中广置业培训房地产交易知识_房地产业务知识培训

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权证知识

（过户 放贷 税费）

目 录2 二手房过户需要的材料................................................................................................................................2 二手房贷款所需材料....................................................................................................................................2 2.1 2.2 3 4 公积金贷款需要材料...........................................................................................................................2 商业贷款需要材料...............................................................................................................................3

贷款年限..........................................................................................................................................................3 公积金贷款说明.............................................................................................................................................3 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 公积金的种类........................................................................................................................................3 公积金贷款要点....................................................................................................................................4 市行公积金贷款....................................................................................................................................4 省行公积金贷款....................................................................................................................................4 公积金贷款是否指定银行？..............................................................................................................4 外地户口，如何办理公积金贷款？................................................................................................4 公积金提取的相关程序及周期.........................................................................................................46 7 商业贷款要点..................................................................................................................................................4 提前还款的程序.............................................................................................................................................5 关于贷款的若干问题....................................................................................................................................5 7.1 外国人如何贷款？交易过程？.........................................................................................................59 10 11 市行公积金可贷额度计算公式..................................................................................................................5 军官做公积金贷款怎么操作？贷款金额是多少？...............................................................................5 公司业务：贷款、垫资、抵押等的收费标准...................................................................................6 产权过户的税费........................................................................................................................................6 买方费用.................................................................................................................................................6 卖方费用.................................................................................................................................................6 契税..........................................................................................................................................................6 营业税、个人所得税、土地增值税................................................................................................7 免税材料说明........................................................................................................................................8 个人所得税，按差额计算的计算公式............................................................................................8 土地增值税，按差额计算的计算公式............................................................................................8 11.1 11.2 11.3 11.4 11.5 11.6 11.7 二手房过户需要的材料

1)产权证、土地征原件

2)买方：身份证原件（如果有未成年人，需要带户口本、出生证明原件）

3)卖方：身份证原件（卖方无论有几个人，都必须到场，无法到场的必须持有公证过的委托书，受委托人必须持自己的身份证方可办理；未成年人出售房 屋，其监护人也必须持有公证过的委托书）4)交易类申请表：必须从网上打印，房产局网站

5)存量房买卖契约：如果贷款，需要一式五份；不贷款，一式四份； 6)其他注意事项：

 没有土地征的交易，必须一次性付款，不能贷款

 产权证、土地征、户口本地址不同，必须开证明（派出所）二手房贷款所需材料

2.1 公积金贷款需要材料 2.1.1 买方

1)身份证（夫妻）复印件 2)户口本（夫妻）复印件 3)结婚证复印件（已婚）4)单身证明原件（未婚）5)公积金缴存单原件

6)收入证明原件（组合贷款需提供）

2.1.2 卖方

1)身份证复印件 2)产权证复印件 3)土地证原件

4)买卖契约原件1份

2.2 商业贷款需要材料 2.2.1 买方

1)身份证（夫妻）复印件 2)户口本（夫妻）复印件 3)结婚证复印件 4)单身证明原件

5)

4.2 公积金贷款要点

贷款年限，贷款额度，贷款人资信，下款时间

4.3 市行公积金贷款

最长可以贷20年，房价的70%以内，一般下款时间 10-15 个工作日。

4.4 省行公积金贷款

最长可贷20年，房价70%以内，一般下款时间20 至 一个月以内。

4.5 公积金贷款是否指定银行？

以下银行都可以办理：

建设银行、工商银行、农业银行、中国银行、招商银行、兴业银行、浦东发展银行、交通银行。

其中推荐银行：

建设银行、工商银行

4.6 外地户口，如何办理公积金贷款？

市行：必须是非农户口，提供暂住证 省行：提供暂住证

4.7 公积金提取的相关程序及周期

公积金提取必须在契税缴纳后一年内有效，公积金缴存单上的数据显示的是缴存比

例、月缴存额和公积金帐户上的余额。商业贷款要点

商业贷款最高可贷房价的80%，年限不能超过20年；能够获得八成比例贷款的房

子应该是比较新的（2000以后），且面积在50平米 – 140 平米左右。提前还款的程序

（只有办完提前还款手续，房产解押后才能交易过户）

提前还贷，首先向银行预约，提前还贷时需带还款存折、公证书、及尾款，还完款以后，将银行给的“他项权证”、“注销申请书(表)”一起带到房产局，办理注销抵押手续。

建设银行一般要正常还款满半年，才可以提前还贷。

提前还贷暂无违约金。关于贷款的若干问题

7.1 外国人如何贷款？交易过程？

外国人贷款，必须在南京有固定工作，且有居住权限要求。内销房和外销房有区别，内销房由房产局报安全局审批，安全局审批大约需要7个工作日。

交易过程：

1)公证书：译名公证（多份）2)和卖方签订合同，带材料到房产局 3)房产局送安全局审批 4)房产局办理过户手续市行公积金可贷额度计算公式

1)可贷金额=月缴存额 / 缴存比例 * 12 * 实际可贷年限（根据法定退休年龄计算，不超过30年）* 0.45 2)个人最高额度：30万

3)注：当得数千位 >= 1时，万位近一位取整；当千位数为 0（零），舍去千位后的

数字，万位取整

4)注：如果公积金缴存有中断（例如换单位），需要在新单位持续正常缴存超过6 个月，才能贷款。军官做公积金贷款怎么操作？贷款金额是多少？

军官做公积金贷款时，配偶必须有公积金才能做公积金贷款，必须配偶作为主借款人。军官只需提供军官证、结婚证、收入证明，其他材料不变；

军官如单身或者配偶无公积金，购房只能做商业性贷款。

夫妻两人做公积金贷款，军官的公积金部分可贷30万，无需计算，配偶需要计算贷款 5

额度。公司业务：贷款、垫资、抵押等的收费标准

贷款：

5-30万

1500元

30-50万

1700元

50万以上 2100元

现房抵押： 5000-6000 元

垫资：3%（另卖方400元公证费；买方200元公证费）产权过户的税费

11.1 买方费用

 配图费：

元/套

 过户费：房改房

元/套；存量放-

元/平米；非住宅-

元/平米  登记费：住宅-

元/套；非住宅

元/套；另外每加一个产权人，另加

元  契税：普通住宅

%；非普通住宅 %；非住宅

%；（参考下文详细计算说明） 土地证： 元/套  中介费：

11.2 卖方费用

 过户费： 房改房

元/套；存量放

元/平米；非住宅-元/平米  营业税：参考下文计算说明

 个人所得税：参考下文详细计算说明  土地增值税：参考下文详细计算说明  中介费：1.2%

11.3 契税（暂行：2009.1 – 2009.12）11.3.1 普通住宅

 90平米以下（含90平米）：缴纳

%，政府补贴

%  90—144平米（含 144 平米）：缴纳

%，政府补贴

% 6

11.3.2 非普通住宅

144平米以上或者容积率小于1：缴纳

%，政府补贴

%；

11.4 营业税、个人所得税、土地增值税 11.4.1 普通住宅

未满2年交易的：按照房屋总价或者差额的%缴纳营业税（可选），个人所

得税按照房价的%或者差额的%缴纳（可选）； 满2年未满5年的：无需缴纳营业税，个人所得税可按房价的%或者差额的% 缴纳（可选）； 满5年非家庭唯一住房：无营业税，个人所得税可以按照房价的%或者差额的 %缴纳（可选）； 满5年，并且为家庭唯一住房：可以免营业税和个人所得税；

11.4.2 非住宅

没有5年的限制，必须提供上手的发票，按照差额部分的5.6%和20%缴

纳相应的营业税和个人所得税，土地增值税为3%或者差额的30%。一旦其中 一种税项选择按差额缴纳，其他税种也必须按照差额缴纳。

11.4.3 高档房

未满2年：按照房价的%缴纳营业税（不可选），个人所得税按照房价的%缴纳（不可选）； 满2年未满5年：营业税可按照差额部分的%缴纳，个人所得税可按照房 价的%或者差额的%缴纳（可选）； 满5年以上的非家庭唯一住房：按照差额的%缴纳营业税，个人所得税可 以按照房价的%或者差额的的%缴纳（可选）； 满5年，并且为家庭唯一住房：可按照房屋差额的%缴纳营业税，没有个人所得税；

11.4.4 继承、离婚、直系亲属赠与的房产

（可以根据上手购买的时间来计算）

未满2年：按照房屋总价或者差额的5.55%缴纳营业税（可选），个人所得税

正常买受部分可按照房价1%或者差额部分的20%缴纳（可选）； 无偿得到部分个税按20%缴纳（不可选）；

满2年未满5年：无营业税，个人所得税正常买受部分可按照房价的1%或者

差额的20%缴纳（可选）；无偿得到部分个税按20%缴纳（不可选）；

满5年以上的非家庭唯一住房：无营业税，个人所得税正常买受部分可 以按照房价的1%或者差额的的20%缴纳（可选）；无偿得到部分 个税按照20%缴纳（不可选）； 满5年，并且为家庭唯一住房：免缴营业税和个人所得税；

11.4.5 非直系亲属赠与的房产

未满2年：按照房屋总价或者差额的5.55%缴纳营业税（可选），个人所得税 正常买受部分可按照房价1%或者差额部分的20%缴纳（可选）；

无偿得到部分个税按20%缴纳（不可选）；

满2年未满5年：无营业税，个人所得税正常买受部分可按照房价的1%或者 差额的20%缴纳（可选）；无偿得到部分个税按20%缴纳（不可选）； 满5年以上的非家庭唯一住房：无营业税，个人所得税正常买受部分可 以按照房价的1%或者差额的的20%缴纳（可选）；无偿得到部分

个税按照20%缴纳（不可选）；

满5年，并且为家庭唯一住房：免缴营业税和个人所得税；

11.4.6 产权人为公司

没有5年的限制，提供上手发票，可按差额5.6%缴纳，无个人所得税，需缴纳土地增值税为房价的3%或者差额部分的30%，一旦其中一项税种选择按差额缴纳，其他税种也必须按差额缴纳。

11.5 免税材料说明

申请免税需要提供以下材料：身份证、户口簿、单身要提供单身证明，需要民政局或公安部门出具。已婚要提供结婚证。

11.6 个人所得税，按差额计算的计算公式

个人所得税=（计税价格契税合理费用）*20%

相关费用：在转让过程中实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育附加以及地方 教育附加费，印花税、土地增值税等税金和省政府允许的相关基金。

合理费用：住房装修费，住房贷款利息，手续费，公证费等。

11.7 土地增值税，按差额计算的计算公式

增值税 = 计税价格 – 扣除额

扣除额 = 购房价格 *（1+ N * 5%）+ 购房契税 + 营业税及附加 + 印花税（其

中年度数 N = 转让年度 – 购买年度）

增值率 = 增值额 / 扣除额

计算公式：

增值率

50%

房地产经纪人需要掌握的词语手册1

1.房地产

房地产又称不动产，是房产和地产的总称，具体地是指土地及其附着物。房产总是以地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。

2.房地产产权

是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。

3.土地使用权

是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用。

4.房地产市场

主要包括房地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场：

一级市场是指国家土地管理部门(长春市国土管理局)按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其他用地者的市场。

二级市场是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位和个人的市场。

三级市场是指单位、个人之间的房地产权转让、抵押、租赁的市场，它是在二级市场基础上的长春市土地按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施及自由集资、微利房用地。

6.三通一平

是指在发展基础上的水通、电通、路通及场地平整。

7.七通一平

是指上、下水通，排污通、排水通、路通、通讯通、煤气通、电通及场地平整。

8.土地管理局

代表国家行使土地所有者的权利，以及对房地产市场、房地产行业管理的政府部门。

9.公证处

是国家的证明机关，是提供法律公证的机构。

10.国土局产权登记处

是专门办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门。

11.房地产证

是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证。

12.商品房

是指发展商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与及交换的房地产。

13.复式房

上、下两层二合为一，与标准房的结构方面有区别。

14.面积概念

总建筑面积：是指各层建筑面积的总和。底层建设按外墙墙角以上的外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。

建筑面积：是指住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。