物业纠纷案例_物业纠纷经典案例

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北京市委党校教学案例

L区长与M书记的困境：发生在美然动力街区的物业纠纷

——和谐社区建设中的政府、市场与社会关系思考

案例主题: 和谐社区建设与社区治理

编 写 人: 北京市委党校社会学教研部 王雪梅、尹志刚 研究问题：物业纠纷的处理与和谐物业小区的建设

目 录

一、案例引言„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3

二、案例正文„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4  物业纠纷的起因  对簿公堂  物业真空

 M书记与L区长的行动  媒体报道与政府回应  事态的进一步发展  参考文献

三、案例附录„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.11 附录一：相关法律、法规、政府文件



      《物权法》第六章 业主的建筑物区分所有权 《物业管理条例》

《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(试行)》 《关于住宅物业项目交接有关问题的指导意见》 《关于将居住区物业管理纳入社区建设的意见》 《北京市社区管理办法》(试行)

附录二：他山之石——香港、新加坡及美国的物业管理

一、案例引言

党的十六届六中全会《决定》指出：“加强社会管理，维护社会稳定，是构建社会主义和谐社会的必然要求„„全面开展城市社区建设，健全新型社区管理和服务体制，把社区建设成为管理有序、服务完善、文明祥和的社会生活共同体。”随着住房体制改革的深化,房产已逐步成为城市居民家庭最大的不动产。目前,在北京、上海等大城市中，物业型小区已成为城市主要社区类型之一，物业小区管理关系到千家万户的生活质量,与百姓的利益息息相关，与城市社会的基本单元——社区的安定有序密不可分。然而近年来，物业纠纷的数量在增加、激烈程度在加剧，是城市社会不和谐的重要杂音。随着中小城市的发展，我国将会出现更多的、实行物业管理的小区，物业纠纷将不可避免地成为普遍性和尖锐性的社会问题，对和谐社区建设的负面影响极大。与此同时，它也是政府目前高度关注的问题。2006年北京市委发布《构建和谐社会首善之区意见》中的第八条“从解决群众最关心、最直接、最现实的利益问题入手，扎扎实实推进社会和谐”，提出的第四个问题就是解决物业管理中存在的突出问题。

当前，小区物业纠纷是影响安定团结的重要领域；物业纠纷已昭示城市管理的重大制度建设空白，是一个亟待研究探索的领域；物业纠纷的背后，蕴含着市场、政府和社会错综复杂的结构功能关系，有待于运用案例教学的方式，通过学员的研讨，实现诸多制度创新。物业纠纷直接关涉到党和政府相关的土地、房地产、物业管理的政策、法律、法规，房地产及物业主管部门、区、乡镇政府、街道办事处的管理、监督的态度及行为；社区居委会、业主大会和业主委员会、物业公司之间复杂的权力和利益博弈；关系到政府、市场和社会三者的关系等等。

我们选取的这一案例涉及城市基层社会管理的众多层面。我们相信，对此案例的讨论，将有助于提高受训者对以上问题的认知能力和解决能力。

二、案例正文

L某某是C区分管物业工作的副区长，M某是C区W乡党委书记。根据L区长和M书记的了解，美然动力街区位于北京市C区定福庄北里，是美晟房地产开发有限责任公司与京通天泰开发公司于2001年合作开发建设的商品房住宅小区。2002年，开发商北京美晟房地产有限责任公司指定北京美晟物业管理有限公司进驻北京市C区美然动力街区，开始前期物业管理。与此同时,居民开始入住，该小区分为三个区，现住居民1774户，约5000余人。该小区发生的物业纠纷情况颇为复杂。

物业纠纷的起因

2004年8月9日，美然动力街区业委会成立，取得C区国土资源和房屋管理局颁发的备案证明及备案单。该小区业主入住时均与美晟物业公司签定《物业管理委托合同》，合同第五条约定，委托管理期限为“自本合同签定之日起，至业主委员会成立之日止。”

8月19日，业委会向美晟物业公司发出关于解除《物业管理合同》的函，称自业主委员会成立之日解除美晟物业公司与动力街区业主签署的全部物业管理合同，要求美晟物业公司退出小区，向业委会移交相关物业管理设施及资料。美晟物业公司称，公司现在尚未收齐小区部分业主的物业管理费、水电费、供暖费，所以不同意撤离美然动力街区的物业管理现场。

8月22日，业委会向美晟物业公司发出《关于向动力街区业主委员会移交相关资料事宜的函》，要求物业公司移交《物业管理条例》第二十九条第一款规定的清册资料。

12月29日，业委会经物业管理招投标与北京城建物业管理有限责任公司签定《美然动力街区物业管理委托合同》（取得北京市物业管理招投标备案表），合同期限为2005年1月1日至2005年12月31日。

2005年3月4日，业委会向美晟物业公司发出《关于新旧物业交接等事宜工作安排的函》。

3月7日，美晟物业公司给业委会发出《回复函》。

4月26日，美晟物业公司向业委会发出《关于美然动力街区产权清册交接的说明》，称其向业委会交接的图纸是目前所保管的所有图纸。美晟房地产开发公司称，公司是美然动力街区的开发商，未与业主委员会签定过相应合同，该小区相关资料在该公司，但该公司无义务移交清册资料。

对簿公堂

2005年3月8日，业委会向北京市C区人民法院起诉开发商和美晟物业公司，要求二被告履行物业管理条例规定的清册义务，被告美晟房物业公司撤离美然动力街区物业管理现场。

9月28日，C区法院一审判决美晟房地产开发公司和美晟物业公司向美然动力街区业委会移交相关清册资料并退出美然动力街区物业管理现场。宣判后，美晟物业公司不服一审判决，10月8日，提出上诉。

12月20日，北京市第二中级人民法院终审判决美晟房地产开发公司在判决生效之日起七日内，向业主委员会移交美然动力街区全部产权资料；美晟物业公司在7日内退出管理现场并将物业管理用房移交业主委员会。物业真空

2005年12月20日宣判当日，美晟物业撤掉了所有保安、保洁，停掉公用电，并在21日晨停止供暖、供水。美晟物业同时以供水设施和锅炉房为自己所有，拒绝移交给小区业委会。小区陷入物业真空。

M书记与L区长的行动

M书记对事态的了解是这样的：

该社区共分三个区域：A1、A2、A3；A1区域使用的是临时用电，有900余户欠交电费，达到60%，2005年9月开发商已替业主补缴了6万元电费。而A2和A3区域使用的是市政用电，用的是插卡电表，不存在电费欠缴问题，但欠缴2004-2005年度物业费达到90%（千余户）。社区业主反映美晟物业公司雇佣黑保安进驻小区，强行推行车辆管理；并出现业主与保安发生矛盾冲突、业主车辆被划等事件，小区居民没有安全感。美晟物业公司认为：业主长期拖欠物业费、电费现象严重，使公司蒙受了很大的经济损失。

上述情况导致矛盾的爆发并逐渐升级。业委会先是要求法院判决美晟物业公司撤出，在难以聘请到新物业公司的情况下，又自行发布所谓的《通告》，拟请美晟物业公司负责3个月的过渡期的物业服务，进而申请法院强制执行让美晟物业撤出；接着又发布《公告》聘请了临时物业公司，《公告》中回避了物业服务的主要支出取暖费拖欠等实质内容。导致的直接后果是美晟物业报称的“热水加压泵”和“锅炉补水泵”发生故障不能正常供暖的结局。这时业主委员会主任又提出了辞职。个别业主在理论网上刊登“组织业主步行到北京市政府上访”、“乘坐大轿车封堵美晟开发公司总部”、“号召业主们团结起来，运用万民书、贴大字报、拉横幅、非法封路等形式，向北京市政府及媒体反映小区矛盾”等进行煽动性行为。

M书记认为，业委会主任在遇到困难时草率的当众宣布辞职，更有少数人煽动找政府，以至围堵乡政府办公机关，他对这个业主委员会产生了疑问，并形成了基本判断：其组成人员自持有较好的受教育背景，较高的文化程度，具备一定的法律知识，掌握着一定的社会资源，过于强烈的自信心，他们只想单纯维护业主的暂时的权利，而不管居民的长远利益；只想维护自己的权益，而不想承担应尽的义务。

因此，M书记认为该小区物业真空局面的关键在于业委会。一是业委会“在全国树立业委会主宰社区的典型经验”、“成为全国以法律手段炒掉物业公司的吃螃蟹者”的思想指导下意气用事。在维权过程中过分强调单方利益。胜诉后没有切实考虑新老物业交接以及可能出现的物业管理真空问题。在申请法院强制执行时与一个空壳物业公司签约，应付法院和业主，致使小区陷入困境。二是不依法办事。不按照《物业管理条例》的规定召开业主大会选聘新的物业公司；不按照政府物价规定组织业主交纳物业费、供暖费，而擅自定价。三是面对矛盾复杂化和尖锐化的事态，束手无策，摇摆、躲避、推脱责任，采取迂回、两面表现。乡政府一再提示业委会要考虑新老物业交接可能发生的问题，尽可能减弱对居民正常生活秩序及对社会稳定的影响，但业委会坚持认为“那是政府的事”。小区矛盾激化后，业委会成员一方面口头表示辞职，另一方面却在四处活动，不与政府配合，邀请参加协调会不到，电话联络不接，将乡政府负责人的电话公布与众，将问题和责任转嫁给政府。2月21日再次选聘新一轮物业公司工作，仍不与政府联系。四是业委会个别成员有以代表业主维权为名，从中谋取私利的表现，有委员一再声称：我们没拿业委会工资，是义务的。甚至以此要求开发商出资补偿个人经济损失。业委会内部也因此而观点不一，闹不团结。

2005年9月底，法院一审判决后，美晟物业公司《通告》业主“业主欠费太多，供电局拟采取停电措施”。M书记向区政府报告，L副区长9月29日召开协调会，区建委、市政管委、法制办、公安分局、W乡、美晟房地产开发公司、美晟物业公司等相关单位负责人参加了会议。对即将撤出的美晟物业公司提出三点要求：（1）要认真贯彻落实区政府协调会精神，顾全大局，克服困难，美晟集团应积极协调物业公司做好新老物业交接期间的水、电、暖、气等正常供应和物业服务，维护居民的正常生活秩序。（2）支持企业依法清欠。（3）请美晟开发公司、美晟物业公司拿出切实可行的方案，准备参加政府组织的协调会。

对业委会提出三点要求：（1）尊重法院判决，美晟物业依法撤出。业委会主张权利已经很到位。权利与责任是对等的，业委会责任重大。交接方案要完善。应当对小区安全稳定负责，作出预案，不能出现过激行为。业委会的应急方案只提到了保安、保洁，没有考虑水、电、气、暖等基本生活保障，希望完善。（2）希望业委会引导业主妥善处理欠费问题；（3）业委会应尽快考虑新的物业公司接管，制定务实可行的交接方案，通盘考虑，提前做好准备。

会议强调，区政府充分尊重市中院的终审判决，要求美晟开发和物业公司垫资支付电费。就美然动力社区生活和谐稳定问题，提出组建临时应急小组，成立了由W乡党委统一领导的、与会各单位参加的美然动力街区工作小组，13名成员分成公共服务保障、维护治安稳定、物业交接协调、综合信息后勤等四个工作组。

2005年12月20日，法院终审判决后，美晟物业公司擅自停止物业服务，停水、停暖，矛盾激化，媒体蜂拥而至。

12月21日L副区长第二次召开协调会，明确要求新物业公司未进驻前，由美晟开发公司负责小区物业。

2006年1月13日，L副区长召开第三次美然专题协调会，研究部署作好供暖应急准备，保证居民温暖过春节。

北京市建委在对美然动力街区物业纠纷情况的分析中指出：

1．物业管理公司不依法进行交接。美晟物业拒不执行业主大会决议，不按照规定向业主委员会移交有关资料，给业主和使用人的正常生活秩序造成了重大影响。

2．业主委员会选聘物业管理企业方式不合法。法院强制执行后，业主委员会未依照业主大会决议通过召投标方式选择物业管理企业。

3．业主委员会不接受政府部门的指导和监督。乡党委、政府做了大量协调工作，但业主委员会成员拒绝参加，不接受政府有关部门的指导和监督。

4．业主委员会组织建设比较松散。业主委员会主任、部分委员在网上提出辞职，但未通过业主大会决议，也未到区建委办理变更备案。媒体报道与政府回应

北京晨报网络版2005年10月18日报道 位于C区朝阳北路边上的美然动力街区有70％以上的业主近两年来没有交物业管理费，昨天下午，记者来到该小区。在最后入住的第一小区门口，记者看到一人多高的杂草几乎遮住了一楼的视线。一区的公告栏上贴着的业主胜诉判决书。记者转了一圈，发现小区内种植的树木几乎都已经枯死，光秃秃的树干上没有一片叶子。一栋楼的一角堆放着很多建筑垃圾。听说记者的来意后，小区几位居民争先恐后地向记者“控诉”物业。一位大妈告诉记者，这个小区是最后入住的，条件是最差的;位于三区的锅炉房烧的水温度不够，流到这边都不热了。更让大伙气愤的是，小区的配套设施根本没有实现，会所成了饭馆，地下室都出租商用变成足疗的地方。“我们被20多个空调机包围了，安全也成了问题，什么人都可以进，小区里频繁丢车。”在三区，一位没缴费的赵女士称，小区里没有幼儿园、供应的热水太烫没法洗澡、人防通道变成了车库出租„„接受采访的业主也承认，拒绝交费只能导致恶性循环，但又没有其他办法。业主委员会的余先生说，最初只是个别业主因为房屋质量问题没有缴费，后来旧物业被炒后“赖”着不走，业主们没有跟他们签订管理合同，所以有理由不缴费。

人民网-人民热线-记者调查栏目2005年12月27日报道 12月21日早上，美然动力街区的暖气、热水突然被停，小区内1800余户居民陷入无水无暖的境地，整个小区几乎瘫痪。一直到晚上8点半，在业主的强烈抗议和媒体的广泛关注下，供水供暖才先后恢复正常，但公用电和保洁、保安仍未恢复。当日北京市的最低气温仅为零下9摄氏度，由于断水断暖，小区有两处水管爆裂，积水造成了大片路面结冰，一个叫袁某某的孩子，于12月21日早晨6：00骑自行车去上学，在北大门时滑倒摔成重伤，在家休学。另外，A1区几户水卡用完的业主，由于物业撤出，无处买水，只能靠纯净水维持日常生活用水，美晟物业的行为严重影响了广大业主的生活。更令人不安的事出现在12月23日凌晨4点及4点20分：动力街区业主委员会主任D某住宅，被不明身份人11块砖头袭击。D某等业委会成员迫于物业的人身安全威胁，先后提出辞职。12月20日,小区业委会向原先商定的润天和物业公司发出请求应急进驻的邀请函，对方签字接受邀请并紧急调度保安人员，于晚10点左右进入小区巡逻，但是被W乡某部门要求退出小区。在小区断水、停暖气之后，美然动力街区所在的C区W乡的有关领导似乎对此事尤为“关注”：他们不时通知业委会主任D某到乡里开会，再三强调要求业委会保证美晟物业撤离后小区的稳定，并提出在业主大会选出合法的物业公司接管前，应由开发商美晟房地产开发公司承担起小区的物业管理责任，以保障小区的所谓“安定”。

12月24日上午9点，业委会主任D某等4名业主代表再次到W乡政府参加所谓的交接协调会。长达6个小时的会议中仅仅有10分钟的间歇，楼下坐着不明身份者“看场子”。究竟是什么让美晟物业公然无视法律的判决，在美然动力街区胡作非为？为什么本来仅需居委会出面的交接协调会，W乡政府却如此“热心”？停水、断暖气、砸玻璃、业委会委员被迫辞职„„法院的严肃判决眼看就要被一些无视法律存在的人化为一纸空文，原本应当在7日内顺利与业委会交接的希望正逐渐落空！5000多名小区业主的人身和财产安全遭受威胁，在这样的气氛下如何安心过年？请有关部门重视此事！人民网-人民热线-热线回音栏目2006年1月4日刊登 “W乡人民政府关于‘美然小区’停水断暖回函”

人民日报社网络中心：12月28日下午，接人民网2005年12月27日《人民热线：停水、断暖气、砸玻璃，美晟物业为何无视法律》(以下简称“热线”)的读者来信，W乡人民政府高度重视。现应你社要求，将有关情况回复如下：

美然动力街区是美晟开发公司与京通天泰开发公司于2001年合作开发建设的商品房住宅小区。2004年8月小区业委会成立后，按照《物业管理条例》的规定程序，招聘了新的物业公司，但是未能如期进驻。业委会认为美晟物业公司在本小区属非法滞留，多次提出要求其交出产权清册，在明确产权的基础上再谈交费问题。美晟开发公司因认为在小区有大项资产拒绝退出。同时双方在交费问题上分歧较大。2005年9月28日，朝阳法院一审判决业委会诉美晟物业公司案美晟物业公司败诉。美晟物业公司在小区张贴通知，称：供电所多次催缴欠费，如不能及时补交，将采取停电措施。(因A1区为临时供电)。引起业主不安。区、乡政府高度重视，即刻协调美晟物业公司垫资补交电费，使居民度过了一个安定祥和的国庆节。美晟物业公司不服一审判决当庭提出上诉。12月20日，北京市第二中级法院终审判决美晟物业公司败诉。当天下午，美晟物业公司擅自停止保安、保洁服务，21日又停电、停水，小区居民生活受到影响，纷纷打电话向乡政府求助。

维护社区居民正常生活秩序，维护地区稳定，是政府义不容辞的责任。美然动力社区出现问题后，C区政府、W乡政府高度重视。12月21日，C区政府召开协调会，指示“成立处理美然动力社区问题应急工作小组，负责组织协调该社区无物业管理后发生的各类问题。区政府相关部门派人参加，在W乡党委领导下开展工作。直至新选聘的物业公司接管为止。”“由美晟开发公司负责，在新选聘的物业公司未接管社区物业管理之前，确保社区不出现停止供暖、供电、供水、供燃气情况。”在区、乡政府积极协调下，21日当晚，小区恢复供水、供电、供气、供暖。同时，W乡政府、W派出所向美然动力街区增派警力，24小时值班，加强社区内及周边的治安巡逻，确保地区安全稳定。至今社区业主和居民生活秩序正常。

在区、乡政府的领导下，应急工作小组积极为双方搭建对话沟通平台，共同协商解决保证美然动力社区新老物业交接期间居民正常生活秩序，维护小区稳定相关事宜。26日晚，双方启动清册移交。督促业委会依照相关规定尽快开展新物业公司选聘工作。连日来，应急工作小组三次召集美然动力街区业委会和美晟开发公司、美晟物业公司双方进行协商。W乡政府两次向社区居民发布《美然动力社区维护稳定情况通报》，美然动力社区党委、社区居委会筹备组两次发布《致居民公开信》，引导广大业主和居民以平和的心态、宽容的态度冷静对待社区矛盾，以平等协商、和平相处的办法处理矛盾纠纷。并及时反映居民的意见，积极做好宣传工作，疏导安抚群众情绪，应急救助突发情况下老弱病残居民的特殊困难。区、乡政府仍在全力依法开展协调工作，采取措施维护广大业主和居民的正常生活秩序和社区稳定，让居民欢度“两节”。同时，积极敦促业委会尽快依法开展新的物业公司的选聘工作，争取尽早完成新老物业交接工作。我们诚挚欢迎媒体监督指导工作，共同努力促进社区矛盾的解决。人民网-人民热线-来函照登栏目2006年1月9日刊登“美然动力街区业主致W乡政府的信”

人民热线：您好。我是美然动力街区一名普通业主，非常感谢人民网对我们小区物业停水、停暖等事件的客观报道。看到W乡政府的声明，做为业主对W就此事所持态度有自己不同的看法，希望通过贵网表达一下业主的心声。谢谢！

政府声明中写道: “同时，W乡政府、W派出所向美然动力街区增派警力，24小时值班，加强社区内及周边的治安巡逻，确保地区安全稳定。”第二次协调会当晚，业委会主任家玻璃遭砸，小区内时常可见给业主安全造成心理阴影的黑衣人,乡政府在此称“增派警力、24小时值班”不能让人信服！

“至今社区业主和居民生活秩序正常。”小区供暖暂时恢复，不知是要感谢乡政府还是区政府？自21日第一次停水后，凉水又有多次暂停，虽然时间很短（半个小时左右），但不知业主是否要时刻提防美晟再出此恶招儿。小区内至今垃圾不能及时清理，门口不见保安站岗，更无巡逻警力及保安。社区业主和居民生活秩序如何正常？

法院终审判决下来后，因美晟的恶劣行径，在区政府的指示下，乡政府出面协调美晟交接及撤离之事。请记住：乡政府只是协调人，而非工作指派者和开发商的代言人。但事实是，乡政府一方面不承认业委会的应急预案（20日晚乡政府就已行政干预了应急预案），另一方面严厉向被动交接的业委会指示拿出详尽的交接方案、要求业委会为小区的稳定负责、要求业委会考虑企业的利益、质问业委会美晟撤离之后费用垫付问题。而协调的主题产权清册的交接及美晟的撤离在乡政府领导的协调会上却一再回避，在业委会的再三强调之下，最后达成一致先交接产权清册。交接当晚，乡政府门前，两个多小时一百多位业主在嚣张的黑衣人怒目之下坚定地在寒风中等待结果,乡政府未有人出面安抚业主,未有人出面制止黑衣人；同时美晟却拿出掺假的复印件，被律师当场驳回。此时法院判决的最后限期已过，协调交接无果而终。值得一提的是，业委会主任在交接产权清册的当晚，在乡政府的协调会上提出辞职，而他最后一项工作就是要违心地写出两份业委会的通知：拟请美晟物业继续做过渡时期的物业服务、号召全体业主向美晟交纳费用。这真是动力街区业委会2005年最无奈的一笔，维权的业委会拿维权的艰辛逗自己玩！

我不知道乡政府在协调中到底起什么作用？美然动力社区党委、社区居委会筹备组两次发布《致居民公开信》中业主的疑问大多无人答复；W乡政府两次向社区居民发布《美然动力社区维护稳定情况通报》竞然没有加盖公章！

真诚希望乡政府做一个调查：动力街区目前面临的主要问题到底是什么？ 做为业主，非常期望媒体跟踪报道!让事情的真相大白于天下!美然动力街区·A3区·一名普通业主事态的进一步发展

2006年1月17日，C区人民法院对新旧物业交接强制执行，法院完成了现场移交手续的执行工作，美晟物业公司撤出美然动力街区，四方佳园物业公司以小区临时管理者的身份第一次进驻小区。

虽然美晟物业退出物业管理现场了，然而，产权清册、物业用房等关键内容美晟物业公司并未移交。供暖专项费用及收缴名册、2006年度物业费收缴情况及名册等也未移交。

1月18日，为了解决资金困难，业委会与四方佳园物业公司联合发布《关于收取过渡时期物业服务费、供暖费的紧急通知》，通知发出后，部分业主开始缴纳物业费。事后统计，四方佳园收到了20多万元的供暖费，但按照小区实际的业主人数统计，四方佳园物业本应拿到更多的费用。在此之前，很多业主已经将费用交给了美晟物业，他们表示不会二次缴费。四方佳园物业称美晟在交接时却没有将这笔钱交给他们。

1月23日,进驻不到一周，四方佳园物业公司撤离小区。1月23日晚，小区供暖停止，四方佳园表示无钱购买天然气。24日中午，小区供暖重新恢复。

2006年1月25日，因四方佳园物业公司准备撤离，W地区人大代表向区人大常委会发出《紧急呼吁》，Z主任接到传真后，立即做出批示，R副主任到W政府紧急督办，明确要求：四方佳园物业公司不得擅自撤离。

2006年1月27日凌晨，区管委Y主任到美然现场办公，政府决定垫资75万元购买燃气。1月28日四方佳园第二次进驻小区。

2006年2月5日，四方佳园物业公司因无法维持日常经营管理正式撤出美然动力街区„„

2006年2月14日，区长C某、副区长T某某召开信访排查调查会，进一步对美然问题做出指示„„

市建委主任S某某在全市物业管理工作会议上的报告中特别指出：“C区美然动力等小区发生的物业管理纠纷表明，我们对物业管理的认识不能再停留在‘物业服务好与不好’的简单理解上。物业管理问题与开发遗留问题、业主委员会的规范运作等问题时常交织在一起，动辄涉及群体利益，关系到社区的安定团结和社会的稳定。我们要从构建和谐社会、和谐社区的高度出发，提高认识，并按照和谐社会的目标、要求，实现好、维护好、发展好居民的共同利益。”

参考文献

1．《北京市朝阳区人民法院就美然动力街区物业纠纷一案民事判决书》（2005）朝民字第24896号

2．《关于三间房美然动力小区业主与物业公司矛盾纠纷问题的调研报告》，三间房乡政府，2006年1月25日。

3．《美然动力街区物业真空情况简介》三间房地区工委，2006年2月23日。

4．“北京市建委对美然动力街区物业纠纷问题的分析”，摘自北京市建委《物业管理典型纠纷情况分析》

5．《朝阳区物业管理基本情况》，朝阳区政府办公室，2007年10月。