抵押价值为准）
现购房屋面积在 60 平米以上的最高贷款成数为 7 成（以房屋抵押价值为准）
现购房屋房龄在 15 年至 20 年的最高贷款成数为 5 成(房屋抵押价值是按成交价和评估价取低的原则)
三、贷款的相关程序：
1、收件
2、评估
评估费 = 评估值 *0.5% 评估工作日 2 个
3、进件
4、担保公司实地调查
担保费＝贷款额 * 本息合计 * 金额 +200（担保公司费用）
5、银行面签
见证费 = 贷款金额 *1 ‰（不低于 100, 律师费用）
权证部通知客户到指定银行办理审核手续，借款人及相关人均需本人到场
贷款审批工作日 7 个
6、过户
银行审批通过后通知买卖双方到房管局办理过户手续
7、取证
过户人员到规定日期去房管局领取权证
8、房款
贷款人员将权证交至银行 3 个工作日放款
9、结件
贷款到帐、贷款手续办完后，权证部将所有证件交接至签约中心，签约人员与客户办理结件手续
四、备注
1、借款人须为非农业户口，具有合法、稳定的经济收入，信用良好无犯罪记录，具有按期偿还贷款本息能力
2、借款人若为名下第三笔贷款，利率需执行国家基准利率。
3、借款人若未婚，要求有共同还款人或担保人
4、借款人若已婚，要求配偶为共同还款人
5、借款人为外地人或资信度不够需提供担保人
建行个人住房公积金（组合）贷款流程：
买卖双方所需材料：
卖方：
产权所有人的身份证、户口本、手章、《房屋所有权证》、《土地使用权证》;
买方：借款人的身份证、户口本、手章、公积金卡、查询单;借款人已婚时要提供配偶的身份证、户口本、手章（夫妻不在同一户籍提供结婚证）;夫妻双贷的，借款人配偶除需提供以上资料，还需提供公积金卡和查询单;组合贷款超出公积金偿还能力的还需提供借款人的《职工固定经济收入证明》（建行版）。
贷款的相关条件：
1、购买的房屋应符合以下条件： 1)已取得《房屋所有权证》的私产房设计用途为住宅;）房屋产权明晰，无抵押，无限制转移;
2、贷款期限的确定以下 2 项取最低： 1）贷款期限 + 借款人年龄 ≤ 65（男）≤ 60（女）;）公积金贷款年限不能超过 20 年;
3、贷款金额的确定以下 4 项取最低：）还款能力的计算：
贷款金额＝月缴额 /（单位缴存比例 + 个人缴存比例）*（还款能力系数 + 单位缴存比例）*12* 贷款期限;
（贷款期限 1-10 年还款能力系数为 0.35，11-20 年系数为 0.40））房屋价格计算：贷款金额＝房屋抵押价值 *80 ％
(房屋抵押价值是按成交价和评估价取低的原则)）卡余额计算：贷款金额＝卡余额 *15 倍（卡余额不足 1 万的按 1 万计算）;）贷款最高限额计算： 贷款最高限额为 25 万元 , 对于已经办理提高住房公积金缴存比例(高于 8% 的)或者在申请住房公积金贷款前连续逐月足额缴存补充住房公积金(或按月住房补贴)六个月以上的单位 , 职工贷款最高限额可达到 30 万元;
4、申请贷款前连续足额缴存住房公积金满六个月，具有完全民事行为能力的在职人员。
费用：
1、评估费＝评估值 *5 ‰（评估公司费用）
2、保险费＝贷款额 * 财损费率 * 财产损失系数（保险公司费用）
3、第一月还款＝《还款表》 * 贷款额（银行费用）
4、其他费用 100 元
贷款流程：
出评估报告→→贷前准备→房管局打协议→银行面签（每周一、四）→银行批件→担保→→过户进件→→→→取他项（根据各区房管局而定）→→他项回银行→→公积金管理中心审批房款→→银行放款→正孚资金监管→放款结束
低评避税
契税和营业税的征收比较复杂涉及到房管局的指导价和普通住宅的定义。在这里我们介绍低评避税的问题。
天津市普通住宅定义分3点
1、单套面积在144平米以下。
2、住宅小区建筑容积率在1.0以上
3、成交价格不高于房管局指导价
同时满足以上条件的视为普通住宅。
那么什么是低评呢？所谓低评也就是把在房管局打协议时把成交价报在指导价之下，协议上的成交价与实际成交价的差额由买方直接支付给卖方。这样做主要是为了避税
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