霍邱县房地产项目可行性分析报告_房地产可行性分析报告

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霍邱县房地产项目可行性分析报告

第一部分 霍邱县概况

霍邱县位于安徽西部、大别山北麓、淮河中游南岸，面积3493平方公里，人口170万，分别位居全省第2位和第4位，辖32个乡镇680个行政村。该县历史源远流长，文化底蕴深厚，西周建制始为蓼国，故称蓼城，隋开皇十九年（公元599年）置霍邱县，至今已有1400多年。人文环境:楚相孙叔敖、明朝开国皇帝朱元璋、中共创始人陈独秀等都曾在这里留下了珍贵的印迹，是鄂皖革命根据地的组成部分，在共和国将军名册中，霍邱籍的就有陶勇、杨国夫等12位。造就了近现代裴伯谦、韦素园、台静农、韦丛芜、李霁野、王冶秋、李何林等一批文化名人。

自然环境：霍邱属北亚热带，四季分明，雨量充沛，光照充足，特产丰饶,是安徽省九大水产基地之一。全虫、龟板、鳖甲、紫苏等中药材久负盛名；沣虾、银鱼走俏日韩，柳编工艺品远销欧美；矿藏有铁、磷、石煤、石灰石、大理石等，其中，铁矿资源丰富，已探明铁矿储量16.5亿吨，远景储量20多亿吨，华东第一，是全国唯一一个刚开发的特大型铁矿富集区，被列为全国大型铁矿基地。

交通环境：霍邱境内有淠河、史河、汲河、沣河4条一级河流，纵贯南北，拥有城东湖、城西湖、姜家湖三大淡水湖泊，城西湖、城东湖烟波浩淼，飞鸟云集，国家4a级水利风景区临淮岗洪水控制工程被誉为淮河小浪底雄伟壮观环境优美，“国家水利风景区”的千年古塘---水门公园，国家级文物保护单位李家圩地主庄园是全国四大地主庄园之首全国罕见。从市场调查的信息我们可以清晰的看到，霍邱房地产主要开发刚刚起步，属于真正的地产开发洼地，结合花园式新钢城城市规划和房地产市场规律，正稳步有序的推进当地市场；从已建成的楼盘和未建成的楼盘来看，当地客户崇尚电梯房，高层、小高层反而热销，从营销的角度上讲，随着新钢城的逐步建立，外来人口加大，刚性需求大幅度增加，风格及档次定位偏高将吸引更多的购房客户，急需外来先进理念的植入。总之，未来霍邱县城区的房地产市场还将持续快速走高。

三、区域房地产市场供求分析

土地的市场状况：前3年只有阳光水岸、大名称、龙迪滨水城，总建筑面积约为30万方，建筑类别为多层、高层、小高层。大名称、龙迪滨水城销售已经接近尾声。大名城起初开盘价位在2500元每平方米经过2009年至今一年多时间增长到4500左右，价格上升空间较大，如我公司进入该市场供应方面有一定的垄断性。供应结构：起初以多层为主，现以高层、小高层为主。

一、优势分析

地块优势：该地块已为净地，三通一平，已具备开工条件，只要收购股权或成立项目子公司就可以快速启动。周边环境良好，交通便利，市政基础配套设施完善，适合居住。

成本优势：据了解未来竞争楼盘-0102号地块，占地面积100亩，位于卧阳大道，容积率为3.0，由福建开发商总地价以2.2个多亿于2010年9月16日拍下，而我公司紧邻县政府及各大局，与其相比具有区位、成本双重优势。霍邱的房地产处于起步阶段，未来发展潜力良好，升值空间大，本项目操作短、频、快，且开发利润当可观。

环境优势：西邻140平方公里的国家重点保护水产养殖区城西湖面积，北邻景色优美水门塘公园，城区空气新鲜富含负氧离子，是一座难得的自然氧吧，霍邱县是合肥1小时经济圈，有25个国有大型矿产、钢铁集团等大项目入驻，给霍邱经济腾飞带来美好的发展前景同时给也本地的房地产市场发展带来了无限的发展机遇。交通优势：霍邱县水陆交通便捷，境内有宁西、阜六2条铁路3个铁路停靠点和合武、济广、沪陕3条高速公路，与宁西、沪汉蓉高速、京九大动脉相连接；拥有淮河周集港、庆发港2座码头，加之合肥机场西迁，从霍邱到机场只需1小时左右，这样同时拥有国道、高速公路、铁路、水路、机场共同构筑的优势区位中，这在全省乃至在全国的县区中都是不多见的。

二、劣势分析

该县位于淮河南岸，由于独特的地理位置，常常作为蓄洪区，加上前些年底薄人多、基础设施较差、社会事业滞后，发展环境还不够宽松，经济外向度仍然不高，经济发展与周边地区还有差距等，大部分客户还是有赖当地需求。

三、风险分析

政策性风险：国家如果继续出台房地产调控政策，有可能继续打击客户购房的积极性，对项目推广不利。

四、机遇分析

地方经济发展是房地产行业发展的根本动力。霍邱的经济发展有着巨大的潜力：一是政策机遇明显。目前该县已列入省“861”重点项目7个、市面上“568”项目24个，这些项目当年投资量将达到6个亿。二是储量巨大的铁矿资源。该县周集地区，南经长40余公里，东西宽约8公里的区域内，有大、中型矿床9个，小型矿床3个，其它6个矿床也正在详查之中。矿产资源的开发利用，将使霍邱实现经济腾飞的希望指日可待。三是优质丰富的农副产品资源。该县的粮食、畜禽、水产、杞柳拥有“国强省冠”之誉；四是数量重多的劳动力资源。据不完且统计，仅拥有资产百万元以上的就有4000多人；全县有“凤还巢”企业70家，规模工业16家。自2008年始财政收入总量增量为全市首位，增幅为全省61个县市第1位。第五部分 项目开发规划设计及推广方案

一、规划设计的可行性分析

项目计划总投资3.5亿元，总建筑面积72004㎡，按容积率3.5计算，拟建筑面积25万㎡，预计规划建设住宅部分17.6万㎡、商业部分约7.4万㎡，预计住宅部分销售均价4000元∕㎡，商业部分销售均价为8000元∕㎡，根据当地房地产走势和客户需求来看，物业形态以高层为主，房型设计方正，赠送大面积飘窗，给客户一定的实惠和尊崇感，植入先进的社区文化理念，打造当地首屈的湖居大盘，预测项目毛利润约3.52亿元。根据规划要求2010年年底动工，2013年竣工交付。

二、项目开发推广计划

霍邱县位于淮河南岸，白鹭荷香、悠然忘尘的宁静超脱，具有海市蜃楼般的梦幻美感，未来将是一个融自然与人文、生态与现代、旅游与时尚休闲于一体的滨水花园式新钢城，小区风格定位可中可西，现拟定中外风格案名各一： 案名一： 大溪地国际花园

案名灵感来自于南太平洋著名的旅游胜地，被称为人间天堂的大溪地，大溪地是印象派画家，抽象主义大师高更的生活与精神家园，当年高更不顾一切，离开巴黎，远涉重洋，沉迷于大溪地的绚烂和谐的自然风光与原始质朴的人文，开启了自己艺术的心门，达到了绘画事业的顶峰，并品尝到了真实纯朴幸福的生活。而霍邱的城西湖具有原生态神秘、浪漫，取此案名便于打造小区的波利尼西亚海岛风情，也为小区增添了一抹浓厚的文化艺术色彩，便于日后蓄势、造势，为日后的销售宣传推广做铺垫，小区四个组团分别以大溪地的四个群岛莫莉亚、波拉、华希尼、瑞亚堤群岛命名。