商改住的法律风险_微商涉及的法律风险

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“商改住”问答

1.楼市限购政策出台，“商改住”已经进入调控的范围，然而，限购政策出台之后，部分“商改住”项目反而以不受限购令、限贷令影响作为卖点，市场销售呈上升趋势。专家如何看待这一现象？

答：这一现象的出现有其政策寻租空间。一方面，所有已实施限购政策的城市，都把限制外地人在本地购房作为其中一个重要举措。就北京来说，便对无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的外地人限售。另一方面，地产调控政策并未涉及对商业地产项目的限购和信贷约束，以商业立项的地产项目依然可以申请贷款，而且不限购。有需求便有市场，限购政策出台之后，部分“商改住”项目市场销售看涨也就不难理解了。

2、商业立项的商住房往往产权只有40至50年，燃气不接通，水电按照商业项目收费，标准是民用水电的2倍以上，契税远高于住宅，交易成本也远远超过住宅，那为什么购房者还要去选择商住房呢？其中有哪些风险没有预见？

答：用15个字来概括，就是：户型小、总价低、地段优、易转手、不受限。首先,商住项目土地使用年限只有40-50年,购买商住项目存在很大的政策风险。其次,商住项目电价、水价、物业费等都按照商业标准收取,不论购房意图和如何使用,商改住项目购买后的使用维护成本远高于普通住宅。再次, 商改住项目还无法按照住宅的标准缴纳契税，相关费用按照商用来计算，税率也可能会高于普通住宅。最后，也是最重要的，由于“商改住”是一种违法行为，购房者很有可能无法取得房产证。

3、对于部分开发商而言，将商业改住宅销售，这其中包含哪些灰色空间？ 答：首先，非住宅项目的土地出让金、土地价格以及税费等运营成本，都低于住宅项目，例如科研用地的拿地价格往往只有普通住宅用地的1/10。其次，由 1 于当前住宅项目供不应求，同样一个地块，住房单价比商业地产更高。再次，非住宅项目无需强制性地建设配套设施，比如医院、学校、幼儿园等。

4.我们都知道商业项目在拿地时，就比住宅用地从地价上占尽先机，“商改住”后利益更加丰厚，我们可以说商改住是国有资产的流失吗？

答：我们通常所指的国有资产的流失是指国有资产的出资者、管理者、经营者，因主观故意或过失，违反法律、行政法规和规章，造成国有资产的损失。不能简单的说商改住就是国有资产的流失，要具体情况具体分析。但有关部门应加强对用地项目审批后的监管，对违法商改住的，要坚决查处，除应补缴土地出让金、土地价格以及税费外，还要有相应的惩治措施。

5.继2010年5月北京禁止酒店类项目分层、分套(间)销售后,北京市住建委近日又发布了《关于加强已建成非住宅项目房屋分割登记管理有关问题的通知》要求已建成的非住宅项目禁止擅自分割。针对购房者最关心的问题，目前购买“商改住”项目后期会否受到《通知》影响呢？

答：此次《通知》是对去年5月叫停酒店改住宅后的延续，酒店项目仅是商改住的一个类别，此次新政调控范围扩大到了所有非住宅立项的项目。《通知》明确，已建成的非住宅项目应严格按规划批准的房屋设计用途进行经营和使用，禁止擅自分割。对于确须改变房屋平面布局的，应在不改变房屋规划设计用途的前提下，由具有相应资质的设计单位重新出具设计施工图纸，并报施工图审查机构按照规定进行审核，房屋分割涉及公用部位的，还应征得利害关系业主的一致同意。同时，房地产测绘机构应对非住宅项目进行测绘。

目前市场上大部分“商改住”的项目，都会在规划建设之初就完成分割，这个政策影响的是建成以后取得产权证的房屋想要再改变规划分割出售。比如一些商场，原来立项时是商业，建成后开发商首先拿到大产权证，如果想“商改住”，就要分割成很多间房子当住宅卖，这时就必须要进行测绘，而测绘则是办理产权 2 证的必须条件。因此，《通知》对“商改住”项目已有的分割不会产生影响，已取得预售证的在售项目不在本次规范的范围之内。

6.根据新实施的《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”很多房产销售表示，在年限到期后，只要交纳一定的土地租用金就可以继续使用这块土地，购房者无需顾虑。这种说法是正确的吗？

答：这种说法是不可取的。根据《物权法》的规定，非住宅建设用地土地使用权不能自动续期。如果真需要继续使用土地，土地使用者应该在土地使用到期前一年提出申请。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。如果因社会公共利益需要的，土地会被收回。

7.《物权法》保护的住宅产权人的居住权利，而“商改住”的用地单位为了规避风险，会趋利避害让购买者的权利大打折扣，容易产生各种纠纷。商改住项目在哪些方面存在问题，需要购买者值得注意的？

答：一是在建筑设计上，“商改住”的开发商为了通过规划审批，会弱化甚至去除作为住宅基本功能的厨房和卫生间，也不会安装排烟道和上下水，购房人的权利得不到保障。

二是非住宅项目一般不强制性要求设计配套服务设施，开发商为获得利润会尽可能的提高容积率，相对住宅而言，商业房的绿化、公共设施等面积都会有所减少。

三是非住宅项目不能办理户籍手续。由于前期商业房和住宅建设规划目的不同，一般商改住项目往往都不具有户口迁入、在附近学校就学等资格，无法迁入户口，无法就近入学。

四是商业房对通风要求相对较低，安全上存在一定隐患。而且以商业立 3 项的项目，购房人入住后可能会受到在此办公的企业的干扰。

五是非住宅项目的贷款期限一般不能超过10年，且不能申请住房公积金贷款，更不能享受普通商品住宅的税费优惠。

六是非住宅项目不能强制收取公共维修基金，日后房屋维修也将遇到难题。

8.购房者在 “住宅”买卖合同签署过程中，需要注意哪些方面才能防止日后产生的各种纠纷呢？

答：一是购房合同的各项内容要尽可能全面、详细，各项规定之间要避免相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突。

二是合同上的项目名称，一定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入。房屋的户型、面积一定要标示清楚，建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等要明确说明。

三是房屋的档次和装修标准的表述一定要详细、具体。

四是付款方式、产权保证等都应详细、具体地加以说明，并对房屋整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定。

五是违约责任的约定一定要对等。在购房合同中，一般承担违约责任的违约事项包括：签订认购书后，购房者不买房或要求换房，开发商不卖房或要求换房；购房者不按期付款；开发商不按期交房；面积变动超过约定幅度；房屋装修标准、质量不合要求，保修不到位；产权过户手续不全或不能按期办理等等。