不要传奇 只要稳健 谈谈万科集团王石的大智慧_万科集团及王石

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不要传奇 只要稳健 谈谈万科集团王石的大智慧

www.daodoc.com 房地产门户-搜房网 2007-06-18 09:31:00 来源：中国经济网 林景新

如何在复杂的政商交叉环境中把握好与政府之间的关系，平衡好各种的权力与利益之间的尺度，往往决定了民营企业家以及其背后企业的截然不同的命运：王石及万科稳稳走过了22年，而那些传奇人物周正毅、张荣坤，却最终全部栽倒在复杂的政商关系网之中。而万科的成功，毫无疑问正是得益于创始人王石在这方面的大智慧--不久前，万科在深圳及广州正式启动了廉租房计划，这个“中低收入人群住宅”项目的动工在为万科赢来众多赞誉的同时，也为其深耕广州市场增加了筹码。

在中国房地产行业，万科绝对算得上一个异数--作为一家民营房地产企业，不仅稳稳走过了风云激荡的22年，而还成为知名度最高的房地产公司；在中国房地产企业的领导者中，王石更是一个特别人物--别人讲利润，他一向只谈企业责任；别人推涨房价，他却反向建设廉租房。

万科今天之成就，离不开王石的智慧。这种智慧不仅是运营企业的能力，更是一种在复杂环境中，准确把握政商关系的大智慧。万科的生存之道，既来自于王石出色的企业运营能力,也来自于王石称之为“不行贿”的理念，以及用国有制造业企业的管理方法建立有效的系统和体制，建立经理人文化、坚持培养经理人团队的成功。

王石大智慧之一能够站在政府角度思考民生，站在社会角度思考企业，有效地将企业发展与社会需求有效融合。

近几年来，全国房地产市场价格的一路走涨。对于中央政府而言，房地产价格已不仅仅是经济问题,更是政治问题。房价一路高涨，民怨日益沸腾。作为卖方市场的把控者，多数房地产商一向看涨不看跌，联手造市挑战政府政策走向、豪言造势影响舆论者大有人在。

而在这种政商对峙的敏感的时刻，王石却向外宣布，万科要用自身的资源，及住宅方面的财力、人力的优势，建解决工薪阶层、中低收入者困难的住房，并着力推行三件体现“企业公民责任”的工作--推广廉租房建设、设立专门用于居民旧村落保护的基金和推进节能环保运动。而第一期、第二期的廉租房建设已经深圳、广州等地开始。万科此举不仅得到政府的高度认可，民众也是多为支持，万科的美誉度再度提升。

国家环保总局副局长潘岳曾经说过：“我们的企业家应该明白，有财富没有责任，有资本没有道德，有地位没有良知，都是残缺不全的社会力量。只有财富和社会责任的结合，才能把一个赚钱机器变成一个富有影响力的阶层，才能够赢得真正的力量和尊重。”

万科的发展源动力，正是来自于王石对社会发展趋势的深刻洞察--在王石眼中，万科不应该只是赚钱的机器，更应该是一家富有影响力的企业，拥有足够的社会力量并赢得足够的尊重，而这正是一家企业在任何复杂环境都能立于不败之地的真正力量。

王石的另一个大智慧则来自他的“不行贿”理念。由于房地产行业由于涉及产业链非常长，而且必须与多个政府部门打交道，所以这其中“涉水之深”是外界所知晓的。可以说，在任何一家房地产企业发展过程中，没有一家房地产商的老总敢公开说自己没有拜过山头、没有行过贿，但王石敢。

王石不仅将“不行贿”这个理念在内部讲，也在外部讲，在媒体专访时讲、在行业高峰论坛上讲--许多同行都觉得王石疯了，如此高调地去宣扬自己的“不行贿”理念，不是明显去挑衅现有的潜规则吗？许多人都在看王石和万科将如何被某些坚持“收贿”官员收拾得体无完肤。

但是出乎他们意料的是，万科不仅在全国开疆辟野势如破竹，而且王石还成为许多政府官员的座上宾，“不行贿”理念丝毫没有影响到万科的发展。

在行贿与不行贿之间，别人看到人性的贪欲，而王石却看到人性的另一面：希望追求清廉的名声。在王石看来，任何贪官都有二方面的需求：一是钱财的需求，二是名声的需求。行贿者满足的是其钱财的需求，而万科则可以满足其赢得清廉名声的需求--当外界都知道王石是一家绝对不行贿的公司时，“不行贿”就成了万科最显著的标志，官员虽然知道与万科打交道得不到钱财的满足，但可以得到清廉名声的满足，这也是许多官员所追求的。正是深刻把握住这种人性的特点，王石凭着“不行贿”理念力保万科在复杂的政商环境中稳稳地发展着。

如何在复杂的政商交叉环境中把握好与政府之间的关系，平衡好各种的权力与利益之间的尺度，往往决定了民营企业家以及其背后企业的截然不同的命运：王石及万科稳稳走过了22年，而那些传奇人物周正毅、张荣坤，却最终全部栽倒在复杂的政商关系网之中。

“中国向来不缺乏传奇，但传奇一向没有好下场。”半个世纪前，张爱玲曾经这样这过。这句话既是对周正毅等传奇人物失败最好注脚，也是反向体现出王石在对待政商关系上大智慧--不要传奇，只要稳健。不以行贿求发展，更重以智慧把平衡。

万科集团成立于1984年，素有“中国地产领跑者”和“中国房地产第一品牌”之称，曾两次荣获福布斯“全球最佳小企业”称号。公司目前业务已扩展到全国19个城市，成为中国大陆最大的房地产上市企业。公司旗下“四季花城”、“城市花园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱，公司产品“情景花园洋房”是中国住宅业第一个专利产品，公司物业管理在全国首批通过ISO9002质量体系认证，公司开发的深圳城市花园诞生了中国第一个自发选举的业主委员会。

万科是中国大陆首批上市公司之一，自上市至今持续保存盈利增长，在该批企业中堪称绝无仅有。2004年公司业绩稳步增长，全年净利润增长超过50%。经过20年的不懈坚持，公司规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式以及对商业伦理的坚守和倡导得到社会的普遍认可。2004年，万科在“中国最受尊敬企业”评选中名列第二位，在“中国最佳企业公民行为评选中”得票数居本土企业第一位。

王石出生于南方城市广西柳州，早期在新疆做了5年汽车兵，转业后在兰州做了1年的工人。此后，由于其父在柳州铁路局当局长，王石得以进入兰州铁道工程学院当了工农兵大学生，毕业后进入广东省经贸委做经济情报研究的工作。1983年王石到深圳创业，他的第一桶金是靠倒玉米得来的。几年之后，深圳万科股份有限公司成立，并公开向社会发行2800万股股票，并正式涉足地产业。1991年1月29日，万科在深交所挂牌交易，成为内地首批公开上市企业。2000年8月，中国华润总公司成为万科的第一大股东，万科成为专一地产公司，中国地产第一品牌。

2003年5月22日14时50分，王石登上珠穆朗玛峰，成为中国企业家中登顶世界最高峰的第一人。王石自己这样解释登山运动和企业管理的关系：“万科董事长能出国，进山，一次就是三十天，四十天，除了运动本身，还给了外界一个非常重要的信号，就是万科的休假制度已经规范化，这个企业管理实际上走向了正轨。”

创业经历

历史的PK台总是把话语权交给笑到最后的人。二十年前，在深圳火车站和一群年轻的民工一起，扛上150斤的玉米包搬来摔去的那个33岁的“不像民工模样”的人，今天把他开心的笑容印在一本大32开本的传记封面上。

他就是王石。就连当年被在住地楼下电器修理店顺口叫上跟他去搬运玉米的那个18岁的农村少年，也早已经跟王石混得有头有脸的了。

被天上掉下的馅饼砸中

1983年，王石32岁了。

他还在彷徨。怀揣一颗“法国小说《红与黑》中的主人翁于连一样的个人拼搏的野心”，窝在广东省外经委，每天工作，读书，学英语，日子平淡无奇。但是，他“不甘平庸”，“好表现”。不过，他无论如何没有想到以后他“表现的舞台”有如此之大。

1983年春天，王石的岳父在深圳参加“农村社会主义教育运动”时住过的东家夫妇，来广州探望岳父，这一对从前多少有点土气的农民夫妇带来的不只是他们家的土产，而是他们身上的“洋气”：丈夫穿着台湾产的浅灰色夹克，老婆烫了个大卷发。没有这样的样板更说明问题的了：转瞬之间，深圳到底发生了什么？王石要去看看。

1983年5月7日，在王石的生命中是一个重要的标记。这一天，他乘广深铁路抵达深圳。当他看到一个巨大的建设工地般的深圳，“兴奋，狂喜，恐惧的感觉一股脑涌了上来，手心汗津津的”，强烈地意识到这块尘土飞扬的土地孕育着巨大的机会。

一切就这样顺理成章地开始了。

第一个站点，深圳特区发展公司（简称特发）。

但是，做什么呢，不知道。

一天，王石去蛇口的路上，看见高高耸立着几个白铁皮金属罐，那里面储藏着玉米。美国大陆谷物公司与深圳养鸡公司合资的饲料生产企业——正大康地，需要大量的玉米。广东不产玉米啊，经打听，玉米来自美国、泰国和中国东北。其中来自东北的玉米却不是直接从东北运来的，因为解决不了运输。

神秘的命运开始造化王石了。

他找到正大康地，说他能解决运输，他可以组织来玉米，“你们要不要？”

“要！马上就可以签合同！”

第一单，一个大单。

不过，王石还并不知道东北和深圳之间的运输情况，是巨大的诱惑使他硬着头皮往前闯。

经过两三通打问，确定了广州海运局的海运。

于是，玉米生意开始了。

特发公司立即设立了一个“饲料贸易组”，组长王石，独立核算。

玉米到了，“饲料组”需要一个组员。楼下的无线电装配车间，拉出来一个又瘦又小，像个童工的小伙子，他叫邓奕权，他成了王石的第一个员工。

第一次30吨的玉米生意成交。

王石在自行车后座上夹了两个条纹塑料口袋，去到养鸡公司。

“我来收钱。”他向养鸡公司的袁经理扬了扬手中的编织袋。

“发票呢？”袁经理问。

发票是何物，王石不好意思问，但他立刻想到，无非就是收款证明一类的东西。

王石回到特发公司，对财务部的小张说，“给我开个收款证明！”

暨南大学财会大专班的毕业生不懂“收款证明”。

“你就写收到谁多少钱，特此证明。就行了。”

小张一边嘟噜着“从来没有开过这样的证明”，一边照办。还加盖了财务章。

再骑上自行车，后座还是放着编织袋，特发公司饲料组王石组长又到了养鸡公司。对袁经理说，“给，发票。”

袁经理笑得呛了喉咙，一边咳嗽一边带王石“参观了发票的真面目”。

“他们要发票。”王石又是回到特发的财务室了。

“早开好了，我还纳闷不开发票怎么能收到钱。”小张说。

再次来到养鸡公司财务室，王石“彻底糊涂”了：塑料袋仍然没有用处，却拿到两张一模一样的薄纸——银行转账单。

特发公司财务室的小张告诉王石，这个转账单就是钱，如果对方账上有钱的话。

用王石的话说，在这两来两往的经历中，他“深刻感受到业务知识的贫乏，尤其财务方面，更是个门外汉。” “从那以后，我每天下班无论多晚，都要看两个小时财务书。还学着记账，下月初跟财务的对照。三个月后，我阅读财务报表没有障碍了。”

今天，“房地产教父”面对巨大的成功和名望，如此讲述他跌跌撞撞的第一步。而在那个时代，很多“第一桶金”的传奇剧都有这样一个相似的脚本。

暴利时代的不正当竞争

进口贸易的好时光是短暂的。

1985年，国务院对计划外调汇和机电产品进口进行全面清理，银行收缩银根，进口电子器材、影视器材市场出现萎缩端倪。但市场仍然显示着一定的利润空间，很多经营商还沉浸在供不应求的假象中。

但王石已经感觉到了危机。展销中心新签的2万台放像机合同，45天后到货。这时，王石通过渠道了解到同行的进货情况：同一时期，其它公司共有5万台到货。

7万台同时到货是一个什么样的市场前景？王石判断一定会立刻滞销，价格会直线下降。退货是不可能的。怎么办？

这时，王石所做的对策，成为他后来在各处演讲一再提到的，创业初期的“不正当竞争”的案例。

他叫来广告投放部经理，口授了一则声明，内容如下：由于台风原因，本展销中心的放像机无法按预订时间送达客户，为保证履行合同，急购放像机2万台。

这一则“求购信息”刊登在当时的广州两家主要报纸上。同时，当天的报纸正好也刊登着放像机的“售卖广告”。

广告后，放像机便向展销中心涌来。王石叫他的技术部组织了4个小组验收。而这些前来出售的放像机，除了个别小数量的，大多是期货。期货当然不要！一定要看到放像机才签合同。这样一来，展销中心并没有购进放像机，其零售价却上升了200元：市场稳住了。

接下来，王石做的是：迅速走货，不惜亏本。他想的是：溜得越快损失越少，而资金回笼后去做新生意，把损失夺回来。

不过，现在，已经练成了中国最知名企业家的王石反思他早期的贸易生涯说，一是那时的超高利润是不合理的，二是说明他“也曾惟利是图”。

王石的公司在不断发展。在那个年代，不断调整的宏观政策，有时就是企业的生命线。而王石总能及时感觉到春江水暖。

1986年，深圳市颁布“国营企业股份制试点暂行规定”。他偶然看文件的影印件，立刻坐不住了。1988年11月21日，一个名叫“深圳万科股份有限公司”的股票上市交易。它的董事长和总经理，叫王石。

与此同时，万科进入房地产开发。

此后，万科的路子与众不同。很多企业都在“多元化”的时候，王石开始卖掉万科蒸馏水公司、零售公司、拍电影的公司、做广告的公司、做商业礼品的公司，最后做成一个专业房地产公司。公司业务遍及全国十多个大城市。

“超过25%的利润不做”，这一命题以其不符合人们意识中的资本本性而令人感兴趣。在中国社会主义初级阶段的市场，特别是在1992年，对处于暴利时期并且接下来还有相当长一段暴利期的房地产企业来说，超过25%的利润常常是可能的，在现实中万科如何取舍，这个命题放在今天也仍然是尖锐的。

2006年2月20日晚，王石的全国巡回演讲来到成都，本刊记者以这个问题相问，他的回答，除了一个成功的企业需要公众的信任，需要追求公平的利润，还说道，市场也是公平的，暴利是不能持久的，甚至从长远看，可能是得不偿失的。

按照王石的表述，他跟各地政府的关系，亦诱人想象。他向媒体声明，从来没有向公务员行过贿！记者问，如果你的“不行贿”理念，与追求利润相矛盾呢？王石简单地回答，“不行贿也可以获得利润！”

王石提出过“反对暴利”，并且具体到“利润超过25%的不做”；王石提出过“公益事业无止境”，并且把公益与他的公司和他的探险等个人行为结合起来，形成了一连串他津津乐道的案例；提出过“关注普通人”，他把“普通人”定义为，“不享有政治、经济和文化特权的白领、蓝领、自由职业者和工商业主”。

借着推广自传《道路与梦想》的名义，他在十个城市反复宣讲“做一个优秀的企业公民”，这个观念甚至超前于公众对企业的期望；王石正在提倡“关注城市低收入人群的居住环境”，称接下来会与多个城市的政府合作，“开发廉租房”。并宣布2006年，万科成立的第一个基金将用于“古民居住宅的保护”。

王石的话语是不断升级的，而“2006版”已经上升到现代公司文化的最高平台。如果对照中国房地产界的另一个重要人物任志强对公共领域的发言——“品牌就是暴利”、“只考虑给富人建房”、“禁止炒房就是违宪”，以及“城市功能穷人与富人应该分区”等等，可谓鲜明的对台戏。

毫无疑问，王石，或者万科，这回又得分了

2010年3月26日，“2010中国房地产百强企业研究成果发布会暨第七届中国房地产百强企业家峰会”在北京钓鱼台国宾馆举行。万科获得“2010中国房地产百强企业综合实力TOP10”、“2010中国房地产百强企业规模性TOP10”与“2010中国房地产年度社会运营效率TOP10”，并且荣获“2004-2010连续七年中国房地产百强企业综合实力TOP10”。集团总裁郁亮出席了此次发布会，并代表万科领取了奖项。

“TOP10”评选活动由中国房地产业协会、国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和某指数研究院四家单位共同主办，自2004年来已连续进行了七年。今年的评选，中国房地产TOP10研究组以2007~2009年每年房地产销售额均须达到3亿元或销售面积10万平方米为入选门槛值，初选了500家符合要求的开发企业，依据规模与运营效率相结合、成长潜力与经营稳健相结合、经营实力与社会责任相结合的原则，运用因子分析法及相关数学模型，对房地产企业的规模性、盈利性、成长性、稳健性、运营效率和社会责任等六个方面的27个指标和其他数据信息进行分析研究，计算出房地产企业的综合实力指数，研究产生了2010中国房地产综合实力百强企业。

在我国，高房价已成为社会普遍关注的热点问题，对于这一现象，专家表示，这不是一个单一房地产的问题，是我们整个经济产业结构的问题。2010年9月18日BTV《天下天天谈》栏目播出《看世界 说房子》，以下为节目实录：

主持人：大家好，欢迎收看天下天天谈，金秋9月，楼市呢也进入了传统的金九银十，而且距离国十条出台也有半年的时间，有人说楼市回暖了，那么目前楼市的交易状况到底如何呢？今天我们会把中国的楼市放在国际楼市的大坐标上来看一看，我们一起来了解一下世界其它国家的楼市状况，首先我们来了解一下北京楼市交易的最新数据。

小片1 金九初现 本月上旬新盘成交量暴涨163%

随着8月底刚性需求的释放，9月上旬北京市住宅成交量大幅反弹。可以说，金九银十已在北京楼市初显苗头。根据房地产交易管理网数据显示，9月上旬，本市商品期房住宅共成交4456 套，环比8月上涨了163%，同比上涨14.6%，这也是北京楼市新政后首次出现同比上涨的情况。

中原地产预测，随着新盘开盘集中在月中和下旬，大规模的成交也将集中在中下旬，9月将成为2010年市场成交的最高峰。

另外，在房屋销售价格方面，据北京市统计局、国家统计局北京调查总队9月13日公布的数据显示，8月份，北京市新建住宅销售价格同比上涨18.6%，涨幅比上月回落1.5个百分点，这已经是连续4个月涨幅回落。

主持人：好，今天我们演播室请到两位嘉宾，一位是楼市传媒的董事长蔡洪岩先生，还有中国国际广播电台的媒体观察员洪琳先生。刚才这组数据蔡总怎么解读呢？

蔡鸿岩：我觉得所谓现在媒体上经常说的是回暖，我倒不同意这个观点，因为从房地产这个市场的规律来看，一般来说，相对来说每年上市楼盘的供应量，下半年，特别是9月份、10月份的时候，是相对比较多的时期，特别是今年我们国十条出台的政策是在4月份，4月份出台国十条之后，一是很多发展商推迟了原来的开盘的计划，因为整个市场是一种观望的状态，特别是买家的观望，所以开发商把他的项目推迟观望往后延迟了。

所以最近这段时间，因为从4月份出台以后到8月份，很多楼盘呢，他的所谓的观望期已经过去了，他也扛不住了，他必须要上市。另外本身原先排期计划当中，9、10月份，8、9月份要上市的楼盘都路论徐徐开盘的，还有一个因素是在国十条政策出来之后，据我所知道全国很多城市、政府的行业管理部门，都采取了一些调控房价政策，比如说对于一些高价格报批的上市的楼盘，采取了一些行政控制的手段，所以很多楼盘呢，这样从政府供应上又卡住了一些供应量，所以最近这段时间的供应量是有关系的。

而且我们现在所谓的暴涨，也是由于一共大概北京有四五个新的楼盘，比如说万科，比如说金地，比如说绿地，几个楼盘，在房山的和大兴的上市之后，都出现日光盘的这种现象。

主持人：什么叫日光盘？

蔡鸿岩：就是一天就卖完了。

主持人：一天之内就卖光。

蔡鸿岩：一天就卖完了，这样的交易形式，所以他交易量突然就涨上来了，而且价格有一定上升，实际上这个上升呢，并不是说，我们要看环比的话它还是下降的，并没有上升。实际这对企业来说，对发展商来说，对市场来说，都是一个好的举措。

主持人：对老百姓来说呢？

蔡鸿岩：对老百姓也是好的举措。

主持人：对，刚才一开始就说了，要把中国的房价、楼市，放在全球的一个大坐标上来看，我这儿有一个图表，给大家展示一下，这组数据呢，我们看到，它是根据今年3月份全球不动产指导网站的最新数据，来制作的一个柱状图，全球房价的大排名，我们可以看到前三名是纽约、莫斯科和巴黎，平均房价都超过了十万每平方米，剩下的其实就是其它的前十名城市的平均房价，其实我们没有做全，剩下其它城市的房价超过5.5万每平方米的。

那鸿琳，你看我们也用了一个虚线标了一个北京的房价，如果把北京的房价放在整个的大的坐标图上来看，北京到底是处于一个什么样的位置？

洪琳：北京目前看，肯定是往下走的那么一个位置，但是我说未来就不好说，北京现在定位是一个世界城市，我们知道，现在这些城市，基本上它的发展潜力已经用得很足了，已经发展很多年，你像比如像纽约这样的城市，巴黎、伦敦等等，都已经发展上百年，对它来讲，比如说日本东京，又经过二三十年的比较低迷房价，我们如果说东京的房价现在是一个合理的时候，那么北京它是一个蒸蒸日上，在发展过程中，我觉得它的预期，就像台阶一样，它应该是往上爬的过程，但是这里面。

主持人：但是它不要爬得太快了。

洪琳：对，不要太快了，关键的问题就是不要爬得太快，如果说我们城市房价，它的速度上升得过快的话，其实是对这个城市的发展，包括城市的定位，它是有阻碍的。

比如说我们北京要建CBD，那么现在看北京的CBD是北京的，将来有可能某一天就不见得是北京的，全国的，世界的都有可能，但是问题如果你的房价一步到位，就跟当初日本东京的银座一样，你一步到位的时候，很多投资人，或者这些大的公司在这里租住的时候，他发现办公的成本，投资成本非常高，实际上阻止了这些外国公司的进入，那么对你的发展是不利的，所以说我觉得这个房价的上涨必须是稳健的过程，就是说老百姓生活品质的提高，应该和这种国家城市的发展应该是同步的，如果说中间出现了不协调，一定是意味着中间某一个环节出现了很大的一个问题，而这个问题是必须要纠正的。

主持人：那也就是说其实，我们是应该有这样的心理承受力，房价会慢慢地涨起来，但是这个节奏要和北京或者全中国的发展同步，如果房价突然太高了，那是不是像你刚才说的不和谐的声音。

洪琳：对，就像你的房价，北京的房价，将来某一天我们相信，它和莫斯科是一样的，是肯定的趋势，是必然的趋势，但是问题是北京的房价今天就和巴黎、纽约伦敦一个价，就相当于我们自己把门槛提高了，把很多来投资的人，你给他挡在外面了，而这个对我们的发展是不利的。

主持人：其实买房，不仅仅对北京人，对中国人来说很纠结，全世界的人都很纠结，而且呢在世界上很多国家，存钱买房都是一件不那么容易的事情，我们来了解一下。

小片2 存钱买房，莫斯科人需17年 意大利人需20年

据俄新网9月7日报道，Gordon Rock国际不动产咨询公司研究结果显示，柏林人存钱购买标准住房需要3年，而莫斯科人则需要17.2年。也就是说同样购买一套住房，莫斯科人比柏林人攒钱时间要长5倍。

同时资料还显示，美国人和加拿大人也同样不需要太长时间，迈阿密需要4年，蒙特利尔需要5.2年，纽约需要5.7年，洛杉矶需要5.9年。

报告称，欧洲多数大城市存钱买房需要10-14年时间。意大利首都罗马的居民攒钱买房的平均时间需要20年零9个月。

主持人：蔡总，其实可以说全世界各地的人们都在关注一个问题，就是房地产这种繁荣的现象还能持续多久？房价真的被高估了吗？

蔡鸿岩：真正的房地产有一个铁律，叫第一位置，第二位置，第三还是位置，就是他在选择的时候，位置还有不同的解释，就是首先是大的区域，其次是小的区域，其次是我们家周边的一个环境，大的区域就是我要买，买哪儿？肯定要买大城市，要买中心位置、核心位置，这样的房子，从房地产永久不变的规律，越是核心地段的房子，它越能保值、升值，因为所有的投资都向着这一个据点来投向，这是我们现在中国一个特明显的特征，就是中心城市，像北京，北上广深，这几个城市。

尤其像北京和上海，这两个政治、经济、金融的中心，是现在全国所有有钱人都趋向的一个中心，这样的钱往这儿投的量越多，所以这个地方，会把这个地方房价一定会炒高，全世界的房子也是这样，我们看所谓房价高的城市都是这样的中心城市。

所以我们看，我最近这几天为了做这节目，我搜集了一些数据，最新的信心，香港最近开一个楼盘，售价相当于人民币每平米是70万，最新的楼盘价格。

主持人：这是不是就跟刚才我们展示的柱状图差不多了，和那些城市。

蔡鸿岩：要是按钱数来说，它已经超越了纽约和东京了，但是它平均房价还没有那么高，现在在香港20多万、30多万的楼盘非常多，我们中国的一个自身国情的特点，就是中国现在，中国的住房等式是13亿人口乘于GDP平均每年平均两位数的三十年的增长，这是中国住房需求的大等式，这个背后解读还有很多细节的东西，我就不展开去说。

刚才我也说香港，新加坡我也得到最新的消息，新加坡最近这两年的房价也是在快速上涨，我们看华人社会，人们有这样一个投资的习俗，大家就专注于，擅长于去投资房地产，只要它在一个经济形势适合的一个情况下，他一定去买房子，而我们现在，像中国内陆，他主要是老百姓个人投资渠道，产品非常少，非常匮乏，大家有钱了之后怎么办？我们去看，现在银行的利率是负利，大量的存款怎么办？最后他如果投资的话，大家首先取向还是投资房产。

所以要解决这个问题的话，我想不是一个单一房地产的问题，是我们整个经济产业结构的问题，是这个社会，包括城市，城市整体规划，特别是在根源上，整个中国城市化整个战略规划布局上，如果我们要没有一个大的调整的话，中心城市人口压力会越来越大，主持人：再回到我刚才问的问题，房价真的被高估了，那您的意思就是，我可以这样理解吗？就是房价没被高估。

蔡鸿岩：没被高估，我认为它还没被高估。

主持人：好，欢迎回来继续收看天下天天谈，正在天津举行的达沃斯夏季论坛，房价也是各国关注的焦点之一，中国国务院总理温家宝在致开幕词的时候说，稳定房价和提供住房保障，是政府的职责，其实如何抑制房价过快增长，全世界也都是一个难题，我们看看其它国家是怎么做的？

小片3 控制高房价 各国有妙招

作为最早面临住房问题的国家之一，英国向来重视政府对住房市场的干预，方式就是让人眼花缭乱的各种形式的税收。如，房屋交易要交印花税，房屋空置，房主还要承担市政税。

为了控制房价，澳大利亚储备银行从去年10月开始连续6次加息，打击投资者。

新加坡规定，一个家庭同时只能拥有一套组屋，防止投机多占。另外，业主出售购买时间不足1年的房屋，要缴纳高额的房产税，这对抑制炒房和商品房价格暴涨非常有效。

德国为稳定房价，运用了严格的法律手段。如果房地产商制定的房价超过“合理房价”50%则视为触犯《刑法》，出售者最高将被判处3年徒刑。

主持人：那两位说说这些国家的做法，哪些值得我们借鉴？

洪琳：我觉得很多的方法都值得我们借鉴，但关键的问题在哪儿？就是这些方法在当下的中国能起到多大的作用？可能我们更应该借鉴一些正在发展的国家，比如说七八十年代的日本，或者今天的印度、俄罗斯，他们的政策可能更值得我们去借鉴。

比如说我们现在看，为什么俄罗斯，莫斯科的房价能排到第二位，十万一平米，为什么能达到这个程度？如果说是苏联解体之前是不可能这种事情，而且苏联解体之后，就是俄罗斯一开始陷入那么混乱的时候，也不是这种状况，货币贬值得很厉害，就是后来石油天然气在国际市场价格飞涨的过程中，俄罗斯很多富翁，他的财富一下积累起来，就和我们今天山西、内蒙古的煤老板一样，他当初有了钱怎么办？我们的山西老板，他是到北京来买房子，俄罗斯人也是一样，他就集中他最大的城市莫斯科，所以莫斯科这个城市，马上这个房价就会涨到今天十万，让人瞠目结舌的地位。

那么所以说我们看到，我们面临的情况可能和他们一样，你包括日本七八十年代的时候，尤其是八十年代，我们知道他这个房地产泡沫是很大的，那个过程中其实倒不是说日本他一点办法没有，或者一点没去想解决这个问题，他也觉得泡沫大了很可怕，当时也有解决的办法，他的办法就是说，把这种比如解决公共住房，老百姓住房，应该和拉动经济要区别得开，比如说说像我们经济适用房和真正的商品房你要区别开。

主持人：我理解你说的意思，但是可能也不是比，比如说刚才提到那些发达的国家，他们已经完成了城市化进程，然后人口也相对稳定，也没有这么多需求，投资渠道比较多，但是他们在完成城市化之前，是不是也经历过，因为中国现在是发展中国家，是不是也经历过我们现在这种状况，在那个时候他们是怎么解决的？我们有什么可借鉴的？

蔡鸿岩：在那个时候，他们也都基本上经历了跟我们相似的一个发展的过程。

主持人：那就是说我们需要耐心来等待了，没有什么好办法。

蔡鸿岩：对。

主持人：可能还有一个习惯问题，或者说我们思维定式问题，因为在很多发达国家，年轻人大多数都是租房子的，我们有北京的实例，我们来看一下北京的情况。

小片4 北京人27岁就开始买房，比发达国家提前一代人！

链家地产市场研究中心与光大银行新近合作完成的一份报告显示，近年来，北京购房人的年龄呈逐年下降趋势。报告显示，当前北京首套房贷者的平均年龄只有27岁，该数字远低于其他发达国家和地区，其中日本和德国为42岁，我国台湾为36岁，美国首次购房年龄也达到30岁以上。

链家地产副总裁林倩表示，如何延缓年轻人过早的购房需求以及抚平为人父母者与年轻人本人在孩子初入社会时暂时性“无产”的恐慌心理，将是北京房地产市场健康发展的关键因素。

主持人：27岁开始买房子，是不是有点早，我觉得这也就是大学毕业没几年，而且80后多数都是独生子女，他们也没有这个经济实力，多数都是靠父母来帮助他们完成这第一步的跨越。那在其它国家没有这么年轻就买房的，您怎么看待这样的现象？

蔡鸿岩：其实这也只是我们需求当中的一个方面，一个层面，它是一个，不能说成为我们现在整个房地产的主体导向的因素。27岁买房，这个跟我们近十几年来，包括我们住房制度政策的引导，包括舆论这样一个引导上有关系。本身中国人就有一个购房子置地的这么一个习俗，然后我们在观念灌输上，你现在不买房子就结不了婚，你不买房子就认为你是一个穷光蛋，你就是非主流的人群，形成这么一种观念。

主持人：我也有一个小例子，今天问我们一个小女孩，说有没有男朋友，我认识一个挺不错的小伙子，她马上反应就是，有房吗？有车吗？

蔡鸿岩：对，这是成为一种社会观念了，这就不对了，我以前做这个节目我曾说过，香港曾经有一个说法叫上车一族，就是第一次买房叫上车，这人的一辈子是跟着购房置业走的。

主持人：得搭上这班车。

蔡鸿岩：刚参加工作是租房，两人成家之后，慢慢有一定积蓄之后，到三四十岁才买房，买房到四十岁，个人家庭财富实力最强的时候买一个大点的房子，孩子再长大之后，再把房子变成小房子，然后最后自己养老，把大房子卖了之后，我继续用房子储蓄变成现金。

主持人：我觉得这个过程很合理。

蔡鸿岩：很形象，叫上车一族，第一次买房叫上车一族，这是一个合理的，全世界我们看都是这样一个置业的这么一个过程，人的一生是这么一个置业的过程，而我们这些年所推导的，好像你毕了业，你如果参加工作就必须有房，所以现在恨不得上着大学就想着要买房，我知道前几年曾经碰到过一个温州的客户，说他孩子刚一岁多，说我要在北京买一套房子，以后我要让这个孩子上北京大学，他立了这么一个志向。

我刚才说这个城市的核心资源，成为强磁场的核心资源是什么？优质资源是什么？就是这样，文化、医疗、教育，所有的中心都在我们这一个城市里头，那多少人是奔着这个来，我们从小就有，哪个家庭家长没有这个理想，说以后让我的孩子上北大、清华，这可麻烦 主持人：那是不是就是这种现象也会，比如说刚才我们举的这个例子，比如年轻人一定要买房，即使没有这样的经济实力，也要靠父母支持，那就是因为他担心，如果现在不买，以后可能我更买不起，您越说这个房价没虚高，以后有发展空间，越搁在全球的坐标上比，就越觉得我必须此刻现在就买，放下所有的事情去买，是不是正是这种现象，使得你这房价不管多高都有人买，于是我们调控房价回落的难度越来越大，这个空间越来越小。

洪琳：我觉得这个过程中，就是消费者，比如说我们普通老百姓，我觉得他的利益应该和政府的利益站在一起，不应该说和这个出现冲突，比如现在的购房观念上确实有很大问题，比如说年轻人大学毕业，参加工作，成家立业的时候，你这个房子究竟应该父母替你负责，还是自己进行负责。

比如最近社会上几件非常有意思的事情，陈光标，首善，他要裸捐，把自己财产全部捐出来，接着有相应者，冯军、周润发，都响应这个号召。如果说我们的父母将来都向这些人看齐的时候，如果说我把我财产裸捐的话，年轻人刚毕业的时候没有任何积蓄，你怎么才能做到27岁就购房这种需求。

但是现在来讲，就是我们用传统观念来讲，孩子刚走上社会的时候，父母都要扶持一把，而且不是说扶一程，这一程可能一巴掌扶到四十岁去了。现在根本不是三十而立的概念了，四十都未必，因此他扶得很远，这个过程中我觉得思维就改变，孩子买房子，或者成家立业，所有的开销的话，不应该由父母去负责，这里面可能西方国家的一些观念，我觉得对我们来讲是有借鉴意义。

比如说日本，同样是一个东方国家，东亚的国家，按照道理来说它的文化传统、习俗等等，和我们是很相似的，但是我们看日本，日本比如说他这个国家的住房现在是什么情况？全国来看，60%人有自己住房，40%的人是租房子，但是一些大城市，比如说像东京，它可能是倒的四六开，只有40%是买的房子，60%是租房，这种观念相对合理，而且包括面积、户型的预期上，像那种大城市，现在建设面积平均大概是60平米左右，那么这个来讲，我觉得是比较符合我们现实。

而我们看现在看我们建的房子，面积超大，肯定是超大。

主持人：观念是需要发生转变，但是中国确实太特殊了，中国的国情和其它国家不一样，像刚才说到租房这个事，比如说德国60%的人租房，美国租房的人也大有人在，这个60%它是涵盖所有年龄段，不仅仅是说你没有能力买的时候你就租房，这样专门指年轻人的，像现在我们有什么蚁族，还有蜗居这样的词也频频见诸报端，其实关于蜗居这个事，刚才你提到日本的例子，日本人可能对于蜗居更有体验，我们来看一下。

小片5 日本人蜗居改造

在日本埼玉县所泽市，吉村一家人正在为住宅问题烦恼。这个家庭面临的难题是，18平米的家要住6口人。奶奶，夫妻俩人，还有三个孩子。这个连打开冰箱门都困难的空间，如何能容下6口人，并能让奶奶和夫妇俩都拥有私人空间呢？

宽敞住宅的空间训练师石井亨决定采用错层式结构，将原来的两层格局，变成5层。

经过改造后，一层设有玄关、浴室，卫生间，还有奶奶的卧室。从此，吉村家告别了上厕所时膝盖顶到墙壁的时代。奶奶也得到了梦寐以求的单间。

第二层，这里是厨房和餐厅。这个餐桌底部设有轨道，这样就节省空间，这个地下收纳的设计也别具匠心。

第三层是夫妇俩的多功能卧室。三个兄妹第一次拥有属于自己的书桌。

第四层则是孩子们的卧室和第2个卫生间。

第五层式孩子的衣柜间同时也兼作孩子们的活动乐园。

由于房屋格局的改变，让人遗忘了原本狭窄的空间，吉村一家三代人的情感也更紧密融洽。

主持人：对啊，这个怎么这么多层，我觉得他们是不是乐在其中，即使可以有大的面积，或者说可以买到大房子，他们也愿意这样生活在一起？

蔡鸿岩：本身在日本呢，就是他整个民族的习俗来说，他是经济为本，包括居住，所有的在资源上，因为他是一个资源奇缺的国家，这个要从政府，从舆论引导，从人们的本身日常的这种观念上，就要树立这样节俭的观念，住房借鉴的观念，并不是说唯大是好，是豪宅，政府可以用政策调整，除了房产税之外，你市区里超过多少面积，所谓豪宅，超过多少面积的话可以增加他的税负，增加他的交易成本，这都是一个调控的手段。

所以政府应该更多的在这些方面下工夫，而不是过多盯房价，房价没关系，现在香港出的豪宅，60万一平米，相当于人民币60万的豪宅，它是叫微型豪宅，面积非常小，几十平米，它在市区最核心的地段，像这种豪宅出来之后，它对这个城市的一个，在房屋的城市有效利用上，有效供给上，它是有效的供给。

主持人：对，您说的这个香港的例子可能还挺值得借鉴的，另外还有法国，它在完善廉租房方面上也有狠招。

小片6 完善廉租房 法国出狠招

廉租房制度是法国政府调控房价的有力手段之一，也是政府帮助贫困家庭解决住房问题的最有效措施。最近几年，法国房价飙升带动房租大幅上涨，许多廉租房住户收入已经超标但仍不愿搬走，缺乏流动性和灵活性导致廉租房制度失去了调节能力。

对此，萨科齐宣布了两项措施，一是每隔三年对廉租房住户的收入重新审核，二是要求收入超标的住户或搬出去或买下房子或付额外的房租。

主持人：在法国呢，它是必须保证20%的租房是廉租房，不知道这样的一个比例是不是也适用我们国家？

洪琳：我觉得我们国家可以考虑自己的比例，比如说法国提出了一个20%，其它国家根据自己的情况不一样，比如新加坡可能比例会更高，因为它的国土面积极其狭小，那么为了解决大部分人住的问题，它必须推它的经济适用房，他叫租屋，提出来面积多少以下，然后这个收入有一个严格的限制，比如说新加坡就是这样，年收入超过多少的时候，你是不允许申请租屋的，你必须到商品房市场去买，它是分得很开。而我们国家每个城市都不一样的情况，我觉得这个确实可以做自己政策的调控。

对我们来讲，比如说我们经济适用房，面积规划应该是多大，包括城市里，就像刚才我们谈的法国20%的比例，那么北京应该有多少百分比的房子，应该是这种经济适用房，廉租房，才能够解决我们这种人口的需求，大家最底层人群的需求

实际上如果说大部分人，就是底层人住房的需求，不管是廉租屋的方式也好，或者经济适用房的方式，如果他解决好的话，那么商品房的价格是什么状况？就应该市场去调节，如果某一天北京市场的商品房的价格，也跟莫斯科、纽约一样，达到十万块钱一平米的时候，但是大部分人他有房子住的时候，其实对我们社会是没有影响的，这个时候我觉得它的价格真正反映它的需求。

但是如果说北京市场上平均的房价如果达到10万的话，那真是问题来了。

主持人：所以这是两方面的事，一方面保障性住房你要有合理的量，合理的价格，那商品房就让它随市场走吧，刚才说到法国的这个标准，不在于说是20，还是30，还是多少，而在于必须有这样一个规定。

蔡鸿岩：我们必须坚持一个原则，就是保障住房和商品房一定要严格区分开，但是这个也是有前提的，保障住房肯定是要对这个城市，这个常住人口的一个所有的保障，它对新增，外来涌入的新增人口，肯定它是，哪个国家，哪个城市也不会提供这样的支持，我们现在的矛盾，刚才说了，是新涌入人口的居住的矛盾。

再一个就是说，保障性住房前提是对于享受保障住房人他的身份。

主持人：资格认定。

蔡鸿岩：对他的获得保障房的这个资质、资格要有一个严格的界定，包括推出机制，这个制度才能是合理。

主持人：才能是公平的。

洪琳：对，我觉得目前来讲，我们必须为我们国家所面临的住房问题分析得很透彻，比如说就拿中国和美国来做对比，中国面临一个什么问题？就是为人找到房子住，因为我们有很多人，尤其涌入到城市的这些人口，他没有房子住，我们面临问题是为人找到房子住，而美国今天的问题是，他经过那么多年的城市化的进程，他人口增长已经很缓慢了，包括住房问题已经解决得很好，所以我们看到过去这几年，为什么出现次债问题，他是在为房子找人，他需要靠房地产的发展来拉动他的经济，他是为房子找人住。

但是我们必须明确一点，我们的目标坚定不移的是为人找房子住，如果说像今天来讲的话，房地产开发商建了那么多的住房，房价死扛着不动的时候，他实际上是为房子找人。

主持人：本末倒置了。

洪琳：他和国家的政策完全相反的，这两个矛盾如果不调和的话，那么这个问题肯定是解决不了，所以接下来就是说，是政府向他们低头，还是房地产开发商向百姓的利益去低头的一个问题。

主持人：好，我们就用这句话作为今天节目的结尾吧，为人找房子住，也非常感谢两位嘉宾，为我们带来今天的看世界说房子，再见。